'비거주자 장특공제' 폐지 띄운 李 …"단계적 축소"

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'비거주자 장특공제' 폐지 띄운 李 …"단계적 축소"

업데이트 : 2026.04.19 18:02 닫기

李대통령, 구체적 개편안 제시
국힘 "양도세 폭탄" 반발에
李대통령 "명백한 거짓 선동
장특공제 부활 못하게 법 명시"
7월 세법개정안에 반영 촉각
6개월 유예·1년후 폐지 시사

최대 80%에 달했던 1가구 1주택자 양도세 장기보유특별공제가 비거주 1주택자의 혜택은 배제하는 방식으로 전면 개편될 예정이다. 사진은 19일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트의 모습. 연합뉴스

이재명 대통령이 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 방향을 구체적으로 제시했다. 보유만 하고 실거주하지 않으면 장특공제에서 배제하되, 시행은 단계적으로 하는 방안이다.

재정경제부는 세수 효과 등에 대한 시뮬레이션 분석에 착수했다. 이에 따라 오는 7월 세법 개정안에 1가구 1주택자 양도세 장특공제 개편 방안이 구체적으로 담길 전망이다.

이 대통령은 지난 18일 자신의 엑스(X) 계정에 올린 글에서 "양도세 장기보유특별공제는 '거주 여부와 무관하게' 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도"라면서 "장기 거주에 대해 양도세를 깎아주는 제도는 따로 있다"고 밝혔다. 그러면서 "'장특공제 폐지는 실거주 1주택자에게 세금폭탄'이라는 주장은 논리 모순이자 명백한 거짓 선동"이라고 강조했다. 1주택자 장특공제 폐지가 국민들에게 세금폭탄을 안길 것이라는 국민의힘의 주장에 대해 반박한 것이다.

현행 소득세법에 따르면 1주택자에 대한 양도세 장특공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 합산해 적용한다. 예를 들어 1주택자가 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하는 경우 40%씩 최대 80%의 장특공제를 적용받을 수 있다. 장특공제를 적용받는다는 건 과세표준을 깎아준다는 의미다. 1주택은 양도차익이 10억원이라면 다른 감면이 없을 경우 과세표준이 10억원이지만 80%의 장특공제를 적용하면 2억원으로 하락한다.

양도세 장특공제는 2020년 이전엔 보유만 하면 최대 80%의 혜택을 줬다. 하지만 2020년 세법 개정으로 2021년부터는 보유와 거주를 분리해 각각 최대 40% 공제율을 적용하고 있다. 10년 이상 보유만 하고 거주하지 않았을 경우 2020년까지는 장특공제율 80%를 적용받았지만 지금은 40%만 적용된다.

일각에서 '1주택자 세금폭탄' 얘기가 나오는 것은 장특공제 개편으로 최대 공제율이 80%에서 40%로 줄어들 수 있다는 우려 때문이다. 실거주 1주택자의 경우 현재는 최대 80% 공제율을 적용받지만 만약 보유 기간에 따라 적용하는 장특공제가 폐지되면 실거주 1주택자에 대한 최대 공제율은 40%가 되고, 비거주 1주택자에 대한 공제율은 0%로 변경된다.

재경부 관계자는 이에 대해 "대통령 발언을 토대로 다각도로 제도개선 방향을 살펴볼 것"이라고 설명했다.

정부 시뮬레이션은 크게 두 가지 방향일 것으로 보인다. 우선 실거주 1주택자 양도세 장특공제율 조정에 따른 세수 효과를 살펴볼 전망이다. 실거주 1주택자 장특공제율은 최소 40%에서 최대 80% 사이로 결정될 것으로 보이는데, 적정선을 찾기 위한 분석이다.

이 대통령이 예시로 든 비거주 1주택자에 대한 장특공제 단계적 폐지 방안 역시 검토 대상이다. 이 대통령은 X에 올린 글에서 비거주 1주택자 장특공제를 폐지할 경우 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다는 점을 거론하며 "점진적·단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 해결된다"면서 "예를 들어 공제 폐지를 하되 6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지 이런 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 잠김이 아니라 매물 유도가 될 것"이라고 밝혔다.

세법 개정 의지도 분명히 했다. 이 대통령은 "장특공제가 부활하지 못하도록 법으로 명시해두면 정권이 교체되더라도 대통령이 마음대로 못 바꿀 테니 버티는 게 의미가 없어질 것"이라고 밝혔다. 이에 따라 시뮬레이션 결과 등을 바탕으로 장특공제 개편안은 7월 세법 개정안에 담길 가능성이 높아졌다는 평가다.

