분양자격을 정하는 가격 [조운 정비사업리포트]

로펌 리포트 분양자격을 정하는 가격 [조운 정비사업리포트] 이정아 법무법인 조운 변호사 입력 : 2026.10.29 16:00 재개발구역에서 땅을 공유한 사람들이 각자 아파트 한 채를 받을 수 있는지를 두고 조합과 소송을 벌였다. 당시 적용되던 서울시 조례는 각자의 권리가액이 ‘분양용 최소규모 아파트 1가구의 추산액’ 이상이면 개별 분양자격을 인정했다.권리가액이란 기존에 소유하던 부동산의 감정평가액에 비례율을 반영해 산정하는 금액이고, 비례율은 종전자산 투자 대비 사업 수익성을 나타내는 지표이다. 쉽게 말해, 권리가액이란 조합원이 출연한 종전자산의 가격에 정비사업 시행으로 분배되는 개발이익이나 손실을 적용한 조합원 권리의 가격을 의미한다.이렇게 산정된 권리가액이 새로 지어 분양하게 될 가장 작은 아파트 1가구의 추산액 이상인지가 쟁점이 됐는데, 어떤 아파트의 추산액을 기준으로 할 것인지를 놓고 의견이 갈렸다.분양자격을 가르는 기준은 무엇인가조합은 서울시 조례의 ‘분양’이란 외부 청약자에게 판매하는 일반분양을 의미하고, 최소규모 아파트들의 평균가격을 기준으로 삼아야 한다고 주장했다. 분양 누락이나 소송 등에 대비해 남겨두는 주택인 ‘보류지’는 분양용이 아니므로 제외해야 한다고 했다.반면 토지소유자들은 일반분양이 아닌 조합원 분양을 의미하며, 최소규모 아파트들의 평균가격이 아닌 최소규모 아파트의 추산액 중 최저가액을 기준으로 삼아야 한다고 주장했다. 보류지도 포함돼야 한다는 입장이었다.법원의 판단은 어땠을까. 이에 대해 서울고등법원은 보류지를 포함한 조합원 분양용 최소규모 아파트의 추산액 중 최저가액을 기준으로 삼아야 한다고 봤다. 조례의 근거가 되는 시행령이 기존 소유자에 대한 분양을 정하고 있는 이상, 조례에서 말하는 분양도 조합원 분양을 의미한다고 본 것. 나아가 ‘1가구’라고 정한 것은 특정한 1가구의 추산액을 의미하는 것이지 여러 가구의 평균가액으로 해석하기 어렵다고 판단했다.아울러 공유자의 분양자격을 판단하는 기준일은 분양신청기간 종료일인데, 보류지는 분양신청이 끝난 뒤 관리처분계획을 수립하는 과정에서 지정된다는 점을 들어, 나중에 보류지로 지정됐다는 이유만으로 해당 주택을 처음부터 분양 대상에서 제외된 주택으로 취급해서는 안 된다는 점도 분명히 했다. [챗GPT] 조합원 분양가와 일반분양가, 어떻게 다른가도시정비법은 조합원에게 분양할 아파트의 추산액을 정하는 방법을 규정하고 있다. 재개발사업에서는 구청...