더 떨어진 강남·용산 집값

6 hours ago 2

더 떨어진 강남·용산 집값

업데이트 : 2026.03.05 19:55 닫기

절세 매물 홍수에
내림세 가팔라져
경매시장도 냉각
낙찰가율 97.2%
올 첫 100% 하회

서울 강남3구와 용산구에서 2년 만에 나타난 집값 조정이 심화되고 있다. 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 다주택자들이 내놓은 '절세 급매물'이 쌓이고 있기 때문으로 보인다.

한국부동산원이 5일 발표한 3월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 가격 상승폭은 지난주 0.11%에서 0.09%로 줄어들며 관망세가 짙어졌다. 특히 강남3구와 용산구는 지난주에 이어 하락폭을 키웠다. 송파구는 지난주 -0.03%에서 -0.09%로 하락폭이 3배나 커졌고, 강남구(-0.06%→-0.07%)와 용산구(-0.01%→-0.05%)도 내림세가 가팔라졌다. 서초구 역시 -0.01%를 나타내며 마이너스권에 머물렀다. 한강벨트 또한 상승폭이 눈에 띄게 줄어들었다.

경매시장은 빠르게 냉각되는 분위기다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 2월 넷째 주 서울 아파트 경매 낙찰가율은 97.2%를 기록하며 같은 달 둘째 주 대비 5.8%포인트 하락했다. 감정가 대비 낙찰가 비율을 의미하는 낙찰가율이 서울 아파트 기준 100%를 밑돈 것은 올해 들어 처음이다.

[홍혜진 기자 / 박재영 기자]

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서울 강남3구와 용산구에서 집값 조정이 심화되며, 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따라 '절세 급매물'이 증가하고 있다.

한국부동산원의 발표에 따르면, 서울 아파트 가격 상승폭이 줄어들고 특히 강남3구와 용산구의 하락폭이 커지고 있으며, 송파구는 하락폭이 3배로 증가했다.

경매시장에서 서울 아파트의 낙찰가율이 하락하며, 올해 들어 처음으로 낙찰가율이 100% 이하로 떨어지는 등 빠르게 냉각되고 있는 상황이다.

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강남·용산 집값 2년 만에 조정 심화, '절세 매물' 쏟아지며 경매시장까지 냉각

Key Points

정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서, 강남 3구와 용산구를 중심으로 집값 하락세가 뚜렷해지고 있어요. 📉
매물 적체 현상이 심화되면서 서울 아파트 매물이 7만 건을 넘어섰고, 급매물 출현으로 가격 조정 압력이 커지고 있습니다. 📈
서울 아파트 경매 낙찰가율이 97.2%를 기록하며 올해 처음으로 100%를 하회했는데, 이는 시장 냉각을 보여주는 지표입니다. 🧊
실수요자들은 추가 하락 기대감과 보유세 인상 부담으로 인해 관망세를 유지하고 있어, 당분간 시장의 하락세가 이어질 가능성이 높아요. 🧐

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

최근 서울 강남 3구와 용산구의 아파트 가격 하락세가 뚜렷해지고 있어요. 📉 이는 다주택자들의 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서, 세금 부담을 줄이려는 '절세 급매물'이 시장에 많이 나왔기 때문으로 분석돼요. 🏡

한국부동산원이 2026년 3월 2일 기준으로 발표한 자료에 따르면, 3월 첫째 주 서울 아파트 가격 상승률은 0.09%로 지난주보다 소폭 둔화되었어요. 특히 강남 3구와 용산구의 하락폭이 커졌는데, 송파구는 지난주 대비 3배나 더 떨어졌고 강남구와 용산구도 하락세가 가팔라졌다고 해요. 서초구 역시 하락세를 보이며 마이너스 구간에 머물렀답니다. 😲

이와 함께 경매 시장도 빠르게 차갑게 식고 있어요. 🧊 2월 넷째 주 서울 아파트 경매 낙찰가율은 97.2%를 기록하며, 올해 처음으로 100% 아래로 내려갔는데요. 이는 감정가보다 낮게 낙찰되는 경우가 늘었다는 의미로, 부동산 시장 전반의 약세를 보여주고 있어요. 🧐

