[단독] 용산 1만가구 공급, 절반은 오피스텔

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[단독] 용산 1만가구 공급, 절반은 오피스텔

업데이트 : 2026.04.19 17:53 닫기

정부 국제업무지구 주택계획 조정안
주거 물량 늘리되 업무 기능도 유지
임대 비율 35%…소형평형 늘어날듯

정부가 용산국제업무지구에 주택 1만가구 공급을 추진하면서 전체 물량의 절반가량을 주거용 오피스텔로 채우는 방안을 검토하고 있는 것으로 확인됐다. 이는 서울 도심의 심각한 주택난을 해소하면서도 국제업무지구 본연의 업무 기능을 보존하기 위한 절충안으로 풀이된다.

19일 매일경제신문이 권영세 국민의힘 의원실을 통해 입수한 코레일의 '용산국제업무지구 주택계획 조정안'에 따르면 지구 내에는 공동주택 5000가구와 주거용 오피스텔 4000실이 배치될 방침이다. 인근 철도 용지에 오피스텔 1000실을 추가 배치하는 방안도 담겼다. 총 1만가구인 셈이다.

서울시의 기존 6000가구 계획안과 비교하면 오피스텔은 2배 이상, 공동주택은 약 1.4배 늘어난 규모다. 사업 시행자인 코레일이 마련한 안을 바탕으로 국토부는 서울시교육청 등과 학교 확보 방안을 협의하고 있다.

용산국제업무지구는 용산정비창 용지에 최고 100층 안팎의 랜드마크 빌딩과 프라임급 오피스, 호텔, 마이스(MICE), 상업·주거시설 등을 집약한 '수직 도시'를 조성하는 대형 프로젝트다. 용산역과 맞닿은 '국제업무존'을 중심으로 바깥쪽에 '업무복합존' '업무지원존'이 배치되는 3개 구역 구조다.

당초 서울시 원안은 주거 기능을 배후지에 두는 방식이었다. 업무복합존과 철도 용지에는 주거용 오피스텔을, 업무지원존에는 공동주택을 배치하는 방식이다. 중심부의 업무 기능을 우선하고 주거는 보조적으로 두겠다는 구상이었다.

반면 정부안은 국제업무존에도 주거용 오피스텔 796실을 배치한다. 또 업무복합존에는 오피스텔 972실이 추가되고, 업무지원존에는 공동주택 1500가구가 추가로 배치된다. 문화시설이 계획된 '문화복합존'에도 오피스텔 382실이 포함됐다. 사실상 지구 전역에 걸쳐 주거 비중이 커지는 구조다.

임대주택 비율 역시 상향 조정될 가능성이 있다. 도시개발사업인 용산국제업무지구의 법정 임대주택 비율은 25%지만, 공원·녹지 면적 완화 규정을 적용받기 위해 이를 35%까지 끌어올리는 방안이 거론된다.

공급 물량이 늘어남에 따라 개별 가구의 평형 축소는 불가피할 전망이다. 서울시는 공동주택을 공급면적 기준 32평(107㎡), 오피스텔을 40평(134㎡) 수준으로 계획했다. 하지만 정부가 연면적 대비 주거 비율을 40% 안팎으로 유지한 채 1만가구를 공급하려면 평균 평형을 28평(93㎡) 수준까지 줄여야 한다는 분석이 지배적이다.

전문가들은 미래 가치를 훼손하지 않는 범위 내에서의 복합 개발을 강조하고 있다. 정재훈 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 "글로벌 도시 경쟁은 기능 집적과 밀도에 의해 결정된다"며 "용산에 필요한 미래 기능이 무엇인지 복합적으로 고려해야 한다"고 말했다.

[임영신 기자]

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정부는 용산국제업무지구에 1만 가구의 주택을 공급하고, 이 중 절반가량을 주거용 오피스텔로 배치할 계획을 세웠다.

이는 서울 도심의 주택난을 해소하면서도 국제업무지구의 업무 기능을 유지하기 위한 절충안으로, 주거 비중이 높아지는 방향으로 구상되고 있다.

추가로, 임대주택 비율을 25%에서 35%로 상향 조정하는 방안도 논의되고 있어, 전체 가구의 평형 축소가 불가피할 것으로 보인다.

