[단독] 용산 국제업무·문화지역에도 주택 … 주거비율 29% → 50%로

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[단독] 용산 국제업무·문화지역에도 주택 … 주거비율 29% → 50%로

업데이트 : 2026.04.19 17:53 닫기

정부, 용산 주택계획 조정안 … 예전과 비교해보니
주택 기존보다 4천가구 늘어
기업 유치할 오피스 축소될듯
업무지원존에 1500가구 추가
공원·녹지면적 완화 적용 검토
청년·신혼부부용 중소형 배치
가구당 평균면적 조정 가능성

정부가 지난 1월 29일 1만가구에 이르는 주택공급계획을 밝힌 서울 용산국제업무지구 용지 전경. 매경DB

정부가 추진하는 서울 용산국제업무지구 1만가구 공급안의 핵심은 단순한 주택 확대가 아니라 개발 성격의 변화다. 서울시의 6000가구 원안보다 주택 물량을 크게 늘리면서 업무·상업·문화 기능 조정이 불가피해졌기 때문이다. 국제업무 중심지로 키울지, 주거 비중이 큰 복합지구로 재편할지 갈림길에 섰다는 분석이 나온다.

19일 매일경제신문이 권영세 국민의힘 의원실에서 받은 자료에 따르면 정부는 용산국제업무지구에 공동주택 5000가구와 주거용 오피스텔 5000실 등 총 1만가구를 공급하는 방안을 추진하고 있다. 서울시의 기존 6000가구 계획안과 비교하면 공동주택은 1500가구, 주거용 오피스텔은 2500실 늘어난 규모다. 사업시행자인 한국철도공사(코레일)는 학교 확보 문제를 해결하기 위해 이 같은 주택 계획 조정안을 마련했고, 국토교통부는 이를 바탕으로 서울시교육청 등과 협의를 진행 중이다.

용산국제업무지구는 옛 철도정비창 용지 45만6099㎡에 업무·상업·주거·여가 기능을 집약한 글로벌 비즈니스 복합단지를 짓는 프로젝트다. 용산역과 연결되는 '국제업무존'을 중심으로 바깥쪽에 '업무복합존' '업무지원존'이 배치되는 3개 구역 구조다.

서울시 원안은 국제업무존의 업무 기능을 우선하고 주거는 배후지에 배치하는 방식이었다. 국제업무존에는 100층 안팎 랜드마크와 광역환승센터, 전시컨벤션, 호텔, 상업시설을 넣고, 업무복합존에는 프라임급 오피스, 업무지원존에는 업무시설과 교육·의료시설을 계획했다. 주거용 오피스텔은 업무복합존과 철도 용지에, 공동주택은 업무지원존에만 배치했다.

반면 정부안의 가장 큰 변화는 국제업무존에도 주거용 오피스텔 796실을 넣는다는 점이다. 서울시가 주택을 두지 않았던 핵심 구역에도 주거 기능이 들어가는 셈이다. 정부가 주택 공급 목표를 1만가구로 끌어올리면서 기존 원안의 경계를 허문 것으로 풀이된다.

업무복합존에도 주거용 오피스텔이 기존 1850실에서 2822실로 972실 늘어난다. 문화시설이 계획된 복합문화존에는 오피스텔 382실이 추가된다. 용산국제업무지구 인근 철도 용지에는 오피스텔 1000실이 배치된다. 오피스텔 물량이 늘어난 만큼 당초 서울시가 구상한 프라임급 오피스와 문화시설 면적은 축소될 가능성이 커졌다.

업무지원존의 변화도 크다. 공동주택 1500가구가 추가되며 일부 획지는 물량이 급증한다. C1은 815가구에서 1371가구로, C2는 460가구에서 1363가구로 늘어난다. 같은 용적률 700% 안에서 서울시가 잡았던 공급면적 기준 평균 115㎡(약 35평)형을 유지하려면 비주거 면적을 줄일 수밖에 없다. 설계 업계 일부에선 업무지원존이 사실상 '주거존'에 가까워졌다는 평가도 나온다.

임대주택 비율 역시 높아질 전망이다. 국토부와 코레일은 임대주택 비율을 기존 25%에서 35%로 높여 공원·녹지 면적 완화 규정을 적용받는 방안을 검토 중이다. 공동주택이 급증한 획지에는 청년·신혼부부 등을 겨냥한 임대주택 확대가 반영됐다는 해석이 나온다.