송언석 국민의힘 원내대표는 19일 국회에서 기자간담회를 열고 "집을 팔 때 양도세로 높은 세금을 내면 남은 돈으로 같은 규모 또는 유사한 수준의 다른 집을 구할 수가 없다"면서 "거주 이전의 자유를 제한하는 것은 물론이고 재산권 보호가 전혀 안 되는 상황이 도래할 우려가 있다"고 말했다.

[문지웅 기자 / 신지윤 기자]

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이재명 대통령이 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 방향을 설명하며, 실거주하지 않는 경우 장특공제에서 배제하겠다고 밝혔다.

이에 따라 재정경제부는 관련 시뮬레이션 분석에 착수하고, 개정안은 오는 7월에 발표될 예정이다.

이 대통령은 장특공제 폐지가 국민에게 세금폭탄을 안긴다는 주장에 대해 반박하며, 제도 개편의 필요성을 강조했다.

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이재명 대통령, '비거주 1주택자 장특공제' 단계적 폐지 시사…7월 세법 개정안 반영 전망

Key Points

이재명 대통령이 보유만 하고 실거주하지 않는 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공제)를 단계적으로 폐지하는 방안을 제시하며, 7월 세법 개정안 반영을 예고했어요. 📈
현행 장특공제는 10년 이상 보유 및 거주 시 최대 80%까지 공제되지만, 이번 개편안은 비거주 1주택자의 혜택을 배제하고 실거주 1주택자에 대한 공제율 재검토를 포함하고 있어요. ⚖️
대통령은 '장특공제 폐지는 세금 폭탄'이라는 주장을 '명백한 거짓 선동'으로 일축하며, 6개월 유예 후 1년 뒤 전면 폐지하는 방안을 예시로 들어 매물 잠김 대신 매물 유도를 기대하고 있어요. 🗣️
정부는 이번 개편안의 세수 효과 시뮬레이션에 착수했으며, 대통령은 장특공제가 부활하지 못하도록 법으로 명시해 정치적 변동에 영향을 받지 않게 할 의지를 밝혔어요. 🏛️

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

이재명 대통령이 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 제도에 대한 개편 방향을 명확히 제시했어요. 🏠 보유만 하고 실거주하지 않는 1주택자에 대해서는 장특공제 혜택을 단계적으로 줄여나가 결국 폐지하겠다는 계획입니다. 이는 1주택자에게 세금 폭탄을 안길 것이라는 야당의 주장을 반박하며 나온 것으로, 2026년 7월 세법 개정안에 반영될 가능성이 높아요. ✍️

현재 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 합산하여 최대 80%의 장특공제 혜택을 받을 수 있지만, 이번 개편안은 실거주 요건을 강화하고 비거주 1주택자의 혜택을 점진적으로 축소하는 방향으로 진행될 예정이에요. 예를 들어, 6개월 유예 후 6개월간 공제율 절반 축소, 그리고 1년 후 전면 폐지하는 방식이 검토되고 있답니다. 🗓️ 이는 매물 잠김 현상을 해소하고 주택 시장에 매물을 유도하려는 목적도 담고 있어요. 🔑

재정경제부는 이러한 개편안에 따른 세수 효과를 분석하는 데 착수했으며, 이 대통령은 장특공제 제도가 부활하지 못하도록 법으로 명시하는 의지를 보이고 있어요. 📜 이는 향후 부동산 시장의 거래와 보유에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 📈

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이재명 대통령이 2026년 4월 18일 개인 SNS를 통해 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 방향을 구체적으로 제시하면서 이번 뉴스가 나오게 되었어요. 🏡📈 대통령은 보유만 하고 실제 거주하지 않는 1주택자에 대해 장특공제 혜택을 배제하는 방안을 단계적으로 시행하는 것을 시사했답니다. 이는 2020년 세법 개정으로 장특공제에 거주 기간 요건이 도입된 이후, 비거주 1주택자에 대한 혜택을 더욱 축소하려는 움직임으로 볼 수 있어요. 💡

