서울 외곽 전세 고갈…집 사는 사람 늘었다

4 days ago 5

서울 외곽 전세 고갈…집 사는 사람 늘었다

업데이트 : 2026.04.28 19:37 닫기

서울 4월 전세·매매거래 분석
노원·성북·강서 등 비강남권
임대물건 귀할수록 매수 늘어
15억원 이하 단지가 대부분
전셋값 상승이 집값 밀어올려
중개업소에 예약금 걸기까지

아파트 전세 매물이 바닥난 지역에 매매 거래가 몰린 것으로 나타났다. 토지거래허가구역 지정과 다주택자 세금·대출 규제로 전세 매물이 급감하면서 실수요자가 매수로 돌아선 영향으로 풀이된다.

28일 매일경제가 지난 20일 기준 서울 500가구 이상 단지의 전세 매물 현황과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 이달 아파트 매매 계약 자료를 분석한 결과 전세 0~2건에 그친 단지가 많은 자치구일수록 매매 거래도 늘어나는 경향을 보였다.

전세 매물이 0~2건에 그친 단지는 노원구가 63곳으로 가장 많았다. 이어 성북구(40곳), 구로구(36곳), 강동구(28곳), 강서구(27곳), 송파·마포·동대문구(25곳) 등 순이었다. 이들 지역은 매매 거래가 활발한 지역과 상당 부분 일치했다. 이달 아파트 매매 거래는 노원구가 420건으로 가장 많았고, 강서구(224건), 송파구(205건), 중랑구(203건) 구로구(192건), 성북구(185건) 등이 뒤를 이었다. 전세 매물 0~2건 단지 수 상위권과 매매 거래 상위 10개 자치구를 비교하면 7곳이 겹쳤다.

전세 품귀 현상은 중소 규모 단지에 국한되지 않았다. 전세 매물이 0~2건에 그친 500가구 이상 단지 441곳 중 1000가구 이상 대단지는 121곳으로 27.4%를 차지했다. 서대문구 DMC래미안e편한세상(3293가구), 강동구 고덕리엔파크3단지(2283가구), 동대문구 장안현대홈타운1차(2182가구), 관악구 관악푸르지오(2104가구) 등은 초대형 단지인데도 전세 매물이 0건으로 집계됐다. 전세 품귀 현상이 두드러진 지역에선 전셋값 상승률도 높았다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난 20일까지 노원구 아파트 전셋값은 3.47% 올라 지난해 같은 기간 상승률(0.47%)의 7배를 웃돌았다. 성북구는 지난해 같은 기간 0.23% 하락했지만 올해는 3.56% 뛰었다. 구로구(2.27%), 마포구(2.08%), 동대문구(2.01%) 등도 서울 평균(1.98%)을 웃돌았다.

전세난에 떠밀린 매매 수요는 중저가 아파트로 향했다. 4월 매매 중 전세 0~2건 단지에서 이뤄진 거래 639건 중 15억원 이하는 593건으로 92.8%에 달했다. 서울 전체 4월 거래의 15억원 이하 비중(83.8%)보다 9%포인트 높다.

전세 품귀 현상이 심한 지역에선 중개업소에 미리 계약 의사를 밝히고 100만~500만원을 예약금 형태로 걸어두는 사례까지 등장했다는 게 중개업계의 전언이다. 성북구 종암동 A공인중개사 사무소 관계자는 "전세 물건이 나오면 실거주인데도 집을 살펴보지 않고 계약금을 쏘는 '노룩 전세' 분위기마저 나타나면서 전셋집을 못 구한 세입자들이 매매에 나서는 상황"이라고 말했다.

전문가들은 전세난이 실수요자의 매매 전환을 자극하고 있다고 분석했다. 송승현 도시와경제 대표는 "강남권은 자금 여력이 있는 수요자가 많아 월세·매매·청약 대기 등 선택지가 다양하지만 노원 등 비강남 지역은 선택의 폭이 좁다"며 "전세를 구하지 못하면 임차 또는 매매 중 하나로 선택지가 압축되고 이 과정에서 대출 한도가 큰 15억원 이하 아파트로 실수요가 몰린 것"이라고 설명했다.

실거주 목적의 매수가 전세 매물 감소와 매매 거래 증가로 이어졌다는 분석도 나온다. 전세로 나올 수 있었던 집을 매수자가 직접 거주할 목적으로 사들이면서 전세 물량 축소와 매매 거래 증가가 동시에 나타났다는 설명이다.