주거 기능 확대에 따라 전체 연면적 대비 주거 비율도 높아질 가능성이 크다. 서울시 원안의 주거 비율은 29% 수준이었지만, 시뮬레이션상 가구당 평균 공급면적 35평을 유지한 채 1만가구를 공급하면 이 비율은 50%에 육박한다. 이를 40%대로 낮추려면 가구당 평균 면적을 공급면적 기준 92㎡(약 28평) 안팎으로 줄여야 한다는 분석도 나온다.

주택 공급 측면에서는 긍정적 효과가 기대된다. 도심 공급난 완화에 도움이 되고, 토지 매각 방식의 사업 구조상 분양 물량 확대는 사업성을 높여 민간 참여를 유도할 수 있다.

다만 국제업무 중심지의 정체성이 약화될 수 있다는 우려도 크다. 국제업무 기능이 강화될수록 고용과 세수 기반이 확대되고 도시의 성장 잠재력이 커지기 때문이다.

김지엽 성균관대 건축학과 교수는 "용산은 대중교통 중심 개발에 적합한 입지이자 서울 도심을 보완하는 광역 중심"이라며 "주거 비중이 커지면 일자리와 상업·문화 기능을 통해 많은 시민이 이용하는 핵심 거점 성격이 약해질 수 있다"고 말했다.

권 의원은 "용산은 한강과 남산을 곁에 둔 서울의 경제·교통·문화 중심지"라며 "정부의 1만가구 공급안은 서울의 100년 미래를 책임질 거점을 거대한 베드타운으로 전락시킬 수 있다"고 지적했다.

[임영신 기자]

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정부는 서울 용산국제업무지구에 총 1만 가구를 공급하는 계획을 통해 주거 일반화가 아닌 개발 성격의 변화를 꾀하고 있다.

기존 서울시의 주거 배치 방침과 달리 국제업무존에도 주거용 오피스텔이 들어서는 등 주거 비중이 크게 증가할 것으로 예상된다.

이는 도심 공급의 긍정적인 효과를 기대하게 하지만, 국제업무 중심지의 정체성이 약화될 우려도 함께 제기되고 있다.

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용산 국제업무지구, '국제업무'보다 '주거' 중심으로 재편되나…1만가구 공급안 발표

Key Points

정부가 용산 국제업무지구에 총 1만 가구의 주택을 공급하는 계획을 발표하며, 이는 기존 서울시 원안(6000가구) 대비 4000가구 증가한 수치예요. 🏢
이번 계획 변경으로 국제업무지구의 핵심 기능이 국제업무 중심에서 주거 비중이 높은 복합지구로 전환될 가능성이 높아졌어요. ↔️
국제업무존에도 주거용 오피스텔이 포함되는 등 개발 방향의 근본적인 변화가 예상되며, 이로 인해 당초 계획되었던 업무·상업·문화 시설 면적은 축소될 수 있어요. 🏢↔️🏛️
주거 비율이 기존 29%에서 최대 50%까지 늘어날 것으로 예상되면서, 용산 국제업무지구가 거점 기능을 넘어 대규모 주거 단지로 변모할지에 대한 관심이 쏠리고 있어요. 🏘️📈

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울 용산국제업무지구 개발 계획이 주택 공급 확대 방향으로 크게 조정되고 있어요. 🏘️ 기존 서울시의 6,000가구 계획안에서 정부는 공동주택 5,000가구와 주거용 오피스텔 5,000실, 총 1만 가구 공급을 추진하며 주거 비중을 늘리고 있어요. 이는 단순한 주택 공급 확대뿐만 아니라, 개발의 성격 자체를 국제업무 중심에서 주거 기능이 강화된 복합지구로 재편하려는 움직임으로 해석되고 있답니다. 🏗️

정부안의 가장 큰 변화는 서울시가 주택을 두지 않았던 국제업무존에도 주거용 오피스텔을 공급한다는 점이에요. 🏢 또한 업무복합존과 업무지원존에도 주거용 오피스텔과 공동주택 물량이 대폭 늘어나요. 특히 업무지원존의 일부 구역은 공동주택 가구 수가 크게 증가하면서 '주거존'에 가까워졌다는 평가도 있어요. 🏡 이와 함께 임대주택 비율도 기존 25%에서 35%로 높이는 방안이 검토 중인데, 이는 청년·신혼부부 등을 위한 임대주택 확대로 이어질 수 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦