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용산국제업무지구, 주택 1만 가구 공급 계획…오피스텔 비중 절반 육박하며 '주거 기능 강화'

Key Points

정부가 용산국제업무지구에 총 1만 가구의 주택을 공급하는 계획을 추진하며, 이 중 절반가량인 4000실을 주거용 오피스텔로 채우는 방안을 검토하고 있어요. 🏠
이는 서울 도심의 주택난 해소와 국제업무지구의 본연 기능 유지라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 정부의 절충안으로, 기존 서울시 계획보다 공동주택과 오피스텔 물량이 모두 늘어난 규모예요. ⚖️
임대주택 비율은 법정 25%에서 35%까지 상향 조정될 가능성이 있으며, 공급량 증가에 따라 가구당 평균 면적은 약 28평(93㎡) 수준으로 축소될 전망이에요. 📏
용산국제업무지구는 최고 100층 랜드마크 빌딩을 포함한 업무, 호텔, 마이스, 상업, 주거시설이 집약된 '수직 도시'로 조성될 예정이지만, 이번 계획 조정으로 주거 기능이 지구 전역으로 확대되는 양상이에요. 🏙️

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

정부의 용산국제업무지구 개발 계획이 주택 공급 확대에 초점을 맞추면서, 전체 1만 가구 중 절반가량을 오피스텔로 채우는 방안이 추진되고 있어요. 🏠 이는 서울 도심의 심각한 주택난을 해소하려는 노력의 일환이지만, 동시에 국제업무지구 본연의 업무 기능도 유지하려는 복합적인 목표를 담고 있답니다. 🏢

코레일이 제시한 '용산국제업무지구 주택계획 조정안'에 따르면, 이곳에는 총 1만 가구의 주거 공간이 마련될 예정이에요. 구체적으로는 공동주택 5000가구와 주거용 오피스텔 4000실이 지구 내에 배치되고, 인근 철도 용지에도 오피스텔 1000실이 추가될 계획이에요. 😮 이는 서울시의 기존 계획보다 오피스텔은 2배 이상, 공동주택은 약 1.4배 늘어난 규모랍니다.

이 조정안은 사업 시행자인 코레일의 안을 바탕으로 하며, 국토부는 서울시교육청 등과 학교 확보 방안을 논의 중이에요. 🏫 용산국제업무지구는 최고 100층 높이의 랜드마크 빌딩을 포함해 오피스, 호텔, 마이스(MICE), 상업·주거 시설 등을 집약한 '수직 도시'로 조성될 예정이며, 국제업무존, 업무복합존, 업무지원존의 3개 구역으로 구성될 계획입니다. 🏙️

주목할 점은 정부안이 기존 서울시 원안과 달리 국제업무존에도 주거용 오피스텔을 배치한다는 점이에요. 또한, 임대주택 비율도 법정 25%에서 35%까지 상향 조정될 가능성이 있어, 공원·녹지 면적 완화 규정을 적용받으려는 의도로 보여요. 🌱 공급 물량 증가에 따라 개별 가구의 평형은 줄어들 것으로 예상되며, 평균 28평(93㎡) 수준으로 조정될 수 있다는 분석이 나오고 있습니다. 📏

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

정부가 추진하는 용산국제업무지구 주택 공급 계획이 주거용 오피스텔 비중을 높이는 방향으로 조정되면서, 서울 도심의 주택난 해소와 국제업무지구의 본질적인 기능 유지라는 두 마리 토끼를 잡으려는 노력을 보여주고 있어요. 🥕🔑 이는 단순히 공급 물량을 늘리는 것을 넘어, 용산이라는 상징적인 지역에 대한 복합적인 개발 계획을 보여주는 중요한 흐름이라고 할 수 있습니다. 🏗️✨

이번 계획 조정의 배경에는 서울 도심의 만성적인 주택 부족 문제가 자리 잡고 있어요. 🏡 특히 1인 가구와 젊은 층을 중심으로 소형 주거 공간에 대한 수요는 높지만, 공급은 이를 따라가지 못하는 상황이죠. 이러한 현실 속에서 용산국제업무지구와 같은 대규모 개발 사업에서 주거 기능을 강화해야 한다는 목소리가 커졌습니다. 🗣️ 동시에, 이 지역이 원래 가지고 있던 국제업무지구로서의 위상과 업무 기능도 유지해야 한다는 점도 고려되어, 주거용 오피스텔을 절반 가량 포함시키는 절충안이 마련된 것으로 보여요. 🤝