하반기에도 전세 품귀 현상이 이어지면 일부 지역에선 매매 수요가 증가하고 매매 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 전망이 많다. 노원과 성북구 등에선 '전세 매물 축소→매매 수요 증가→매매 가격 상승' 패턴이 시작됐다는 분석이다. 양지영 신한프리미어패스파인더 전문위원은 "자금 여력이 있는 실수요자라면 서울 외곽이라도 역세권·신축·지역 대장주 단지는 매수를 검토할 만하다"며 "가격이 단기간에 오른 만큼 세제 개편이나 겨울 비수기 등 매물이 나오는 시점을 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.

[임영신 기자]

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아파트 전세 매물이 급감하면서 이에 따른 매매 거래가 활발해지고 있다.

특히 전세 매물이 0~2건인 지역에서는 매매 거래가 집중적으로 이루어져, 노원구와 성북구 등에서 전세값 상승률도 높아졌다.

전세 품귀 현상이 지속될 경우 매매 수요 증가와 매매 가격 상승의 악순환이 우려된다는 전망이 나온다.

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서울 외곽 전세난 심화, 15억 이하 아파트 매매로 수요 쏠림 현상

Key Points

서울 아파트 전세 매물이 극도로 부족한 지역에서 매매 거래가 오히려 늘어나는 현상이 뚜렷해요. 🏡
전세 매물 부족은 토지거래허가구역 지정, 다주택자 규제 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과로 보여요. 🤔
이러한 전세난 속에 실수요자들은 상대적으로 가격 부담이 적은 15억원 이하 아파트로 눈을 돌리고 있으며, 실제로 해당 가격대의 매매 거래 비중이 높게 나타나고 있어요. 💰
전문가들은 전세 품귀 현상이 하반기에도 이어질 경우, 일부 지역에서는 매매 수요 증가와 함께 가격 상승 압력이 더욱 커질 수 있다고 전망하고 있어요. 📈

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

최근 서울 아파트 시장에서 전세 물건이 눈에 띄게 줄어들면서 실수요자들이 매매로 발길을 돌리는 현상이 나타나고 있어요. 🏡 특히 노원, 성북, 강서 등 비강남권 지역에서 이러한 움직임이 두드러지고 있는데, 전세 매물이 거의 없는 단지가 많은 곳일수록 오히려 아파트 매매 거래가 더 활발하게 이루어지는 경향을 보이고 있답니다. 📈

이는 토지거래허가구역 지정, 다주택자에 대한 세금 및 대출 규제 등으로 인해 전세 매물이 급감한 영향으로 분석돼요. 😮 전세가 귀해지면서 전셋값 역시 상승세를 보이고 있는데, 올해 들어 지난 20일까지 노원구 아파트 전셋값은 지난해 같은 기간보다 7배 이상 뛰어올랐어요. 🚀

전세난에 지친 실수요자들은 상대적으로 가격 부담이 적은 15억원 이하의 중저가 아파트로 눈을 돌리고 있어요. 💰 이로 인해 해당 가격대의 매매 거래 비중이 서울 전체 거래 비중보다 높게 나타나고 있답니다. 일부 지역에서는 전세 물건이 나오자마자 서둘러 계약금을 거는 '노룩 전세' 현상까지 나타날 정도라고 하니, 전세난이 얼마나 심각한지 짐작할 수 있어요. 😥

전문가들은 이러한 전세난이 실수요자들의 매매 전환을 더욱 부추길 것이라고 보고 있어요. 특히 강남권과 달리 비강남권 지역은 선택지가 좁아 전세 대안으로 매매가 더 매력적으로 느껴질 수 있다는 분석이 나옵니다. 🤔 앞으로도 전세 품귀 현상이 이어진다면 일부 지역에서는 매매 수요가 더 늘어나면서 매매 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 전망도 나오고 있어요. 📊

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

요즘 서울 외곽 지역에서 아파트 전세 매물이 눈에 띄게 줄면서, 집을 사려는 사람들이 늘고 있다는 기사가 나왔어요. 🏠✨ 이게 왜 이런 현상이 나타나는지, 배경과 원인을 좀 더 깊이 파고들어 볼게요.

**전세난의 배경:** 먼저, 전세 매물이 귀해진 이유를 살펴봐야 해요. 📜 기사에 따르면, 토지거래허가구역 지정이나 다주택자에 대한 세금·대출 규제 같은 정책들이 전세 매물이 줄어드는 데 영향을 미쳤다고 해요. 📈 이런 정책들 때문에 집주인들이 전세를 놓기보다 다른 방안을 모색하거나, 아예 집을 팔아버리는 경우가 늘어난 것으로 보여요. 📉 더불어, 과거 '연관뉴스 1'과 '연관뉴스 2'에서 보듯이, 2024년 3월~4월경 이미 서울의 전세 매물은 크게 감소하고 전셋값은 꾸준히 오르는 추세였어요. 📉➡️📈 이런 흐름이 2026년 4월까지 이어져 '전세 품귀' 현상이 심화된 것으로 분석돼요.