지난 1월 23일 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 연장이 없다고 공식화한 이후, 서울 아파트 매물은 약 두 달 만에 30% 가까이 늘어나 7만 건을 넘어섰어요. 📈 매물이 쌓이는 속도가 거래 속도보다 빨라지면서 가격 조정 압력이 커지고 있는 상황이에요. 전문가들은 5월 9일 양도세 중과 유예 마감일이 다가오면서 4월에 매물이 더욱 쏟아지는 '피크'를 이룰 것으로 전망하고 있답니다. ⏳

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

요즘 서울 강남, 용산 지역 집값이 2년 만에 처음으로 하락세로 돌아섰어요. 📈 이게 왜 이렇게 됐는지, 그 배경과 원인을 차근차근 살펴볼까요? 🤔

가장 큰 이유는 바로 '양도소득세 폭탄'을 피하려는 다주택자들의 움직임 때문이에요. 💰 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 5월 9일까지만 적용하고 종료하기로 했거든요. 이 날짜가 다가오면서, 세금 부담을 줄이려는 다주택자들이 서둘러 집을 내놓고 있는데, 이걸 '절세 급매물'이라고 해요. 🏃‍♀️🏃‍♂️ 특히 강남, 서초, 송파구 같은 강남 3구와 용산구는 예전부터 인기가 많은 지역이라 이런 급매물이 더 많이 쌓이고 있는 거죠. 쌓이는 매물에 비해 사려는 사람이 많지 않으니, 자연스럽게 가격이 내려갈 수밖에 없어요. 📉

이런 상황은 단순히 집값이 조금 조정되는 수준을 넘어, 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 수 있다는 점이 중요해요. 😮 연관 기사를 보면, 1월 말부터 서울 아파트 매물이 눈에 띄게 늘기 시작했고, 2월 말에는 이미 7만 건을 넘어서는 수준이었어요. 📊 특히 강남, 용산 등 선호도가 높은 지역에서 호가가 수억 원씩 내려간 매물들이 나오고 있고요. 문제는 이렇게 매물이 늘고 호가가 내려도, 강력한 대출 규제나 토지거래허가구역 같은 다른 규제들 때문에 실제 거래로 이어지기 어렵다는 점이에요. 🏢 그래서 매물이 쌓여도 시장의 수급 불균형이 해소되지 않고, 가격 하락 압력이 지속될 가능성이 있어요. 😥

게다가 경매 시장 분위기도 심상치 않아요. 🚨 2월 넷째 주 서울 아파트 경매 낙찰가율이 97.2%로, 올해 처음으로 100% 밑으로 떨어진 거죠. 이는 집값이 감정가보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아졌다는 뜻이에요. ⚖️ 이러한 현상은 서울의 핵심 지역인 강남과 용산에서 먼저 나타나고 있지만, 다른 지역으로 확산될 가능성도 배제할 수 없어요. 🌳 부동산 시장이 전체적으로 '관망세'에 접어들면서, 실수요자들도 추가 하락을 기다리며 매수에 적극적으로 나서지 않는 분위기랍니다. 🧐

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🗓️📈📉

2026년 1월 23일

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료를 공식화했어요. 이로 인해 서울 주요 지역의 아파트 매물이 증가하고 호가가 조정되는 움직임이 감지되었답니다. 🏠➡️📉
2026년 1월 26일

한국부동산원이 발표한 1월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에서 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구의 아파트 가격이 하락 전환했어요. 다주택자 및 고가 1주택자들의 매물이 쏟아진 결과로 풀이되었고, 압구정동 신현대 아파트에서는 종전 거래가 대비 30억원이나 낮은 매물이 등장하기도 했어요. 😲
2026년 2월 23일

한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에서 강남구, 송파구, 서초구, 용산구의 아파트 가격이 하락 전환했어요. 이는 다가오는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 주택 처분에 나선 영향으로 분석되었답니다. 🗓️💸
2026년 2월 넷째 주 (2월 23일 기준)

서울 아파트 경매 낙찰가율이 97.2%를 기록하며 올해 들어 처음으로 100%를 하회했어요. 이는 경매 시장이 빠르게 냉각되고 있음을 보여주는 신호로 해석되었으며, 감정가 대비 낙찰가 비율이 하락한 것은 주목할 만한 현상이에요. 🚨
2026년 3월 2일 기준

한국부동산원의 3월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향 발표에 따르면, 서울 아파트 가격 상승폭이 둔화되며 관망세가 짙어졌어요. 특히 강남 3구와 용산구는 지난주에 이어 하락폭을 키웠으며, 송파구는 하락폭이 3배나 커졌답니다. 😮
2026년 3월 5일