이번 개편의 배경에는 부동산 시장 안정화와 조세 형평성 확보라는 두 가지 큰 축이 있는 것으로 보여요. 📊 과거에는 단순히 장기 보유했다는 사실만으로도 최대 80%까지 양도세를 공제받을 수 있었지만, 이는 '똘똘한 한 채'를 보유만 하고 실제 거주하지 않는 다주택자들의 절세 수단으로 악용된다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔어요. 🧐 연관 기사들을 살펴보면, 2019년 10월경부터 이미 '2년 이상 거주' 요건이 강화되면서 보유만 하는 경우 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 점이 예고되었고, 2020년 7월에는 민주당이 실거주 요건 추가 법개정을 발의하며 이러한 흐름이 이어져 왔어요. ⚖️

대통령이 '명백한 거짓 선동'이라며 국민의힘의 '세금 폭탄' 주장을 반박한 것은, 장특공제 개편이 실거주 1주택자에게 미치는 영향을 최소화하면서도 비거주 1주택자에 대한 혜택을 합리적으로 조정하겠다는 의지를 보여주는 것으로 해석돼요. 🗣️ 비거주 1주택자에 대한 장특공제 폐지를 6개월 유예 후 1년 안에 전면 폐지하는 단계적 방안을 제시한 것도, 갑작스러운 시장 충격을 완화하고 매물을 유도하려는 정책적 고민이 담긴 것으로 보입니다. 🤔 재정경제부가 세수 효과 분석에 착수한 것도 이러한 정책 추진의 구체적인 준비 과정으로 볼 수 있어요. 📝

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏠

2019년 10월

정부의 '9.13 부동산 대책'에 따라 2020년부터 2년 이상 거주하지 않으면 1주택자라도 양도세 장기보유특별공제가 대폭 축소된다는 내용이 보도되었어요. 🗓️ 집값 상승으로 인한 양도세 부담 증가 우려 속에서, 거주 요건 충족 여부에 따라 양도세 차이가 크게 벌어질 수 있다는 점이 주목받았어요. 📈
2019년 12월

정부의 '12.16 부동산 대책'을 통해 9억원 초과 주택 보유 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제에 실거주 요건이 추가된다는 발표가 있었어요. 📢 2021년 1월 1일 양도분부터 적용될 이 개편안은, 실거주하지 않은 경우 보유 기간이 10년 이상이어도 최대 공제율이 80%에서 40%로 줄어들게 된다고 해요. 📉
2020년 7월

더불어민주당에서 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제에 실거주 요건을 추가하는 내용의 소득세법 개정안이 추진되었어요. ✍️ 개정안에 따르면, 실거주 이력 없이 보유만 했을 경우 세 혜택이 절반 수준으로 줄어들고, 갭투자 등을 차단하려는 목적이 있었어요. 🏠
2026년 2월

이재명 대통령이 다주택자에 이어 비거주 1주택자 규제를 예고하며 부동산 시장이 술렁였어요. 🗣️ '투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것'이라는 대통령의 발언과 함께, 양도소득세 장기보유특별공제 축소가 1순위로 꼽혔어요. 🔍 10년 보유, 2년 거주 요건 충족 시에도 공제율이 크게 줄어들 수 있다는 분석이 나왔어요. 📊
2026년 4월 19일

이재명 대통령은 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 방향을 제시하며, 보유만 하고 실거주하지 않으면 장특공제에서 배제하되 단계적으로 시행하는 방안을 언급했어요. 📢 대통령은 '장특공제 폐지는 실거주 1주택자에게 세금폭탄'이라는 주장은 명백한 거짓 선동이라고 반박하며, 6개월 유예 후 1년 뒤 전면 폐지하는 방안을 시사했어요. 📜 재정경제부는 세수 효과 분석에 착수했으며, 7월 세법 개정안에 반영될 것으로 보여요. ✍️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이재명 대통령의 '비거주 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 폐지' 추진 발표에 따라, 실거주하지 않는 1주택자는 향후 양도세 부담이 늘어날 것으로 보여요. 🏡 현재 1주택자는 보유 기간만 채우면 최대 80%까지 양도소득세를 공제받을 수 있었지만, 앞으로는 비거주자에 대한 공제 혜택이 점진적으로 축소되거나 완전히 사라질 예정이에요. ⏳ 이는 주택을 단순히 보유만 하고 실제 거주하지 않는 개인들에게는 상당한 재산권 행사상의 제약으로 다가올 수 있어요. 🤔 하지만 이 대통령은 이러한 변화가 '세금 폭탄'이 아니라 오히려 '매물 유도' 효과를 가져올 것이라고 주장하며, 급격한 변화보다는 6개월 유예, 6개월 절반 폐지, 1년 후 전면 폐지 등 단계적인 접근을 시사했어요. 💰