**매매 수요 증가의 원인:** 전세 구하기가 어려워지자, 어쩔 수 없이 집을 사려는 실수요자들이 늘어났어요. 🔑 특히 노원, 성북, 강서구 같은 비강남권 지역에서 이런 현상이 두드러지는데요. 📍 이 지역들은 강남권에 비해 선택의 폭이 좁고, 15억원 이하의 비교적 저렴한 아파트들이 많아서 자금 여력이 있는 실수요자들이 몰리기 쉬운 곳이에요. 💰 '연관뉴스 5'에서도 2015년 4월에 이미 서울 25개 자치구 중 15곳에서 전월세 거래량보다 매매 거래량이 많았다고 언급하며, 전세난이 매매 전환 수요를 늘린다고 분석했었죠. 2026년 현재 상황은 이러한 추세가 더욱 강화된 것으로 볼 수 있어요. 🏠➡️📈

**'노룩 전세'와 '전세난발 매매':** 전세 물건이 너무 귀하다 보니, 집을 제대로 보지도 않고 계약금을 거는 '노룩 전세' 현상까지 나타난다고 해요. 🤯 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 '차라리 사버리자'는 심리로 매매 시장으로 발걸음을 옮기는 거죠. 🏃‍♀️💨 이렇게 실거주 목적의 매수가 늘면서, 전세로 나올 수 있었던 집들이 매수자에게 직접 들어가게 되고, 이는 다시 전세 물량 감소와 매매 거래 증가라는 악순환을 만들고 있어요. 🔄 이런 복합적인 요인들이 맞물려, 서울 외곽 지역의 전세난이 심화되고 매매 수요를 자극하는 현재 상황을 만들었다고 볼 수 있답니다. ✨

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏠📈

2014년 7월

서울 지역에서 전세 물건 부족 현상이 심화되고 반전세(부분 월세)를 선택하는 경우가 늘어났어요. 😮 당시 전세금 상승세가 뚜렷했고, 가을 이사철을 앞두고 시장 불안이 고조될 것이라는 전망이 있었어요. 🍂
2015년 4월

서울 아파트 매매 거래량이 전월세 거래량을 초과하는 지역이 늘어나기 시작했어요. 📈 이는 장기화된 전세난으로 인해 실수요자들이 매매로 전환하는 움직임이 나타나고 있음을 보여줘요. 🏠
2024년 3월

서울 아파트 매매 물량이 1년 전에 비해 39% 증가했지만, 전세 물량은 28.9% 감소했어요. 📉 이는 전셋값 상승과 매매 시장의 불확실성 속에서 매수 대기자들이 전세 수요로 전환되면서 나타난 현상이에요. 🤷‍♀️
2024년 4월

서울 아파트 전월세 거래량이 3년 2개월 만에 최저치를 기록했어요. 📉 이는 공급 부족 우려와 전월세·매매 가격 상승세 속에서 기존 임대차 수요가 매매 시장으로 선회하는 추세가 뚜렷해지고 있음을 보여줘요. 🏡
2026년 4월

서울 외곽 지역에서 아파트 전세 매물이 바닥나면서 실수요자들의 매매 거래가 급증하고 있어요. 📈 전세난 심화로 '노룩 전세'(보지 않고 계약하는 전세) 현상까지 나타나며, 중저가 아파트를 중심으로 매수세가 몰리는 분위기예요. 🏦

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

서울 외곽 지역에서 아파트 전세 매물이 귀해지면서, 실수요자들은 집을 직접 구매하는 쪽으로 발길을 돌리고 있어요. 🏠 특히 15억원 이하 중저가 아파트에 매수세가 몰리면서, 전셋집을 구하지 못한 분들이 '노룩 전세'처럼 집을 보지도 않고 계약금을 거는 상황까지 벌어지고 있답니다. 😥 일부 지역에서는 전셋값이 가파르게 오르면서, 더 이상 전세로 버티기 어렵다고 판단한 분들이 차라리 집을 사자고 마음먹는 경우가 많아지고 있어요. 📈

이러한 현상은 특히 자금 여력이 상대적으로 적은 서울 외곽 지역의 실수요자들에게 더 두드러지게 나타나고 있어요. 이분들은 선택지가 좁아지면서 결국 매매 시장으로 진입하게 되는데, 이 과정에서 대출 한도가 높은 15억원 이하의 매물들이 큰 인기를 얻고 있답니다. 💰