서울 강남 3구와 용산구의 집값 조정이 심화되고 있으며, 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 '절세 급매물'이 쌓이고 있다는 분석이 나왔어요. 경매 시장 또한 냉각되며 낙찰가율이 올해 처음으로 100%를 밑돌았어요. 🏠📉

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서, 급하게 집을 내놓는 '절세 매물'이 늘어나고 있어요. 💰 이 때문에 강남, 용산 등 서울 주요 지역의 집값이 2년 만에 하락세로 접어들고, 전반적인 상승폭도 줄어들고 있답니다. 📉 부동산 경매 시장도 차갑게 식어가고 있는데, 감정가 대비 낙찰가율이 100% 아래로 떨어진 것은 올해 들어 처음이에요. 🧊 이로 인해 집을 사려는 분들은 가격이 더 떨어질지 기다려보는 '관망세'를 보이고 있으며, 급하게 집을 팔아야 하는 분들은 가격을 낮춰 매물을 내놓는 상황이에요. 😥

부동산 시장의 이러한 변화는 건설, 부동산 중개, 금융 등 관련 산업 전반에 영향을 미칠 수 있어요. 🏢 특히, 집값 하락세가 심화되면 부동산 개발 및 분양 사업에 참여하는 기업들의 수익성이 악화될 수 있으며, 건설 경기의 위축으로 이어질 가능성도 있어요. 🏗️ 또한, 부동산 매물이 늘어나고 거래가 줄어들면 부동산 중개업을 하는 기업들은 수수료 수익 감소를 겪을 수 있고요. 📊 은행 등 금융권은 주택 담보 대출 연체율 상승이나 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 위험 증가 등의 가능성에 대비해야 할 수도 있어요. 🏦

정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료라는 정책적 결정이 시장에 직접적인 영향을 미치고 있어요. 🏛️ 정부는 이러한 정책을 통해 부동산 시장의 과열을 잡고 다주택자의 매물을 유도하려는 의도를 가진 것으로 보여요. 🎯 하지만 급격한 가격 하락이나 경매 시장 냉각 등은 시장의 불안정성을 높일 수 있으므로, 정부는 시장 상황을 면밀히 주시하며 추가적인 정책 대응을 고려할 수 있어요. 🧐 또한, 이러한 부동산 시장의 흐름은 전반적인 경제 심리에도 영향을 줄 수 있어, 정부는 경제의 다른 부문과의 연관성도 함께 고려해야 할 필요가 있어요. 📈

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서, 서울 강남3구와 용산구를 중심으로 집값 하락세가 뚜렷해지고 있어요. 🏘️ 이는 단순히 일시적인 조정이라기보다는, 세금 부담을 줄이려는 다주택자들이 내놓는 '급매물'이 시장에 쌓이면서 나타나는 구조적인 변화로 볼 수 있습니다. 📈

특히, 2026년 3월 2일 기준으로 발표된 주간 아파트 가격 동향을 보면, 송파구의 하락폭이 지난주 대비 3배 커지는 등 강남3구와 용산구의 내림세가 더욱 가팔라졌어요. 📉 또한, 경매 시장에서도 서울 아파트 낙찰가율이 97.2%를 기록하며 올해 처음으로 100% 아래로 떨어졌는데, 이는 부동산 시장 전반의 냉각을 보여주는 지표입니다. 🥶

이는 과거와 달리 매물 출회가 늘어나면서 가격 협상력이 실수요자에게 유리하게 작용하고 있음을 시사해요. ⚖️ 또한, 이러한 추세가 다른 지역으로 확산될 가능성도 배제할 수 없어, 향후 부동산 시장의 전반적인 침체 가능성에 대한 우려도 커지고 있습니다. 🧐