이러한 주거 기능 확대는 전체 연면적 대비 주거 비율을 서울시 원안의 29% 수준에서 50%에 육박하게 끌어올릴 것으로 예상돼요. 📈 다만, 이러한 변화는 당초 계획했던 프라임급 오피스나 문화시설 면적의 축소로 이어질 가능성이 커지고, 국제업무 중심지로서의 정체성이 약화될 수 있다는 우려도 제기되고 있답니다. 🤔 반면, 도심 주택 공급난 완화와 사업성 제고라는 긍정적인 효과도 기대해 볼 수 있어요. 👍

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

정부가 서울 용산국제업무지구 개발 계획을 조정하며 주택 공급을 대폭 늘리기로 결정한 배경에는 복합적인 요인이 작용하고 있어요. 🏠 📈 🏛️ 🤝

과거 서울시는 용산국제업무지구를 국제적인 업무 및 상업 중심지로 개발하려는 계획(2024년 11월 연관뉴스 2, 3 참고)을 가지고 있었으며, 주택 공급은 상대적으로 적은 6,000가구 수준으로 계획했어요. 이는 '국제업무존'에 100층 랜드마크 빌딩, 광역환승센터, 전시컨벤션, 호텔 등을 배치하고, 업무 기능에 초점을 맞추는 방식이었죠. 🏢 🌟

하지만 최근 정부는 '어제'(2026-04-18) 발표된 자료(2026-04-19자 현재 기사)를 통해 총 1만 가구, 즉 기존 계획보다 4,000가구를 늘린 규모의 주택 공급 계획을 공개했어요. 📢 이는 단순히 주택 수를 늘리는 것을 넘어, 국제업무지구의 개발 성격 자체를 국제업무 중심에서 주거 비중이 높은 복합지구로 전환하려는 움직임으로 해석됩니다. 🏘️🌍

이러한 변화의 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있어요. 먼저, 최근 주택 시장의 수급 불균형과 공급 부족 문제에 대한 사회적 요구가 높아진 점을 들 수 있어요. 📈 또한, 과거 용산 국제업무지구 개발 사업이 여러 차례 좌초되었던 경험(2024년 11월 연관뉴스 2, 2025년 11월 연관뉴스 3 참고)을 바탕으로, 사업성을 높여 민간 참여를 유도하고 개발을 가속화하려는 의도가 반영된 것으로 보여요. 🚀 민간 사업자의 참여를 유도하고 사업 성공 가능성을 높이기 위해 주거 기능 확대가 불가피하다는 판단이 작용한 것으로 분석됩니다. 🤝

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2024년 11월 28일

국토교통부와 서울시가 용산 국제업무지구 개발 밑그림을 공개했어요. 랜드마크 건설, 보행 네트워크 조성, 그리고 국제업무지구와 용산공원 연계 강화 방안이 제시되었습니다. 과거 실패를 반복하지 않기 위해 전체 용지를 통개발하는 방식 대신, 20개 필지로 나누어 순차 개발하는 방식으로 변경될 예정이에요. 🤝🌍✨
2025년 11월 16일

용산 국제업무지구 개발 계획에서 주택 공급 물량 확대 논의가 있었습니다. 서울시는 기존 6,000가구에서 8,000가구로 늘리는 방안을 검토했으나, 개발 계획 재수립 및 기반시설 계획 수정으로 2년 이상 사업 지연이 우려된다는 의견도 나왔어요. 🏠📈🤔
2026년 1월 29일

정부가 용산 국제업무지구에 총 1만 가구(공동주택 5,000가구, 주거용 오피스텔 5,000실)를 공급하는 방안을 추진했습니다. 이는 기존 서울시 계획(6,000가구)보다 4,000가구 늘어난 규모로, 국제업무지구 개발 성격의 변화를 시사해요. 🏢🏘️💡
2026년 4월 19일

정부가 추진 중인 용산 국제업무지구 1만 가구 공급안에 대한 심층 분석이 이루어졌어요. 이 계획은 단순히 주택 물량을 늘리는 것을 넘어, 국제업무 중심지에서 주거 비중이 높은 복합지구로 개발 성격이 변화함을 보여줍니다. 주거 비율이 기존 29%에서 50%에 육박할 것으로 예상되며, 업무·상업·문화 기능 조정이 불가피해졌다는 분석이 있어요. 📊🔑🌆