전세 물량 부족과 전셋값 상승은 곧 매매 수요 증가로 이어지면서, 건설사와 부동산 관련 기업들에게는 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 🏗️ 특히 실수요자들이 15억원 이하의 중저가 아파트로 몰리면서, 이러한 매물을 다수 보유한 건설사나 분양 대행업체들에게는 단기적인 판매 증대 기회가 될 수 있답니다. 또한, 중개업소들은 전세 품귀 현상으로 어려움을 겪는 세입자들이 매매로 전환하는 과정에서 중개 수수료 수익을 올릴 수 있을 것으로 보여요. 💰

하지만 전세난이 심화되면서 오히려 주택 매매 자체가 어려워지는 지역도 발생할 수 있어요. 또한, 전셋값 상승이 집값 상승을 부추기면서 주택 시장 전반의 불안정성이 커질 경우, 장기적으로는 건설 경기나 부동산 투자 심리에 부정적인 영향을 미칠 수도 있답니다. 📉

서울 외곽 지역의 전세 품귀 현상과 이에 따른 매매 수요 증가는 시장의 불안정성을 키울 수 있어요. 📈 정부 입장에서는 전셋값 상승을 억제하고 실수요자의 주거 안정을 도모해야 하는 과제를 안고 있답니다. 특히 '전세 매물 축소 → 매매 수요 증가 → 매매 가격 상승'이라는 패턴이 일부 지역에서 나타나고 있다는 분석은, 향후 부동산 시장 과열에 대한 우려를 키울 수 있어요. 😟

이러한 상황이 지속될 경우, 정부는 공급 확대 정책이나 전월세 시장 안정화 대책을 추가로 검토해야 할 수도 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정이나 다주택자 관련 세금·대출 규제 등이 전세 매물 감소에 영향을 미쳤다는 분석은, 이러한 규제 정책의 효과와 부작용에 대한 시장의 면밀한 모니터링을 요구하고 있어요. 🧐

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

서울 외곽 지역을 중심으로 아파트 전세 매물이 눈에 띄게 줄어들면서, 이를 기다리지 못한 실수요자들이 매매 시장으로 활발하게 움직이고 있어요. 🏠 이전에는 전세 물건이 귀해지면 월세로 전환하는 경우가 많았지만, 이제는 '차라리 내 집을 사자'는 심리가 강해지면서 매매 수요로 직접 연결되는 추세가 뚜렷해지고 있답니다. 📈

특히 노원, 성북, 강서구와 같은 비강남권에서 이러한 현상이 두드러지는데, 전세 매물이 거의 없는 상황에서 매매 거래가 늘어나는 패턴이 나타나고 있어요. 😮 이는 곧 전셋값 상승이 매매 가격을 밀어올리는 힘으로 작용할 수 있다는 것을 시사해요. 💰 또한, 15억원 이하 중저가 아파트에 매수세가 집중되는 경향은 실수요자들의 현실적인 자금 상황과 맞물려 주택 시장의 양극화를 심화시킬 가능성도 보여준답니다. ⚖️

이번 현상은 단순한 일시적인 시장 상황 변화라기보다는, 공급 부족 우려와 더불어 전세 시장의 불안정성이 장기화되면서 주거 선택의 패러다임이 '임대'에서 '매매'로 넘어가는 구조적인 변화를 보여주고 있다고 할 수 있어요. 🔄 앞으로 전세난이 지속된다면, 일부 지역에서는 매매 수요 증가와 함께 매매 가격 상승 압력이 더욱 커질 수 있다는 전망이 나오고 있어 주목할 필요가 있답니다. 👀