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점(2026년 5월 9일)이 다가옴에 따라 '절세 매물'이 시장에 꾸준히 나올 것으로 예상돼요. 📉 하지만 이로 인한 급매물 증가가 서울 아파트 가격의 급격한 하락보다는, 현재의 조정세를 유지하거나 완만한 하락세를 지속하게 하는 요인으로 작용할 가능성이 높아요. 📊 강남, 용산 등 주요 지역의 집값 하락폭이 커지겠지만, 다른 지역으로의 확산은 더디게 진행될 수 있어요. 🐢 실수요자들은 추가 하락을 기대하며 관망세를 이어갈 것으로 보이며, 이는 거래량 감소로 이어질 수 있답니다. 🧐
경매 시장 또한 낙찰가율이 100% 아래로 떨어진 상황이 당분간 지속될 수 있어요. ⚖️ 이는 집값 하락 압력을 더욱 강화하는 신호로 작용할 수 있으며, 시장 전반에 걸쳐 보수적인 분위기가 이어질 것으로 보여요. 🧐
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점(2026년 5월 9일) 이전에 예상보다 훨씬 많은 '절세 매물'이 쏟아져 나온다면, 서울 주요 지역의 집값 하락세가 더욱 가팔라질 수 있어요. 🚀 이는 단순한 가격 조정 수준을 넘어, 시장 전반의 하락 추세를 강화하는 기폭제가 될 가능성이 있어요. 🔥 특히, 강남, 용산과 같은 주요 지역의 하락세가 타 지역으로 빠르게 확산되면서 '집값 하락'이라는 인식이 시장 참여자들 사이에 깊숙이 자리 잡을 수 있답니다. 😥
또한, 6월 지방선거 이후 보유세 개편 논의가 본격화될 경우, 다주택자뿐만 아니라 1주택자들도 세금 부담 증가를 우려하여 매물을 추가적으로 내놓을 수 있어요. 🏦 이는 시장에 더욱 많은 매물을 공급하고, 가격 하락 압력을 증폭시키는 결과를 가져올 수 있습니다. 💥 경매 시장에서도 낙찰가율 하락세가 지속되면서, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰되는 물건들이 늘어날 수 있어요. 📉
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

현재의 집값 하락세가 예상보다 빠르게 진정되거나 반등하는 시나리오도 고려해 볼 수 있어요. 🤔 예를 들어, 정부가 예상치 못한 추가적인 부동산 규제 완화 정책을 발표하거나, 금리 인하 등 거시 경제 환경이 급격하게 개선될 경우 시장 심리가 전환될 수 있어요. 🚀 혹은, '절세 매물'이 예상보다 적게 나오거나 시장에서 빠르게 소화되면서 매물 적체 현상이 완화될 수도 있답니다. 💡
다른 가능성으로는, 강남, 용산 등 상급지에서의 하락세가 오히려 다른 지역의 실수요자들에게는 '매수 기회'로 인식될 수 있어요. 🧐 추가 하락에 대한 기대감으로 관망세가 이어지겠지만, 일정 수준 이하로 가격이 하락하면 '저가 매수' 심리가 작동하며 거래량이 회복될 수도 있답니다. 📈 이 경우, 서울 아파트 시장 전반의 하락세가 둔화되거나, 일부 지역에서는 상승세로 전환될 가능성도 배제할 수 없어요. 🌟

[주요 용어 해설 (Glossary)]

양도소득세 중과 유예

양도소득세 중과 유예는 주택을 팔 때 내는 세금, 즉 양도소득세에 대해 일정 기간 동안 더 높은 세율을 적용하지 않는 것을 말해요. 원래 다주택자가 집을 팔면 일반 세율보다 더 높은 세율이 적용되는데, 이 기간 동안에는 그 높은 세율을 잠시 미뤄주는 것이죠. 기사에서는 이 유예 기간이 종료되면서 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓고 있다는 맥락에서 사용되었어요. 🏠💰📈
절세 급매물

절세 급매물이란 세금 부담을 줄이기 위해 원래 가격보다 조금 낮춰서라도 빨리 팔려는 집을 의미해요. 다주택자들은 양도소득세 중과 유예 기간이 끝나기 전에 집을 팔아야 세금을 덜 낼 수 있기 때문에, 이 시기를 맞춰 급하게 매물을 내놓는 경우가 많아요. 이런 매물들은 시장에 나오면 집값 하락에 영향을 줄 수 있답니다. 📉💸🏃‍♀️
낙찰가율

낙찰가율은 부동산 경매에서 감정평가된 금액 대비 실제 낙찰된 금액의 비율을 말해요. 예를 들어, 집의 감정가가 10억 원인데 실제 경매에서 9억 7천만 원에 낙찰되었다면 낙찰가율은 97%가 되는 식이죠. 이 비율이 높을수록 사람들이 집을 비싸게 사려는 의지가 강하다고 볼 수 있고, 낮을수록 경매 시장이 냉각되었다고 판단할 수 있어요. 📊🔥⚖️