부동산 시장의 주요 참여자인 기업 입장에서는 이번 장특공제 개편이 매물 시장에 미치는 영향에 주목해야 해요. 📈 이 대통령이 제시한 비거주 1주택자에 대한 단계적 장특공제 폐지 방안은, 시장에 매물이 잠기는 현상을 막고 오히려 매물을 유도하는 효과를 가져올 수 있다고 설명하고 있어요. 🔑 이는 건설사나 부동산 관련 서비스업체들에게 단기적으로는 시장 상황 변화에 따른 전략 재검토를 요구할 수 있지만, 장기적으로는 거래량 증가를 통해 긍정적인 영향을 미칠 가능성도 있어요. 📊 다만, 현재 구체적인 세수 효과에 대한 시뮬레이션 분석이 진행 중이며, 7월 세법 개정안에 어떻게 반영될지에 따라 기업들의 대응 전략도 달라질 수 있을 거예요. 🧐

정부와 시장은 이번 장특공제 개편안의 구체적인 내용과 파급 효과를 예의주시하고 있어요. 🧐 이재명 대통령의 '비거주 1주택자 장특공제 폐지' 추진은 부동산 시장의 과도한 투기를 억제하고 실수요자 중심으로 시장을 재편하려는 의도로 해석될 수 있어요. ⚖️ 특히, 7월 세법 개정안에 반영될 가능성이 높아지면서, 정부는 예상되는 세수 효과를 면밀히 분석하고 있으며, 이는 재정 건전성 확보와도 연결될 수 있어요. 💰 국민의힘은 '양도세 폭탄'이라며 반발하고 있지만, 대통령실은 이를 '거짓 선동'으로 일축하며 제도의 부활을 막기 위해 법에 명시할 필요성까지 언급하고 있어요. ✊ 시장 참여자들은 이러한 정부의 강한 의지를 바탕으로 향후 부동산 정책의 큰 흐름을 파악하고 대응할 필요가 있어요. 📈

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 이재명 대통령의 장기보유특별공제(장특공제) 개편 방향 발표는 부동산 시장의 '보유'보다는 '실거주'에 초점을 맞추는 정책 기조를 더욱 강화하는 신호탄이라고 볼 수 있어요. 🏠 2020년 이후에도 장특공제가 보유 기간과 거주 기간을 분리하여 적용되는 등 여러 차례 개편을 거쳤지만, 이번 발표는 '비거주자'에 대한 혜택을 단계적으로 배제하겠다는 구체적인 움직임을 보이고 있다는 점에서 큰 변화를 예고해요. 🧐

이는 단순히 세금 부담을 늘리는 것을 넘어, 부동산 정책의 패러다임을 '집을 오래 가지고 있는 것'에서 '실제로 거주하는 것'으로 전환하려는 정부의 의지를 보여줘요. 🔑 특히, '보유만 하고 실거주하지 않으면 장특공제에서 배제'하고, 이를 '6개월 유예, 1년 후 폐지'하는 단계적 방안을 제시한 것은 시장에 매물을 유도하려는 의도로 해석될 수 있어요. 🏃‍♀️💨 이는 과거 2019년경의 부동산 대책에서 '2년 이상 거주' 요건을 도입하며 유사한 움직임이 있었던 맥락과 연결되지만, 이번에는 '비거주자' 자체를 겨냥하며 더욱 직접적인 규제를 예고하고 있다는 점에서 차이가 있어요. 🎯

이번 개편은 7월 세법 개정안에 반영될 가능성이 높으며, 이는 부동산 시장 참여자들에게 '실거주'의 중요성을 다시 한번 각인시키는 계기가 될 거예요. 💡 장기적으로는 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 만드는 데 기여할 수 있지만, 단기적으로는 매물 잠김 현상이나 세금 부담 증가에 대한 우려가 나타날 수도 있어 시장 상황을 면밀히 지켜봐야 할 것 같아요. 👀

