새 빌딩 쏟아지는데 임대료도 올라…상업용 부동산의 ‘이상한 여름’[0과 1로 보는 부동산세상]

서울 오피스 공실률 6.5%…CBD 임차비용 2.4%↑물류센터 신규 공급 100만평→17만평대로 축소같은 오피스·물류센터도 공실 격차 뚜렷해져 등록 2026-08-22 오전 6:00:03 수정 2026-08-22 오전 6:00:03 가 가 [문지형 알스퀘어 대외협력실장] 요즘 서울 도심을 다니다 보면 새 오피스 빌딩이 눈에 띈다. 건물이 늘어나면 빈 사무실도 늘고 임대료는 내려갈 것으로 생각하기 쉽다. 그런데 숫자는 다르게 움직였다. (사진=알스퀘어)물류센터는 또 다른 양상이다. 몇 년 전만 해도 수도권 곳곳에서 새 창고가 쏟아졌지만 지금은 공급이 크게 줄었다. 빈 창고는 조금씩 줄고 임대료 하락세도 멈췄다. 오피스와 물류센터, 두 시장이 움직이는 방향은 다르지만 들여다볼수록 ‘닮은 구석’이 있다. 새 오피스 늘자 임대료도 올라 알스퀘어의 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트’를 뜯어보면 서울에는 한 분기 동안 32만 7000㎡, 약 9만 9000평 규모의 오피스 11곳이 새로 공급됐다. 이 가운데 60% 이상이 도심권역(CBD)에 몰렸다. G1서울과 르네스퀘어 같은 대형 프라임 오피스가 한꺼번에 시장에 들어온 결과다. 서울 평균 공실률은 6.5%로 전 분기보다 0.4%포인트 올랐다. 공급이 집중된 CBD는 7.3%로 2.4%포인트 뛰었다. 여기까지는 익숙한 이야기다. 공급이 크게 늘면서 빈 사무실도 많아졌다. 그런데 그다음 숫자가 예상과 다르다. CBD의 임대료와 관리비를 합친 순임차비용(NOC)은 3.3㎡당 30만 7000원으로 오히려 2.4% 상승했다. 강남권역(GBD)도 비슷하다. 공실률은 4.3%로 0.7%포인트 떨어졌고 NOC는 30만 3000원으로 0.8% 올랐다. 여의도권역(YBD)의 공실률은 2.4%에 불과하다. 사무실이 늘었다고 모든 건물의 몸값이 내려가는 시장은 아니라는 얘기다. 회사 입장에서 사무실은 단순히 책상 몇 개 놓을 공간이 아니다. 직원들이 출퇴근하기 편한지, 한 건물에 필요한 인원을 모두 모을 수 있는지, 회사가 원하는 수준의 업무환경을 갖췄는지를 따진다. 실제로 이번 자료에서도 대형·초대형 프라임 오피스를 중심으로 기업 수요가 이어졌다. 건물이 새로 생겼다는 사실보다 그 사무실에 실제로 들어가겠다는 회사가 있느냐가 임대시장을 더 잘 설명하는 대목이다. 덜 짓기 시작하자 ‘빈자리’ 줄어드는 창고 물류센터에서는 반대 장면이 펼쳐진다. 지난 2023년 상반기 수도권 물류센터 신규 ...