"부동산 대출 한도 늘리려면…이 상품 받는 게 유리"

“디딤돌대출 등 정책금융상품이 아니라 일반 은행권의 주택담보대출(주담대)을 일으켜 집을 사려 할 때, 주담대보다 신용대출을 먼저 받는다면 한도가 확 줄어들 수 있습니다.”

부동산 대출 전문가인 강연옥 플팩 대표는 6일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “같은 연봉을 받는 직장인이라도 ‘대출력’(대출 활용 능력)에 따라 누구는 선호 지역에 집을 사고, 누구는 무주택자로 남게 된다”며 이같이 설명했다. 은행원으로 재직하며 쌓은 금융 지식과 실전 투자 경험 등을 바탕으로 최근 ‘플팩의 상급지로 가는 대출력’이란 책을 냈다.

주택 수요자는 통상 주담대와 신용대출을 함께 받는 경향이 있다. 강 대표는 “신용대출은 총부채원리금상환비율(DSR)에서 가장 불리한 상품”이라며 “주담대를 먼저 받고 남는 DSR로 신용대출을 일으키는 게 바람직하다”고 말했다. 주담대는 만기가 30~40년으로 길지만, 신용대출은 5년으로 계산돼 연간 원리금 상환액이 높게 설정되기 때문이다.

주담대를 받아야 한다면 신용대출을 먼저 갚고, 마이너스통장을 청산하는 게 유리하다는 얘기다. 여기서 마이너스통장의 경우 실제 사용액이 아니라, 한도 설정액이 부채로 잡힌다는 데 유의해야 한다. 1억원 상당의 마이너스통장을 뚫어놓고 1000만원만 사용했다 하더라도, 1억원의 빚을 낸 것으로 판단된다는 뜻이다.

하지만 주담대 한도를 늘리기 위해 신용대출을 먼저 상환하라는 게 말처럼 쉬운 일은 아니다. 강 대표는 “이럴 땐 신용대출 상환조건 주담대를 이용해볼 수 있다”며 “다만 금융사, 지점 등에 따라 이 상품 취급 여부가 다른 만큼 발품을 팔아야 한다”고 조언했다.

만약 디딤돌대출, 신생아특례대출, 보금자리론 등 정책대출상품 이용자라면 얘기가 달라진다. 이 상품들은 DSR 규제를 적용받지 않기 때문이다. 강 대표는 “신용대출이 있다고 해도 총부채상환비율(DTI)만 통과하면 대출이 나오는 상품인 만큼 정책금융상품 수요자라면 신용대출을 먼저 받아두는 게 좋다”고 전했다.

2금융권에서 신용대출을 받는 건 주의해야 한다는 조언이다. 신용점수가 크게 하락할 수 있어서다. 강 대표는 “SGI서울보증이나 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관은 신용점수를 중요하게 여겨, 신용점수가 크게 떨어지면 전세대출을 제대로 못 받게 될 수 있다”고 말했다. 다만 신용대출이 아닌 주담대의 경우 2금융권에서 받는다고 신용점수가 더 떨어지는 건 아니다.

오히려 주담대는 2금융권이 더 유리한 조건을 제시할 수도 있으니 잘 따져봐야 한다는 평가다. 강 대표는 “각 금융사가 열심히 영업하는 시기에 보험사나 새마을금고 등에서 1금융권 수준의 금리를 제시하곤 한다”며 “무조건 2금융권은 비싸다는 고정관념을 가질 필요가 없다”고 말했다.

향후 대출 여건은 어떻게 변할까. 한국은행은 최근 기준금리를 연 3%에서 연 2.75%로 내렸다. 하지만 하반기 ‘스트레스 DSR 3단계’라는 강력한 한도 규제가 시행된다. 대출금리에 가산금리(스트레스 금리)를 붙여 한도를 더욱 줄이는 정책이다. 강 대표는 “생활자금 용도로 주담대를 받으려면 변동형 상품을 추천한다”며 “앞으로도 금리 인하 기조가 이어질 것으로 보이기 때문”이라고 말했다.

만약 내 집 마련을 위해 한도를 최대로 받는 게 중요하다면 주기형 주담대를 받는 게 유리하다. 강 대표는 “스트레스 DSR은 변동형 대출 차주에 대해 한도를 더 깎는 게 핵심”이라며 “혼합형보다 주기형 주담대가 고정금리 비중이 더 높기 때문에 한도도 더 많이 나온다”고 전했다. 하반기로 갈수록 대출 문턱이 높아지는 경향이 있다는 점도 제시했다.

대출과 전세 레버리지를 동시에 활용해 주택 매수에 나서는 수요자도 적지 않다. 예컨대 본인이 들고 있는 현금 2억원에 전세 보증금 5억원과 생애 최초 후순위 주담대 3억원을 더해 10억원짜리 아파트를 사들이는 방식이다. 강 대표는 이렇게 레버리지를 일으킬 때, 대출력 못지않게 ‘입지력’에 대한 면밀한 검토가 필요하다고 강조했다.

그는 “갭투자(전세 끼고 매수)를 하려면 대기 수요가 풍부한 곳인지를 따져봐야 한다”며 “학군지나 대단지 등이 대표적”이라고 말했다. 강 대표는 “‘영끌’(영혼 끌어모아 대출)해서 무리하게 집 사라는 게 아니라, 입지 등을 잘 따져봤다면 대출력을 잘 활용하는 게 중요하다는 의미”라고 강조했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com