과거에도 용산 지역에서는 오피스텔 공급이 꾸준히 있어왔다는 점을 관련 기사를 통해 알 수 있어요. (연관뉴스 1, 4, 5 참고) 예를 들어, 2025년 12월에는 '대우월드마크 용산' 오피스텔 잔여분 분양이 있었고, 2010년 7월에는 '센트레빌 아스테리움 용산' 오피스텔이 42대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 많은 청약자를 끌어모았죠. 📈 또한, 2009년 8월의 '움츠렸던 오피스텔 기지개' 관련 기사에서는 85㎡까지 바닥 난방이 허용되면서 오피스텔 시장이 활력을 되찾고 주거용으로 인기가 회복될 것이라는 전망이 나오기도 했습니다. (연관뉴스 3 참고) 이러한 과거의 사례들은 용산 지역이 주거용 오피스텔 공급에 대한 수요와 가능성을 꾸준히 보여주었음을 시사합니다. 💡

이번 정부안은 기존 서울시의 계획안(공동주택 5000가구, 오피스텔 2000실 규모)에서 오피스텔 물량을 크게 늘려 4000실을 포함시키고, 추가로 철도 용지에 1000실을 배치하는 등 총 1만 가구 규모로 확대하는 방안을 담고 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦 이는 단순히 주택 공급량을 늘리는 것을 넘어, 지역의 경제적 활력과 도시 기능을 종합적으로 고려한 결정이라고 볼 수 있습니다. 🗺️ 이러한 계획 조정은 앞으로 용산국제업무지구가 단순한 업무 지구를 넘어, 직주근접의 이상적인 주거 공간으로서의 역할도 하게 될 가능성을 열어주고 있어요. 🌟

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2009년 8월

국토해양부가 오피스텔 전용면적 85㎡까지 바닥 난방을 허용하는 규제 완화를 발표하며 오피스텔 시장 활성화 가능성이 제기되었어요. 이는 중형 오피스텔 공급을 늘려 아파트 대체재 역할을 강화할 것으로 전망되었지만, 당시 건설사들의 공격적인 공급에는 한계가 있을 것이라는 의견도 있었답니다. 📈
2010년 7월

서울 용산구에서 분양한 '센트레빌 아스테리움 용산' 오피스텔이 151실 모집에 6404명이 몰리며 42대1의 높은 경쟁률을 기록했어요. 이는 용산의 입지 가치와 함께 아파트 시장 침체로 오피스텔로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어난 결과로 분석되었답니다. 🌇
2011년 12월

용산 일대에 직장인 출퇴근 수요를 겨냥한 소형 주택 공급이 증가하는 추세였어요. 건설사들은 용산역세권개발사업의 속도 증가에 발맞춰 실수요를 겨냥한 도시형 생활주택과 오피스텔 분양에 나서며 1~2인 가구 수요를 공략했답니다. 🏢
2025년 12월

서울 용산구 삼각지 한강로1가에 위치한 '대우월드마크 용산' 주상복합 오피스텔 잔여분 분양이 진행 중이었어요. 33~43평형 오피스텔 90실이 남아 있었으며, 평당 분양가는 900만~1300만원 선이었고 용산 민족 공원 조망이 가능한 점이 특징이었답니다. 🏠
2026년 4월 19일

정부가 용산국제업무지구에 총 1만 가구의 주택을 공급하는 계획을 조정하며, 이 중 절반가량인 4000실을 주거용 오피스텔로 채우는 방안을 검토하고 있다는 소식이 전해졌어요. 이는 서울 도심 주택난 해소와 국제업무지구 본연의 업무 기능 유지를 위한 절충안으로, 임대주택 비율 상향 및 소형 평형 확대 가능성도 제기되었답니다. ✍️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까? 🤔

