“돈 못 받으면 경매?”…재건축 아파트는 얘기가 다르다 [집과법]

재건축 공사가 진행되면서 기존 아파트를 철거하고 있다. 재건축 아파트에 설정된 근저당권은 건물 철거만으로 사라지는 것이 아니라 사업 절차에 따라 토지 지분이나 신축 아파트 등으로 담보 대상이 이어질 수 있다. 게티이미지뱅크 재건축을 앞둔 아파트를 팔면서 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고, 대신 매도한 아파트에 근저당권을 설정하는 경우가 있다. 매수인이 끝내 돈을 갚지 않는다면 집을 경매에 넘겨 못 받은 돈을 돌려받을 수 있으니 안심해도 될까.일반적인 아파트라면 근저당권을 바탕으로 경매를 신청하는 방법을 생각할 수 있다. 하지만 재건축 아파트라면 얘기가 달라진다. 사업이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 경매 대상과 실제 채권 회수에도 차이가 생길 수 있고, 이주가 시작되면 기존 근저당권 때문에 이주비 대출이나 신탁등기 과정에서 근저당권을 없애거나 순위를 바꿔달라는 요청을 받을 수도 있다.실제 재건축 현장에서도 이주 단계는 기존 근저당권 등 권리관계를 정리하는 가장 중요한 시점 가운데 하나로 꼽힌다.근저당권을 설정해뒀다고 안심할 수 없는 이유다.엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “정비사업이 진행 중이라는 이유로 담보권 실행이 금지되는 것은 아니다”라며 “다만 사업 단계와 규제지역 여부에 따라 실익이 크게 달라진다”고 설명했다.경매 자체는 가능하지만 언제 경매에 들어가는지, 낙찰자가 새 아파트를 받을 수 있는지 등에 따라 실제 채권 회수 가능성은 달라질 수 있다는 의미다.● 재건축 중이어도 경매할 수 있을까매수인이 약속한 매매대금을 갚지 않는다면 근저당권자는 원칙적으로 해당 부동산을 경매에 넘겨 못 받은 돈을 받을 수 있다. 재건축 사업이 시작됐다고 경매 자체를 할 수 없는 것은 아니다.문제는 재건축이 진행되면서 담보로 잡아둔 부동산의 모습이 계속 달라진다는 점이다.사업 초기에는 일반 아파트를 경매에 넘기는 것과 크게 다르지 않다. 하지만 관리처분계획인가가 고시되면 원칙적으로 기존 아파트를 사용하거나 임대해 수익을 얻기 어려워진다. 이후 이주를 마치고 건물까지 철거되면 더 이상 ‘아파트 한 채’를 경매에 넘기는 것도 아니다. 건물은 사라지고 남아 있는 대지권이나 토지 지분이 경매 대상이 될 수 있다.새 아파트가 완공됐다고 바로 경매를 진행할 수 있는 것도 아니다. 새 아파트의 소유권을 옮기는 절차가 진행되는 동안에는 일정 기간 다른 등기가 제한돼 경매 절차를 바로 진행하기 어려울 수 있다. 소유권 이전 절차가 ...