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

이재명 대통령이 제안한 '비거주 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 단계적 폐지' 방안이 큰 무리 없이 진행될 경우, 부동산 시장에는 점진적인 매물 출회 효과가 나타날 것으로 예상돼요. 📅 6개월 유예, 6개월 절반 폐지, 1년 후 전면 폐지 등의 단계적 접근은 보유자들이 매각 결정을 내리도록 유도하는 요인이 될 수 있어요. 📈 재정경제부는 이 방안에 따른 세수 효과 등을 분석 중이며, 7월 세법 개정안에 반영될 가능성이 높아 보입니다. ✍️ 이 과정에서 '거주 여부와 무관하게' 장기 보유만으로 양도세 혜택을 주던 제도가 점차 사라지면서, 장기 보유와 실거주를 분리해 혜택을 주는 방향으로 정착될 것으로 보여요. 🏡
영향력 확대 및 가속 시나리오

대통령의 강력한 의지와 함께 장특공제 개편이 속도감 있게 추진된다면, 부동산 시장에 미치는 영향은 더욱 확대될 수 있어요. 💨 '실거주 1주택자에게 세금폭탄'이라는 야당의 반발에도 불구하고, 대통령이 '명백한 거짓 선동'이라고 일축하며 법으로 명시해 '부활 불가능'한 제도로 만들겠다는 의지를 보이고 있어, 개정 추진 동력이 강화될 수 있습니다. ⚖️ 이는 단순히 비거주 1주택자에 국한되지 않고, 실거주 1주택자에 대한 장특공제율 조정 논의까지 촉발하며 부동산 시장의 전반적인 세 부담 구조 변화를 가속화할 가능성이 있어요. 💰 만약 개편안이 시장에 예상보다 큰 파장을 일으킨다면, 이는 향후 부동산 관련 세제 정책에도 중요한 참고 사례가 될 수 있습니다. 💡
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

만약 장특공제 개편 추진 과정에서 예상치 못한 변수들이 발생한다면, 현재의 정책 흐름이 제동이 걸리거나 반전될 가능성도 존재해요. 🚦 예를 들어, 야당의 거센 반발이나 일부 언론 및 전문가들의 '세금 폭탄' 우려가 국민적 공감대를 형성할 경우, 정부 정책 추진에 부담으로 작용할 수 있습니다. 😟 또한, 세수 효과 시뮬레이션 결과가 예상과 달리 큰 세수 감소를 초래하거나, 부동산 시장에 급격한 매물 잠김 현상 등 부작용을 야기한다고 판단될 경우, 정책 방향이 수정될 여지가 있어요. 📉 또한, 정권 교체 등 정치적 변수가 발생할 경우, 법으로 명시하더라도 기존 정책이 재검토될 가능성도 배제할 수 없습니다. 🤔

[주요 용어 해설 (Glossary)]

양도소득세 장기보유특별공제 (장특공제)

양도소득세 장기보유특별공제, 줄여서 장특공제라고도 불리는 이 제도는 부동산을 오랫동안 보유한 경우 양도소득세 부담을 줄여주는 혜택이에요. 🏡 단순히 집을 오래 가지고 있었다는 사실만으로도 세금 계산 시 일정 비율을 깎아주는 방식이죠. 하지만 최근에는 이 제도의 방향성에 대한 논의가 활발하며, 특히 '실거주' 여부에 따라 혜택이 달라지도록 개편될 가능성이 커지고 있어요. 📈 이를 통해 부동산 시장의 매물 잠김 현상을 해소하고 실수요자 중심의 시장을 만들려는 목적도 있다고 합니다. 🤔
과세표준

과세표준은 세금을 부과하는 기준이 되는 금액을 말해요. 💰 세금은 이 과세표준에 세율을 곱해서 계산하는데, 과세표준이 낮을수록 내야 할 세금도 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 집을 팔아서 생긴 이익, 즉 양도차익에서 각종 공제를 빼고 남은 금액이 과세표준이 되는 것이죠. 🏠 이번 장특공제 개편 논의에서 과세표준이 어떻게 달라질지가 중요한 관심사 중 하나라고 할 수 있어요. 📊
실거주

실거주는 말 그대로 해당 주택에 실제로 거주하는 것을 의미해요. 👨‍👩‍👧‍👦 부동산 관련 세제 혜택을 논할 때 자주 등장하는 개념인데, 특히 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)와 관련해서는 이 실거주 여부가 혜택의 크기를 결정하는 중요한 요소가 될 수 있어요. 🔑 만약 집을 보유만 하고 실제로는 살지 않는 '비거주' 상태라면, 장특공제 혜택이 줄어들거나 아예 없어질 수도 있답니다. 😥 앞으로 부동산 정책에서 실거주 요건의 중요성이 더욱 커질 것으로 예상돼요. 👍