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

정부가 용산국제업무지구에 주택 1만 가구를 공급하는 계획을 발표하면서, 소비자들이 선택할 수 있는 주거 공간의 폭이 넓어질 것으로 보여요. 특히 전체 물량의 절반가량이 주거용 오피스텔로 채워지면서 1~2인 가구에게 더 많은 선택지가 생길 수 있어요. 🏠 또한, 법정 임대주택 비율이 35%까지 올라갈 가능성이 있어, 임대 주택을 찾는 분들에게도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 기대돼요. 📈 다만, 공급 물량을 맞추기 위해 개별 가구의 평형이 줄어들 가능성이 있어, 넓은 공간을 선호하는 분들에게는 아쉬울 수 있다는 점도 염두에 두어야 해요. 📏

용산국제업무지구 개발은 건설 및 부동산 관련 기업들에게 새로운 기회를 제공할 것으로 보여요. 🏗️ 대규모 주택 공급은 건설 물량 증가로 이어져 관련 산업 전반에 활력을 불어넣을 수 있으며, 특히 오피스텔 공급 확대는 관련 건설사들의 수주 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 🏢 또한, 주거 기능 강화는 상업 시설 및 편의 시설 등 관련 서비스 산업의 동반 성장 가능성을 높여주어요. 🛍️ 다만, 주거 기능이 강화되면서 국제업무지구 본연의 업무 기능 유지에 대한 고민도 필요하며, 복합 개발 과정에서 발생할 수 있는 시장 경쟁 심화는 기업들에게 새로운 과제가 될 수 있어요. ⚖️

정부는 이번 용산국제업무지구 주택 공급 계획을 통해 서울 도심의 심각한 주택난 해소라는 목표에 한 발 더 다가가고자 해요. 🎯 공급 물량 확대는 장기적으로 주택 시장 안정화에 기여할 수 있으며, 특히 주거용 오피스텔을 포함한 다양한 형태의 주택 공급은 주거 시장의 유연성을 높이는 데 도움이 될 수 있어요. 📊 더불어 임대주택 비율 상향은 주거 안정을 위한 정부의 의지를 보여주는 대목이에요. 🤝 하지만, 주거와 업무 기능을 균형 있게 발전시키면서도 도시 경쟁력을 유지해야 하는 과제를 안고 있으며, 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 부동산 시장의 변동성을 면밀히 관리해야 할 필요가 있어요. 🧐

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 정부의 용산국제업무지구 주택 공급 계획 조정안은 서울 도심의 심각한 주택난을 해소하면서도 국제업무지구 본연의 기능을 유지하려는 복합적인 시도로 평가돼요. 🏢 이전 계획 대비 주거 물량을 대폭 늘리는 동시에, 절반 가까이를 주거용 오피스텔로 채우는 방안을 검토 중이라는 점이 가장 큰 변화인데요. 이는 단순한 주택 공급 확대뿐만 아니라, 도시 개발의 방향성을 두고 벌어지는 기능 간의 조율을 보여주는 중요한 사례라고 할 수 있어요. 🏙️

특히, 지구 전역에 주거용 오피스텔이 배치되는 구조는 국제업무지구의 정체성에 대한 고민을 던져줘요. 기존 원안이 업무 기능을 우선하고 주거를 배후로 두려 했던 것과 달리, 새로운 안은 업무 공간과 주거 공간의 경계를 허물며 복합적인 도시 공간을 지향하고 있어요. 🤔 또한, 법정 임대주택 비율보다 높은 35%까지 끌어올리는 방안은 주거 안정이라는 공공의 목표를 달성하려는 의지를 보여주는 대목이에요. 🤝

결과적으로, 용산국제업무지구는 단순한 업무 중심 지구를 넘어 다양한 기능이 집약된 '수직 도시'로서의 면모를 강화하게 될 것으로 보여요. 📈 주택 공급 확대와 더불어 임대 비율 상향, 평형 축소 가능성 등은 실수요자와 투자자 모두에게 새로운 기회와 도전 과제를 제시할 것으로 예상돼요. 💡 이는 향후 유사한 대규모 도시 개발 사업 추진 시, 주거와 업무 기능의 균형점을 찾는 데 중요한 참고 자료가 될 수 있을 거예요. 📊