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

정부의 용산 국제업무·문화지역 주택 공급 확대 방안은 개인들에게 직접적인 영향을 미칠 것으로 보여요. 🏠 총 1만 가구에 달하는 주택 공급은 서울 도심 주거난 완화에 기여할 수 있으며, 특히 청년·신혼부부 등을 위한 중소형 임대주택이 포함될 예정이라 주거 안정에 도움이 될 수 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦 또한, 주거 비율이 높아지면서 이 지역이 단순 업무 중심지가 아닌 복합 생활 공간으로 변화될 가능성이 커, 거주 환경의 질적 변화도 기대해볼 수 있어요. ✨ 하지만, 주택 공급 확대와 함께 업무·상업·문화 기능이 축소될 가능성도 제기되고 있어, 개인들이 누릴 수 있는 다양한 도시 기능의 접근성이나 질에는 변화가 있을 수 있어요. 🤔

용산 국제업무·문화지역의 개발 성격 변화는 산업계에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상돼요. 🏢 정부가 주택 공급을 대폭 늘리면서 당초 계획되었던 프라임급 오피스나 문화시설 면적이 축소될 가능성이 제기되고 있어요. 이는 국제업무 중심 기능을 강화하려던 기업들에게는 아쉬운 부분일 수 있으며, 새로운 일자리 창출이나 관련 산업 유치에 대한 기대치를 낮출 수 있어요. 📉 하지만, 주거 기능 강화는 관련 상업시설이나 서비스업의 성장을 촉진할 수 있으며, 복합단지 내 다양한 활동이 증가하면서 새로운 사업 기회를 모색할 수도 있을 거예요. 🛍️ 특히, 주거용 오피스텔 물량 증가 등은 부동산 관련 기업이나 건설업계에 영향을 줄 수 있어요. 🏗️

정부의 용산 국제업무·문화지역 주택 공급 확대 방안은 서울의 도시 계획과 부동산 시장에 큰 파장을 일으킬 수 있어요. 📈 주택 물량을 늘려 도심 공급난을 해소하려는 정부의 의지는 분명해 보이며, 이는 단기적으로 부동산 시장 안정화에 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 🏘️ 또한, 사업시행자인 코레일과 정부는 학교 확보 문제 해결 등을 위해 이러한 조정안을 마련한 것으로 보여요. 🏫 하지만, 국제업무 중심지로서의 정체성이 약화될 수 있다는 우려도 함께 제기되고 있어, 장기적인 도시 경쟁력과 세수 기반 확대 측면에서는 신중한 접근이 필요해요. ⚖️ 이로 인해 사업 계획의 전면 수정이나 기반 시설 계획 재검토 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이는 사업 추진 속도에 영향을 미칠 수 있어요. ⏳

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

정부의 용산 국제업무지구 주택 공급 계획 확대는 단순히 집을 더 짓는 것을 넘어, 이 지역의 개발 성격을 근본적으로 변화시키고 있어요. 🏙️ 과거 '국제업무 중심지'라는 명확한 목표를 향해 나아가던 개발 계획이, 이제는 주거 기능의 비중이 크게 늘어나면서 복합지구로서의 성격이 강화될 것으로 보여요. 👨‍👩‍👧‍👦 특히, 서울시의 기존 계획보다 주택 물량을 대폭 늘리면서, 국제업무지구의 핵심 구역인 '국제업무존'에도 주거용 오피스텔이 들어서게 된 점은 주목할 만해요. 🏢 이는 과거에는 상상하기 어려웠던 변화로, 개발의 우선순위가 국제적인 업무와 상업 기능에서 주거 안정과 공급으로 이동하고 있음을 시사해요. 🔑

이러한 변화는 단순히 물리적인 공간 배치의 차원을 넘어, 용산이라는 지역의 미래상과 역할에 대한 근본적인 질문을 던지고 있어요. 🤔 주거 비율이 높아지면서 '거대한 베드타운'으로 전락할 수 있다는 우려와 함께, 국제업무 중심지로서의 정체성이 약화될 수 있다는 지적도 나오고 있어요. 📉 반면, 도심 내 주택 공급 부족 문제를 완화하고 사업성을 높여 민간 참여를 유도할 수 있다는 긍정적인 측면도 분명히 존재해요. 💡 장기적으로는 일자리 창출과 도시 성장 잠재력 확대라는 국제업무 기능 강화의 장점이 희석될 가능성을 염두에 두어야 할 것 같아요. 📈