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 서울 외곽 지역의 전세 매물 부족 현상이 지속되고, 이로 인해 실수요자들의 매매 전환이 꾸준히 이어질 것으로 예상해요. 🏠 특히 15억원 이하 중저가 아파트를 중심으로 이러한 흐름이 이어지면서, 해당 지역의 매매 가격에 완만한 상승 압력으로 작용할 수 있어요. 📈 임대 물건이 귀해지는 상황이 장기화되면, '노룩 전세'와 같이 급하게 집을 구하려는 분위기 속에서 매매로 이어지는 사례가 계속 나타날 수 있답니다. 🔑
관련 기사(<연관뉴스 2>)에 따르면, 2024년 4월 서울 아파트 전월세 거래량이 3년 만에 최저치를 기록한 점은 이러한 전세난이 매매 시장으로 수요를 전환시키는 강력한 요인으로 작용하고 있음을 보여줘요. 📊 비록 매물은 쌓여있지만, 급매물이 아닌 호가가 시세보다 높은 매물들이 많다는 점은 현재 시장 상황을 좀 더 복합적으로 이해하게 해요. 🧐
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 전세 매물 부족 현상이 더욱 심화되고, 전셋값 상승률이 가파르게 오르게 된다면, 실수요자들의 매매 전환 속도가 더욱 빨라질 수 있어요. 🚀 비강남권 외곽 지역뿐만 아니라 서울 전역으로 이러한 현상이 확산될 가능성도 있어요. 🏙️ 특히, 연간 임대료 상승률 상한을 초과하는 전셋값 인상이 불가피해지거나, 임대차 2법 시행 4년 차를 맞아 전셋값 급등 우려가 현실화될 경우, '차라리 사버리자'는 심리가 더욱 강해질 수 있답니다. 🏃‍♀️
또한, '관련 뉴스 1'에서 언급된 것처럼, 2021년 집값 고점기 이후 역대 최대 수준으로 쌓인 매물이 소화되지 못하고 있다면, 전세난으로 인한 매매 수요 증가가 쌓여있던 매물을 흡수하며 가격 상승을 더욱 가속화하는 요인이 될 수 있어요. 📈 이로 인해 15억원 이하 아파트뿐만 아니라, 일부 지역에서는 다른 가격대의 아파트들까지도 매수세가 몰리며 가격 상승을 견인할 수 있겠어요. 💯
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

정부의 부동산 정책 변화, 예를 들어 전세 시장 안정화를 위한 공급 확대 정책이나 다주택자 규제 완화 등이 예상보다 큰 영향을 미칠 경우, 현재의 흐름이 바뀔 수 있어요. 📉 예를 들어, 신규 아파트 공급이 예상보다 빠르게 이루어지거나, 임대차 시장에 대한 규제가 완화되어 전세 매물이 갑자기 늘어난다면, 전세난이 완화되면서 매매 수요 전환 흐름이 둔화될 수 있어요. 😮
또 다른 변수로는 대외적인 경제 충격이나 금리 인상 등 거시 경제 상황의 급격한 변화가 있을 수 있어요. 🏦 이러한 외부 요인으로 인해 주택 구매 심리가 위축되고, 매매 시장에 대한 불확실성이 커진다면, 전세난에도 불구하고 매매로의 전환이 주저될 수 있어요. 🥶 '관련 뉴스 1'에서 언급된 다주택자 취득세 중과 완화가 법 개정으로 이어지지 못하는 상황처럼, 정책 추진의 불확실성이나 지연 또한 시장의 예측을 어렵게 만드는 요인이 될 수 있답니다. 🤔

[주요 용어 해설 (Glossary)]

토지거래허가구역

토지 투기를 막기 위해 정부가 지정하는 구역을 말해요. 🙅‍♀️ 이 구역 안에서는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 시·군·구청장의 허가를 받아야 해요. 허가를 받지 않고 거래하면 계약이 무효가 될 수도 있고, 벌금을 내야 할 수도 있답니다. 🏡 주로 신도시 개발 예정지나 지가가 급등하는 지역에 지정되는 경우가 많아요. 이번 기사에서는 서울 외곽의 특정 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 전세 매물이 줄어드는 데 영향을 미쳤다고 해요. 🧐
다주택자

말 그대로 집을 여러 채 가지고 있는 사람을 뜻해요. 👨‍👩‍👧‍👦 부동산 시장에서는 이 다주택자에게 취득세나 보유세 등 세금을 더 많이 부과하거나 대출을 제한하는 경우가 많답니다. 💰 이번 기사에서는 다주택자에 대한 세금 및 대출 규제가 전세 매물 감소에 영향을 미쳤다고 언급하고 있어요. 🏢 정부는 부동산 시장을 안정시키기 위해 다주택자에 대한 정책을 활용하곤 한답니다. 🤔
중저가 아파트

다른 아파트들에 비해 상대적으로 가격이 낮은 아파트를 의미해요. 💰 일반적으로 대출 규제가 덜하고 실수요자들이 접근하기 쉬운 가격대의 아파트를 말하죠. 👍 이번 기사에서는 전세난으로 인해 매수로 돌아선 실수요자들이 주로 15억원 이하의 중저가 아파트에 몰렸다고 분석하고 있어요. 🏡 전셋값이 천정부지로 치솟으면서, 차라리 내 집 마련을 선택하는 사람들이 많아진 현상을 보여주고 있답니다. ✨