“다주택자 편법증여 걸리면 40% 가산세”…‘증여 러시’에 국세청장 경고

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“다주택자 편법증여 걸리면 40% 가산세”…‘증여 러시’에 국세청장 경고

입력 : 2026.04.29 10:41

중과유예 종료 앞두고 증여 94% 급증
부모 대출상환·저가평가 등 편법 정조준
5·9까지 토지거래허가 신청땐 중과 제외

다주택자 중과유예 종료를 앞두고 임광현 국세청장이 29일 “정당한 증여는 존중되고 보호받아야 한다”면서도 “혹시 세금을 회피하기 위한 편법증여는 생각하지 않는 것이 좋겠다”고 공식 경고에 나섰다.

임 청장은 29일 자신의 X(옛 트위터) 계정에 “시장에서는 다주택자 중과유예 종료를 앞두고 주택을 증여하는 사례가 늘 것으로 예상하고 있다”며 “실제로 올해 1분기 서울 주택 증여는 3075건으로 전년보다 94.4% 증가했다”며 이같이 말했다.

임 청장은 다주택자가 10억원에 사들여 10년 동안 보유한 시가 30억원의 서울 강남구 대치동 아파트를 기준으로 세금을 비교한 결과를 공개했다.

그는 “양도하면 차익이 20억원”이라며 “내달 9일(중과유예 종료) 전에 양도하면 세금이 6억5000만원인 데 반해 증여하는 경우는 13억8000만원으로 2배 넘게 급증한다”고 지적했다.

이어 “대부분 정상적으로 증여세를 내는 경우 양도가 증여보다 세부담이 적을 것으로 생각한다”며 “증여가 경제적으로 합리적인 선택인지 의문”이라고 말했다.

그러면서 “서민에게 상실감을 주는 대출 낀 주택 증여 후 부모가 대신 상환하는 사례, 고가아파트를 시가보다 낮게 평가해 증여하는 사례 등이 이에 해당한다”며 “곧 국세청이 철저히 전부 검증할 것”이라고 강조했다.

임 청장은 “자칫 원래 납부할 세액에 추가로 40%에 이르는 가산세도 물 수 있다”면서 “국세청은 중과유예 종료 전까지 납세자가 합리적인 판단을 할 수 있도록 안내와 상담을 제공하겠다”고 덧붙였다.

한편 이재명 대통령의 지시로 다주택자 양도세 중과유예가 종료되는 5월 9일 당일까지 토지거래허가를 신청하면, 중과에서 배제된다.

이는 토지거래허가 신청 증가 및 지역별 허가처리 시차, 시·군·구청의 심사 소요기간(15영업일) 등 감안해 4월 중순 이후에는 토지거래허가를 신청하더라도 5월 초까지 허가 여부가 불확실한 현실을 고려한 조치다.

이에 5월 9일까지 시·군·구청에 토지거래허가를 신청한 다주택자가 허가를 받아 매매계약을 체결한 후 4개월 또는 6개월 이내 양도를 마무리하면 양도세가 중과되지 않는다.

기존 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산구)인 경우는 4개월 이내인 9월 9일까지, 작년 10월 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내인 11월 9일까지 양도해야 한다.

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다주택자 중과유예 종료를 앞둔 29일, 임광현 국세청장은 정당한 증여는 존중받아야 하지만 세금 회피를 위한 편법 증여는 경고했다.

그는 주택 증여 사례가 증가할 것으로 예상하며, 양도세와 증여세의 차이를 설명하면서 증여가 경제적으로 합리적인 선택인지 의문을 제기했다.

국세청은 납세자가 합리적 판단을 할 수 있도록 안내와 상담을 제공할 것이라고 덧붙였다.

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다주택자 중과유예 종료 임박, 편법 증여 막으려는 국세청의 경고와 그 배경 분석

Key Points

2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 기간 종료를 앞두고, 올해 1분기 서울 주택 증여가 전년 대비 94.4% 급증하는 현상이 나타나고 있어요. 📈
국세청장은 서민에게 상실감을 주는 '대출 낀 주택 증여 후 부모 대리 상환'이나 '고가 주택 저가 평가 증여'와 같은 편법 증여에 대해 40% 가산세 부과 가능성을 경고하며 철저한 검증을 예고했어요. 🚨
중과 유예 종료 전 토지거래허가 신청 시 양도세 중과에서 제외되는 조치도 있었지만, 이는 실제 허가까지 시일이 걸리는 현실적인 어려움을 감안한 것으로 보여요. ⏳
과거에도 정부의 세금 압박에 매물 대신 증여를 선택하는 다주택자가 늘면서 시장에 매물이 잠기는 현상이 발생했고, 이는 집값 상승으로 이어지기도 했어요. (2021년 10월 보도 내용 기반) 🏠

