[단독] 돈 갚아도 끝 아니다…'실거주 위반' 상환 후에도 3년 제재

금융당국 정책을 반영해 은행권이 주택담보대출 차주의 '실거주 의무' 이행 여부를 대출 상환 이후까지 관리하는 사후 통제 체계를 도입했다. 대출을 상환하면 규제에서 벗어날 수 있었던 기존 구조를 차단하고, 금융 시스템을 통해 주택 보유와 거주 행태까지 관리하려는 조치다.

21일 전자신문 취재를 종합하면 주요 시중은행은 수도권·규제지역 주택담보대출 사후 관리 지침을 강화하고, 실무에 적용한 것으로 확인됐다. 이는 4월 1일 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 방안을 구체화한 것으로, 관련 세부 구조가 외부에 공개된 것은 처음이다.

핵심은 대출 상환 여부와 무관한 '약정 위반 제재'다. 무주택자가 다주택자의 주택을 매수하면서 전입 의무를 유예받은 경우, 이후 대출을 전액 상환하더라도 정해진 기한 내 실거주 의무를 이행하지 않으면 금융권 공동 제재 대상이 된다.

차주는 기존 임대차 계약 종료일로부터 1개월 이내에 해당 주택으로 전입하고 이를 증빙해야 한다. 전입 의무를 이행하지 않거나 증빙 없이 대출을 상환할 경우, 해당 사실은 약정 위반으로 처리돼 신용정보 집중기관에 등록돼 금융권에 공유된다.

이에 따라 해당 차주는 등록일을 기준으로 최대 3년간 주택담보대출과 전세대출 등 주택 관련 대출 이용이 제한된다. 과거에는 대출 상환 시 계약 관계가 종료돼 사후 제재가 어려웠으나, 이번 제도 도입으로 금융권은 대출 종료 이후에도 차주의 의무 이행 여부를 관리할 수 있게 됐다.

세대 기준도 강화됐다. 배우자와 세대 분리된 배우자, 직계비속과 그 배우자, 배우자의 직계존속까지 포함해 보유 주택 수를 판단한다.

전입 의무 유예는 매매계약 체결일 기준 다주택자가 보유한 주택을 매수하는 경우에만 적용되며, 은행은 매수자뿐 아니라 매도인의 주택 보유 현황까지 함께 확인한다.

이러한 구조는 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위한 장치로 해석된다. 매수자에게는 실거주 의무를 부과하고, 매도자에게는 매각 유인을 제공하는 방식으로 수요와 공급을 동시에 조정하는 효과를 노린 것이다.

특히 전입 의무가 '대출 실행 후 일정 기간'이 아니라 임대차 계약 종료 시점에 연동된다는 점에서 시장 영향이 클 것으로 예상된다. 전세를 낀 상태에서 주택을 매입한 뒤 실거주를 미루는 방식의 투자 전략이 구조적으로 제약받기 때문이다.

임대차 계약 인정 기준도 구체화했다. 2026년 4월 1일 기준 유효한 계약을 기준으로 묵시적 갱신은 4월 16일까지, 계약갱신청구권 행사는 7월 31일 이내 종료되는 계약에만 인정된다.

한 시중은행 관계자는 “이제는 대출 규제가 아니라 금융 시스템이 주택 보유와 거주 행태를 함께 관리하는 구조로 전환됐다”며 “수도권 주택시장에 미치는 영향이 상당할 것”이라고 말했다.

류태웅 기자 bigheroryu@etnews.com