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

용산국제업무지구에 총 1만 가구의 주택이 공급되는 계획이 큰 변동 없이 진행될 가능성이 있어요. 이 중 절반에 가까운 4,900실이 주거용 오피스텔로 채워지고, 나머지 5,100가구는 공동주택으로 공급되는 그림이에요. 또한, 법정 임대주택 비율 25%에서 35%까지 상향 검토가 이루어지면서 공공성을 강화하는 방향으로 안착할 수 있어요. 이에 따라 개별 가구의 평균 면적은 기존 계획보다 축소되어 28평(93㎡) 수준으로 조정될 것으로 예상돼요. 이 시나리오에서는 용산국제업무지구가 서울 도심 주택난 해소에 기여하면서도 업무 기능을 유지하는 균형 잡힌 개발이 이루어질 것으로 보여요. 🏘️🏢🤝
영향력 확대 및 가속 시나리오

주택 공급 확대 정책이 성공적으로 추진되면서 용산국제업무지구가 서울의 주거 안정에 더욱 큰 영향을 미칠 수 있어요. 특히, 오피스텔 공급 확대는 1~2인 가구의 주거 선택지를 넓히고, 관련 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 정부의 적극적인 정책 지원과 시장의 수요가 맞물린다면, 계획된 1만 가구 공급이 더욱 빠르게 진행되거나, 향후 추가적인 주택 공급으로 이어질 가능성도 있어요. 이는 용산 지역의 부동산 시장 활력 증진뿐만 아니라, 서울시 전체의 주거 공급 확대 정책에 긍정적인 시그널을 보낼 수 있어요. 📈🏘️🚀
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

용산국제업무지구의 복합 개발 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수도 있어요. 예를 들어, 주거 시설 증가로 인한 국제업무지구 본연의 업무 기능 약화에 대한 우려가 제기되거나, 학교 용지 확보 등 교육 시설 관련 협의가 난항을 겪을 수 있어요. 또한, 대규모 주택 공급이 시장에 미치는 영향에 대한 반대 의견이나, 인근 지역과의 형평성 문제 등이 부각될 경우 사업 추진이 지연되거나 계획이 수정될 가능성도 배제할 수 없어요. 이러한 상황이 발생한다면, 주택 공급 물량이나 오피스텔 비중, 임대 비율 등 현재 계획된 내용이 크게 변경될 수도 있답니다. 😟🏫🔄

[주요 용어 해설 (Glossary)]

주거용 오피스텔

오피스텔은 본래 업무를 주 목적으로 하는 건축물이지만, 주거용으로 사용되는 경우를 말해요. 🏢 주거용 오피스텔은 주거 공간으로 꾸며져 있어 실제 주택처럼 생활이 가능하답니다. 최근 용산국제업무지구 개발 계획에서도 전체 주택 공급량의 상당 부분을 주거용 오피스텔로 채우는 방안이 검토되고 있으며, 이는 주택난 해소와 업무 기능 유지라는 두 가지 목표를 달성하기 위한 유연한 접근 방식이라고 할 수 있어요. 🔑
국제업무지구

국제업무지구는 외국과의 비즈니스를 활발하게 수행하고 국제적인 교류를 촉진하기 위해 조성된 지역을 의미해요. 🏙️ 이곳에는 금융, IT, 컨설팅 등 다양한 분야의 기업 본사나 지사가 입주하며, 호텔, 컨벤션 센터, 상업 시설 등 국제적인 수준의 인프라가 갖춰져 있답니다. 용산국제업무지구 역시 이러한 국제적인 비즈니스 허브를 목표로 개발되고 있으며, 단순한 주거 공간을 넘어 도시의 경제적, 문화적 중심지 역할을 수행할 것으로 기대돼요. 🌐
도시개발사업

도시개발사업은 미개발 지역이나 노후 불량 지역을 개발하여 도시의 기능과 미관을 향상시키고, 주거, 상업, 공업 등 다양한 용도의 토지를 효율적으로 이용하기 위한 사업을 말해요. 🏗️ 이러한 사업을 통해 새로운 주거 단지, 업무 지구, 상업 시설 등이 건설되며, 도시의 전체적인 경쟁력을 높이는 데 기여한답니다. 용산국제업무지구 개발 역시 광범위한 도시개발사업의 일환으로 추진되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화와 도시 환경 개선을 목표로 하고 있어요. 📈