서울 시세 40억 넘는 아파트 6만8879채, 강남-서초가 78%… 급매물 나올지 주목

[2026 세제 개편안] “세금 적게 오르는 강남 30억 이하 절세용 ‘똘똘한 한채’ 기준될수도” 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. 뉴스1 정부가 시세 40억 원 초과 아파트에 ‘과세 정상화’ 명목으로 세금 부담을 높이겠다고 발표한 가운데, 서울 아파트 중 4.7%가 이에 해당하는 것으로 나타났다. 이러한 아파트는 주로 강남구와 서초구에 밀집돼 있는 것으로 조사됐다. 3일 부동산114가 서울 아파트 146만9011채(지난달 31일 기준)를 분석한 결과 40억 원 초과 아파트 비중은 4.7%(6만8879채)로 집계됐다. 30억 원 초과 40억 원 이하는 6.6%(9만7524채), 20억 원 초과 30억 원 이하는 13.6%(19만9606채), 20억 원 이하는 75.1%(110만3002채)였다. 정부는 이번 개편안에서 실거주 1주택자의 경우 시세 20억 원(공시가격 14억 원) 이하는 종부세 부과 대상에서 제외했다. 시세 30억 원 이하는 실거주 1주택이라면 세제 개편 뒤에도 종부세 부담이 줄어들고, 30억 원 초과∼40억 원은 세액 변동이 크지 않다고 설명했다. 구별로는 40억 원 초과 아파트의 약 78.3%가 강남구와 서초구에 분포돼 있다. 강남구 아파트 중 45.1%(3만1091채), 서초구의 33.1%(2만2820채)가 40억 원 초과다. 송파구(8.7%), 용산구(8%) 등에도 40억 원 초과 아파트가 있었다. 25개 구 중 강북구, 노원구 등 12개 구에는 40억 원 초과 아파트가 없는 것으로 조사됐다. 세제 개편안 이후 강남구, 서초구 등에서 절세 목적의 급매물이 나올지 주목된다. 정부가 2028년부터 양도세 공제 한도를 도입하는 등 양도세 강화에도 나선 만큼 은퇴한 고령층을 중심으로 주택 처분에 나설 수 있다는 전망이 나온다. 중장기적으로 30억 원 이하의 아파트 가격이 오를 수 있다는 분석도 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 강남권과 한강벨트, 경기 남부 주요 지역에서 세금이 크게 오르지 않는 30억 원 선이 절세 목적의 새로운 ‘똘똘한 한 채’ 기준이 될 수 있다”고 예측했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “양도세 공제 체계가 거주 위주로 개편되면서 보유한 집으로 이사 가는 집주인이 늘어나 전월세 매물이 묶일 수 있다”며 “보유세 상승분만큼 전월세 가격에 전가하려는 움직임이 나타날 수도 있다”고 전망했다. 윤명진 기자 mjlight@donga.co...