도생주택 25평이 15억이라고?…아파트보다 비싸진 이유 있다는데

서울 도심 아파트 신축 공급 가뭄이 심해지는 가운데 핵심 입지에 들어서는 도시형생활주택 분양가가 아파트 시세에 근접했거나 이를 넘어서고 있다. 도시형생활주택은 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 도입된 소형주택 유형으로 일반 아파트보다 완화된 규제가 적용된다.

20일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 중구 순화동에 공급되는 ‘정동 롯데캐슬136’ 전용면적 59㎡A형 고층 분양가는 14억9900만원에 책정됐다. 이 단지에는 지하 7층~지상 20층, 1개 동, 도시형생활주택 102가구와 오피스텔 34실이 공급된다.

3.3㎡(1평)당 약 8253만원에 해당하는 이 단지 분양가는 인근 아파트 시세와 맞먹거나 오히려 웃도는 수준이다. 인근에 있는 서울역 한라비발디 전용 71㎡는 최근 15억4000만원에 거래됐다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 약 7069만원이다. 덕수궁 롯데캐슬 전용 56㎡ 역시 최근 거래가가 12억원으로 3.3㎡당 7035만원 수준이다. 서울역 센트럴자이 전용 59㎡는 최근 18억원 선에 거래되고 있다. 도시형생활주택이면서도 기존 아파트·주상복합 등과 대등한 분양가가 책정된 셈이다.

도심 내 주택 수요는 점차 소형으로 몰리고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 수도권 아파트 청약 신청자 가운데 44.9%는 전용 60㎡ 이하 소형 아파트에 몰렸다. 소형 청약자 비중이 중형을 넘어선 것은 2020년 통계 집계를 시작한 이후 처음이다.

도시형생활주택 공급도 줄고 있다. 부동산R114랩스 자료 기준 2021년 2만가구를 넘겼던 공급 물량은 2024년 1만825가구, 지난해 5355가구로 4분의 1 수준으로 줄었다. 올해 1~2월 공급은 998가구에 그쳤다. 아파트와 도시형생활주택 양쪽에서 동시에 공급이 위축되면서 도심 소형주택 희소성이 가격에 반영된 것으로 보인다.

공급 감소의 영향은 빌라 임대 시장에서도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 연립주택 전세가격지수는 0.31% 상승했다. 올해 들어서만 매달 0.3% 전후의 상승률을 이어가는 것으로, 지난해 1년간 0.17% 오른 것과 비교하면 상승 속도가 가팔라졌다. 같은 달 서울 연립주택 월세가격지수도 0.39% 올랐다.

도시형생활주택은 규제가 비교적 느슨하게 적용된다. 최초 분양자에 한해 실거주 의무가 없고 만 19세 이상이면 청약통장이나 거주지역에 관계없이 청약이 가능하다. 재당첨 제한도 적용받지 않는다. 아파트 청약에 수반되는 일부 자격 요건에서 자유로워 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되는 구조다.

실제 최근 도심에 공급된 도시형생활주택은 적잖은 경쟁률을 기록하고 있다. 지난해 4월 성북구에 공급된 상월곡역 ‘장위아트포레’는 5가구 모집에 113명이 몰려 22.6대 1의 경쟁률을 보였고, 송파구에 공급된 ‘루컴즈힐 더테라스’는 9가구 모집에 76명이 지원했다.

오는 27일 청약하는 정동 롯데캐슬136은 서울 중심업무지구(CBD) 핵심부에 자리 잡는다. 시청·서울역·광화문이 도보권이고, 반경 1㎞ 내에 지하철 1·2·4·5호선과 수도권광역급행철도(GTX)·공항철도 등 6개 노선이 위치해 있다.

또 덕수초, 창덕여중, 이화여고, 이화외고 등 초중고교 학군이 단지 반경 700ｍ 내에 위치하며 경기대 서울캠퍼스, 중앙대 평동캠퍼스 등도 가깝다. 서울역 북부역세권 복합 개발과 서소문 일대 재개발 등 주변에서 대규모 개발 호재도 진행 중이다.

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