도산공원에서 배우는 상권의 미래[0과 1로 보는 부동산세상]

도산공원, 명품거리서 젊은 브랜드 집결지로소매업 늘고 핵심 입지 임대료·땅값도 상승성수·홍대도 콘텐츠 따라 상권 가치 재편 등록 2026-09-27 오전 7:00:03 수정 2026-09-27 오전 7:00:03 가 가 [정윤선 알스퀘어 리테일본부장] 상권을 평가하는 방식이 변하고 있다. 예전에는 비교적 단순했다. 사람이 많이 지나가는 곳이 좋은 상권이고, 매출이 크면 성공한 상권이었다. 그런데 도산공원을 바라보면 이 공식은 크게 흔들린다. 지금 도산공원의 미래는 ‘유동인구 수’가 아니라 ‘입점 브랜드’가 결정한다. (사진=챗GPT로 생성)도산공원은 대표적인 명품의 거리였다. 명품 브랜드의 플래그십 매장이 들어서고, 고급 레스토랑이 자리 잡은 곳이다. 그런데 최근 새로운 브랜드들이 몰려들고 있다. 프랑스의 아웃도어 브랜드 까웨는 도산공원에 큰 매장을 여는 중이다. 일본의 컨템포러리 패션 브랜드 유나이티드 도쿄는 한국 첫 매장을 도산공원에 개관했다. 온러닝, 스킴스, 헬리녹스 같은 브랜드도 속속 입점하고 있다. 이들은 젊은 세대를 겨냥한 브랜드들이다. 성수동에서 본보기를 얻은 이들은 도산공원의 특성에 맞춰 변주했다. 성수동처럼 크고 화려한 팝업스토어가 아니라, 쇼룸처럼 작고 세련된 매장을 열었다. 공간을 다르게 활용한 것이다. 이 변화는 숫자로도 선명하다. 올 1분기 기준 도산공원의 상점 수는 약 1400개다. 이 가운데 옷이나 물건을 파는 소매업이 36.3%로 가장 많았다. 음식점인 외식업이 34.6%, 병원이나 미용실 같은 서비스업이 29.1%를 차지했다. 지난 5분기 동안 음식점은 감소했지만 옷가게와 서비스업은 꾸준히 증가했다. 매출로 보면 여전히 음식점이 39.8%로 가장 크다. 병원과 의료업이 27.3%, 소매업이 18.9%다. 가게 구성이 옷과 브랜드 중심으로 재편되고 있는 것이다. 브랜드가 바꾼 상권…임대료·땅값도 움직였다 브랜드가 늘어나면 무엇이 달라질까? 임대료와 가격이다. 도산공원의 평당 임대료는 평균 46만원이다. 하지만 좋은 위치는 평당 110만원까지 간다. 같은 거리 안에서도 큰 차이가 난다. 핵심 자리일수록 더 많은 브랜드가 경쟁하기 때문이다. 부동산 가격은 한층 극적이다. 2021년 평당 2억원대에서 지난해는 3억~4억원대로 올랐다. 4년 만에 최대 69% 뛴 것이다. 100㎡ 미만 작은 땅은 큰 땅보다 최대 1.8배 높은 가격에 팔렸다. ‘핵심 자리’의 가치를 보여주는 대목이다. 성수...