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

정부의 1만 가구 주택 공급 계획이 큰 변화 없이 추진될 경우, 용산 국제업무지구는 주거 기능이 강화된 복합단지로 자리 잡을 것으로 보여요. 🏘️📈 당초 국제업무 중심지라는 정체성은 다소 희석될 수 있지만, 서울 도심 내 주택 공급난 완화에 기여하고 실수요자들의 주거 안정을 지원하는 긍정적인 역할을 할 수 있어요. 🔑🏠 다만, 가구당 평균 면적이 축소되면서 주거 쾌적성이 다소 저하될 가능성도 염두에 두어야 해요. ⚖️
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 정부의 주택 공급 확대 정책이 더욱 강화되거나, 시장에서 이러한 변화를 긍정적으로 받아들여 용산 국제업무지구 개발이 가속화된다면, 주거 기능이 중심이 되는 지역으로 빠르게 재편될 수 있어요. 🚀📈 이 경우, 국제업무 기능보다는 주거 중심의 복합단지로서의 성격이 더욱 두드러지게 나타날 수 있으며, 관련 편의시설 및 주거 관련 인프라 확충이 가속화될 것으로 예상돼요. 🛒🏫 이는 서울의 전체적인 주택 공급량 확대에 기여할 뿐만 아니라, 용산 지역의 생활 인프라를 더욱 풍부하게 만들 수 있어요. 🌟
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

하지만 국제업무 기능 강화에 대한 사회적 요구가 높아지거나, 예상치 못한 개발 비용 증가, 기반 시설 확보의 어려움 등 예상치 못한 변수가 발생한다면 현재의 주택 공급 중심 계획이 수정될 가능성이 있어요. 🚨🧐 예를 들어, 국제업무 기능 강화를 위한 정책적 지원이 확대되거나, 반대로 주택 공급 확대에 대한 반대 여론이 거세질 경우, 당초 계획했던 1만 가구 공급안이 축소되거나 사업 추진 자체가 지연될 수도 있어요. ⏳ 이 경우, 용산 국제업무지구는 당초 목표했던 국제 비즈니스 거점으로서의 역할을 강화하려는 방향으로 개발 방향이 전환될 수도 있겠어요. 🏢

[주요 용어 해설 (Glossary)]

용산국제업무지구

서울 용산구 옛 철도정비창 부지에 업무, 상업, 주거, 여가 기능 등을 집약하여 개발하는 복합단지 프로젝트를 말해요. 🌍 과거부터 여러 차례 개발 계획이 논의되었으며, 현재는 서울의 중심지로 발돋움할 잠재력을 가진 지역으로 주목받고 있어요. ✨ 이번 개발을 통해 국제적인 비즈니스 거점으로 발돋움하는 동시에, 주거 기능 강화에 대한 논의도 활발하게 이루어지고 있답니다. 🏙️
국제업무존

용산국제업무지구 내에서 용산역과 가장 가깝게 위치하며, 프로젝트의 핵심적인 국제업무 기능을 담당하는 구역을 의미해요. 🏢 이곳에는 100층 안팎의 랜드마크 빌딩, 광역환승센터, 전시컨벤션, 호텔 등 주요 시설들이 들어설 계획이었어요. 🌟 최근 정부안에서는 이 핵심 구역에도 주거용 오피스텔이 공급되는 것으로 조정되어, 국제업무 기능과의 조화에 대한 논의가 있습니다. 💡
주거용 오피스텔

주거와 업무 기능을 겸할 수 있는 오피스텔을 뜻해요. 🏢 일반 오피스텔보다 주거에 더 초점을 맞춘 형태로, 주로 1인 가구나 신혼부부 등에게 인기가 많아요. 💕 용산국제업무지구 개발 계획에서 주거용 오피스텔 공급이 확대되면서, 전체 개발의 성격과 용도 활용에 변화를 가져오고 있답니다. 🏘️
복합단지

주거, 상업, 업무, 문화, 여가 등 여러 기능을 한 공간에 함께 개발하는 방식을 말해요. 🏘️🏢🎭🏞️ 단지 내에서 다양한 활동이 가능하도록 계획되어, 지역 주민들의 생활 편의성을 높이고 도시 활력을 증진시키는 효과를 기대할 수 있어요. 용산국제업무지구 또한 이러한 복합단지로 개발될 예정입니다. ✨