"데이터센터·호텔 투자 뜬다…부동산도 '성장 논리' 봐야"

“투자자들은 ‘무엇을 사느냐’를 넘어 ‘어떻게 운영하고 가치를 높일 수 있는가’를 보고 있습니다. 데이터센터와 호텔이 동시에 주목받는 이유는 투자자들에게 자산군보다 실제 수익 구조와 전략적 의미가 중요해졌기 때문입니다.”

최성현 CBRE코리아 캐피털마켓 총괄 부사장(사진)은 국내 상업용 부동산 시장의 변화를 이같이 진단했다. CBRE코리아는 글로벌 투자정보 제공 기관 MSCI 리얼에셋이 집계한 한국 상업용 부동산 투자 자문 부문에서 7년 연속 1위를 차지한 자문사다. 오피스와 물류센터가 여전히 시장의 중심축이지만, 투자자들의 관심이 데이터센터와 호텔 등 다른 자산으로도 확대되고 있다는 설명이다. 최 부사장은 “‘전통적인’ 인기 자산이 수익과 성장을 보장하기 어렵다고 보는 투자자가 늘고 있다“고 설명했다. 코어 자산은 안정적인 임대수익이 장점인 대신 금리와 공사비 부담, 임대차 불확실성이라는 단점이 있어서다. CBRE코리아에 따르면 올 1분기 서울 3대 업무권역 A급 오피스 평균 공실률은 2.8%로 낮지만 신규 임대차는 전 분기와 전년 동기 대비 모두 감소하며 관망세가 짙어졌다. 금리와 경기 불확실성이 이어지면서 기업들이 이전과 확장에 신중해져서다.

최근 투자자들이 주목하는 대표 자산은 데이터센터와 호텔이다. 데이터센터는 인공지능(AI) 확산과 디지털 인프라 수요 증가를 배경으로 한 성장 자산으로 꼽힌다. 호텔은 외국인 관광객 증가와 운영 수익 개선을 바탕으로 재평가받고 있다. 최 부사장은 “데이터센터는 기술·인프라형 성장 자산이고, 호텔은 운영 효율과 수요 회복에 기반한 실물 자산”이라며 “전혀 다른 성장 논리를 지닌 두 자산이 동시에 부각되고 있다는 점이 주목할 만하다”고 말했다.

다만 데이터센터는 투자 집행이 쉽지 않은 자산으로 꼽힌다. 개발 단계에서부터 접근해야 하는 경우가 많아서다. 최 부사장은 “전력, 오퍼레이터, 임차인, 자금 조달 구조를 실행 가능한 프로젝트로 엮을 수 있어야 한다”고 강조했다. 호텔은 투자자들의 시각이 빠르게 바뀌는 자산 중 하나다. 과거에는 경기 변동에 민감하고 외부 변수에 취약한 자산이라는 인식이 강했지만, 최근에는 운영 성과를 통해 현금흐름을 만들어낼 수 있다는 점이 부각되고 있다. 최 부사장은 “호텔 투자의 핵심은 경기 민감성보다 입지와 수요, 운영 안정성, 향후 엑시트(투자금 회수) 가능성”이라고 말했다. 그는 “투자 전략의 무게중심이 단순 보유에서 가치 제고로 이동하고 있다는 점에 유념해야 한다”고 전했다.

민경진 기자 min@hankyung.com