[머니컨설팅]방치한 농지, 늦게 팔면 세금 폭탄

농사 직접 안 짓는 농지 비사업용토지로 분류돼 양도세 2배 이상으로 증가 사업용토지 전환도 방법 김도훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원 Q. 직장인 A 씨는 수년 전 부모님으로부터 농지를 상속 받았다. 하지만 직접 농사 지을 여건이 안 돼, 이웃 주민이 농사를 지을 수 있도록 무상으로 농지를 임대해주고 있다. 그런데 앞으로 직접 농사 짓지 않는 농지를 팔 때 세금 부담이 커질 수 있다는 소식을 듣고 빨리 팔아야 하나 고민이 든다. 세금이 언제부터, 어떻게 달라질지 궁금하다.A. 농지 소유주가 직접 농사를 짓지 못하는 사연은 다양하다. 고향의 부모님으로부터 상속 받은 농지를 어쩔 수 없이 방치하는 있는 경우도 있고, 나이가 많아 직접 농사를 짓지 못하고 인근 농업인이 대신 경작 중인 경우도 있다. 농지를 불법으로 다른 용도로 사용하는 경우도 여전히 많이 적발되고 있다.농지와 괸련된 세법 역시 변화가 예고돼 있다. 정부의 세법개정안에 따라 2028년부터는 비사업용토지, 즉 소유주가 땅의 원래 용도(농업, 건축, 주거 등)에 맞지 않게 사용하거나 방치한 토지에 대한 세 부담이 더 커질 예정이다. 그렇다면 직접 경작을 하거나 그럴 수 없다면 양도하는 것이 좋은 전략이 될 수 있다.만약 양도를 하는 경우라면 직접 농사를 짓는 농지에 대해서는 세금 감면을 받을 수 있다. 직접 거주하면서 8년 이상 직접 농사를 짓는 경우 양도소득세가 전부 감면된다. 대신 농지가 도시 지역(주거·상업·공업)에 있다면 해당 지역으로 편입된 지 3년이 경과되지 않아야 하고, 근로소득과 사업소득을 합쳐 3700만 원 이상이면 농사를 지은 것으로 인정 받지 못할 수 있어 주의해야 한다.반대로 농지 소유주가 직접 농사를 짓지 않고 방치한다면 비사업용토지로 판단해 양도소득세를 더 많이 내게 된다. 한정된 자원인 토지를 용도에 맞게 활용하지 않는 것에 대한 일종의 벌금인 셈이다. 이때 배우자나 친척이 대신 경작을 하거나 임대하는 것은 ‘자경’으로 인정받을 수 없다. 세법상 자경은 농업에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자신의 노동력으로 하는 경우를 뜻한다.농지를 방치하다가 나중에 양도하면 더 큰 세 부담을 떠안게 될 수 있다. 현재는 비사업용토지에 대해서는 기본세율(6~45%)에 10%포인트를 가산하는데 2028년부터는 20%포인트를 가산하고 장기보유특별공제 적용도 배제되기 때문이다.구체적으로 양도차익이 5억 원이고 보유기간이 10년인 경우...