[부동산 손자병법] "강남4구로 불러주세요"… 동작의 야심, 사당동 대변신 채비

서울 강남·송파·서초구와 함께 '강남 4구'로 묶이는 지역은 어디일까. 이 마지막 자리를 두고 강동구와 동작구가 치열하게 경쟁하고 있다. 한국에서 가장 규모가 큰 단지인 '올림픽파크포레온'이 있고, 대부분이 평지인 강동구가 포함돼도 어색하지 않다. 하지만 서초구에서도 가장 핵심 지역인 반포동과 붙어 있고, 흑석·노량진 뉴타운이 베일을 벗고 있는 동작구가 강남 4구에 더 적절하다는 의견이 힘을 받는다. 한강 공원 조성 정도를 따져봐도 강동구보다는 동작구가 낫다는 목소리가 나온다.

◆ 흑석 써밋·노량진 라클라체 완판

최근 동작구의 가치를 높인 건 흑석과 노량진 뉴타운이다. 국민평형이라 불리는 전용면적 84㎡ 분양가가 20억원대 후반으로 책정돼 분양가상한제가 적용된 강남 아파트보다 비쌌지만 완판되고 있다. 청약 당첨자들이 최소 3.3㎡당 1억원 이상은 갈 수 있다는 판단에 청약 당첨 후 정당계약을 체결한 것이다.

실제로 노량진6구역을 재개발한 '라클라체자이드파인'은 첫 예비 당첨에서 2가구만 남기고 다 팔렸다. 지난 5월 26일 진행한 무순위 청약에서 전부 계약됐다. 흑석11구역을 재개발한 '흑석 써밋'도 지난 6일 잔여 물량 3가구에 대한 무순위 청약을 진행했는데, 2179명이나 몰리는 등 높은 관심을 받았다.

동작구 한강벨트 지역의 재개발사업이 마무리 단계에 접어드는 가운데 이제 막 개발에 시동을 거는 동네가 있다. 지하철 2호선·4호선이 다니는 사당역과 4호선·7호선이 지나는 이수역을 이용할 수 있는 사당동이다.

◆ 사당동 아파트 재건축에 쏠린 눈

사당동은 아파트와 빌라가 혼재된 지역인데, 아파트 중에선 '사당 대림'이 재건축을 추진하고 있다. 1990년 준공된 이 아파트는 12개 동 1152가구로 이뤄졌다. 사당역과 한 정거장 거리인 7호선 남성역 역세권이다. 단지는 6월 재건축 진단을 통과했고, 사업 추진을 위한 주민 전자동의를 진행하고 있다. 용적률은 208%로 낮지 않은 편이다. 하지만 서울시가 역세권 개발 인센티브를 포함해 용적률이 높은 단지들도 여러 혜택을 주는 식으로 규제를 풀고 있어 재건축에 대한 기대감이 올라가고 있다. 실거래를 보면 전용 59㎡는 가장 최근 15억2400만원에 거래되며 신고가를 찍었다. 전용 84㎡는 지난 2월 17억5000만원이 최고가이고, 최근엔 16억원대 후반에서 손바뀜이 일어나고 있다.

이 단지는 지역구 국회의원인 나경원 국민의힘 의원이 지난 총선 공약으로 재건축 지원을 약속했던 곳이기도 하다. 하지만 사당동 특성상 언덕이 심한 약점이 있어서 실제 사업성을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 아파트 높이는 지상이 아니라 고도 기준으로 책정돼 층수가 생각보다 높지 않게 지어질 수 있기 때문이다. 또 언덕으로 단차가 크니 공사 난도가 높아져 공사비도 높을 가능성이 크다.

남성역 인근 '제일아파트'도 재건축을 추진하고 있다. 1987년 지어진 이 아파트는 3개 동 296가구 소규모 단지다. 하지만 용적률이 174%로 낮아 사업성이 높을 것으로 평가받는다. 단지가 작고 노후화한 탓에 가격은 사당 대림에 비해 싼 편이다. 전용 60㎡ 단일 평형으로 구성됐는데 최고가는 지난 4월 12억2000만원이다. 재건축에서 단일 평형은 소유주 분쟁 소지가 적어 사업에 유리하다는 분석이 있다.

◆ 사당역 인근 재개발은 초기 단계

재개발도 초기 단계에서 활발히 추진 중이다. 사당역 인근 12·15·16·21구역이 대표적이다. 특히 이 지역은 사당동 중에서도 평지에 가까워 입지가 우수하다는 평가를 받는다. 사당12구역은 지난 1월 정비구역으로 지정됐는데 향후 최고 25층, 642가구 규모 아파트로 변신할 계획이다.

약 13만3007㎡ 면적의 대규모 사업지인 사당15구역은 지난해 8월 신속통합기획 후보지로 선정된 후 정비계획 수립을 준비 중이다. 이 구역엔 3000가구 이상이 공급될 것으로 보인다. 지난 5월 신통기획 후보지가 된 사당21구역도 눈여겨볼 만하다. 약 11만3858㎡ 면적에 2400가구 아파트가 들어설 전망이다.

이곳들은 초기 재개발 지역임에도 탄탄한 입지에 이미 3.3㎡당 1억원에 달하는 가격으로 거래가 성사되고 있다. 서울 아파트는 실거주 의무가 있지만, 빌라는 여전히 갭투자가 가능해 높은 취득세를 내고도 여윳돈으로 재개발 투자를 하는 이들이 있어서다. 아파트 가격이 너무 비싼 탓에 장기적으로 재개발을 바라보며 빌라를 매매하는 청년들도 있다.

사당15구역의 한 다세대주택은 지난 6월 9억8000만원에 거래됐는데, 대지 지분이 25.4㎡로 3.3㎡당 1억3000만원에 달했다. 사당21구역의 한 다세대주택 원룸도 4억5000만원에 손바뀜이 일어났는데, 대지 지분이 10.3㎡(약 3평)로 3.3㎡당 1억4000만원 수준이었다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "사당동 재개발의 경우 교통 핵심 입지지만, 아직 사업성을 섣불리 판단할 순 없다"며 "초기 재개발은 추진준비위원회가 난립해 여러 사업 방식이 동시에 추진되는 경우가 있는데 단일한 방식으로 의견이 모인 곳 위주로 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.

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[이용안 기자]

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