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

다주택자에 대한 부동산 세금 중과 유예 기간이 2026년 5월 9일 종료를 앞두고, 주택 증여 건수가 급증하며 국세청이 편법 증여에 대한 경고의 목소리를 높이고 있어요. 📈 임광현 국세청장은 2026년 4월 29일, 자신의 X(옛 트위터) 계정을 통해 '정당한 증여는 존중하지만, 세금 회피를 위한 편법 증여는 생각하지 않는 것이 좋다'고 공식적으로 밝혔습니다. 이는 다주택자 중과 유예 종료를 앞두고 주택을 증여하려는 움직임이 늘어날 것이라는 시장의 예상에 따른 것이에요. 🏡

실제로 올해 1분기 서울 지역의 주택 증여는 3075건으로, 작년 같은 기간보다 무려 94.4%나 급증했습니다. 😮 임 국세청장은 10억원에 사들여 10년 보유 후 시가 30억원인 강남구 대치동 아파트를 예로 들며, 5월 9일 이전에 양도하면 세금이 6억5000만원이지만, 증여할 경우에는 13억8000만원으로 세금 부담이 두 배 이상 늘어난다고 설명했어요. 💰 그럼에도 불구하고 편법 증여 사례로 ▲대출 끼고 주택을 증여한 뒤 부모가 대출금을 대신 상환하는 경우 ▲고가 아파트를 실제 시가보다 낮게 평가해 증여하는 경우 등을 지적하며, 이러한 편법 증여는 국세청의 철저한 검증 대상이 될 것이라고 강조했습니다. 🧐 만약 편법 증여로 판명될 경우, 원래 납부해야 할 세금에 추가로 40%의 가산세까지 물릴 수 있다고 경고했습니다. 🚨

한편, 정부는 5월 9일 당일까지 토지거래허가를 신청한 다주택자에 대해서는 양도세 중과에서 제외하는 조치를 발표했습니다. 이는 지역별 허가 처리 시차와 심사 소요 기간 등을 고려한 것으로, 허가를 받아 계약을 체결하고 정해진 기간 내에 양도를 마무리하면 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있도록 하기 위함이에요. 📄 기존 조정대상지역은 9월 9일까지, 신규 조정대상지역은 11월 9일까지 양도를 완료해야 합니다.

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

국세청장이 다주택자들의 편법 증여에 대해 공개적으로 경고한 이유는 다주택자 양도세 중과 유예 기간 종료를 앞두고 주택 증여가 급증하고 있기 때문이에요. 📈 이는 부동산 시장의 왜곡을 방지하고 세금 회피를 막기 위한 조치로 풀이되는데요.

과거 관련 기사들을 보면, 다주택자에 대한 보유세 강화와 양도세 중과 정책이 시행되면서 세금 부담을 줄이기 위해 자녀에게 집을 증여하는 사례가 꾸준히 늘어왔어요. 🏡 예를 들어, 2021년 10월 기사에서는 정부의 세금 압박에 매물을 내놓기보다 증여를 선택하는 다주택자들이 많다는 점이 지적되었고, 2022년 11월 기사에서도 증여로 인한 취득세 증가를 피하기 위해 올해 증여하는 것이 유리하다는 분석이 있었죠. 💰 또한, 2020년 7월 기사에서는 주택 양도세 부담이 증여세 부담보다 높아지는 '세 부담 역전' 현상이 나타나면서 정부가 증여 시 취득세를 인상하는 방안을 검토하기도 했어요. ⚖️

이러한 배경 속에서, 이번 국세청장의 경고는 단순한 세금 안내를 넘어, 다주택자들이 세금을 회피하기 위해 편법적인 방법을 동원하는 것을 사전에 차단하려는 강력한 의지를 보여주는 것이라고 할 수 있어요. 🚨 특히, 부모의 대출 상환을 돕거나 시가보다 낮게 평가해 증여하는 등의 편법 증여 사례를 구체적으로 언급하며, 국세청이 이러한 행위를 철저히 검증할 것임을 시사하고 있어요. 🧐 이를 통해 시장에 투명성을 높이고, 성실한 납세 문화를 정착시키려는 노력을 엿볼 수 있답니다. 👍

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2021년 7월 ~ 2021년 6월

문재인 정부 출범 이후 다주택자들의 서울 아파트 증여 건수가 매도 건수를 추월하는 현상이 발생했어요. 이는 정부의 세금 압박 정책으로 인해 다주택자들이 매물 출하 대신 증여를 선택하는 경향이 뚜렷해졌음을 보여줍니다. 🏠📈
2022년 11월

아파트 증여 시 취득세 부담 증가가 예상됨에 따라, 다주택자들이 증여를 서두르는 움직임이 나타났어요. 특히 조정대상지역 내 국민주택 규모 초과 주택의 경우, 내년부터 시가인정액을 기준으로 취득세가 산정되어 부담이 크게 늘어날 것으로 분석되었습니다. 🔑💰
2025년 12월

국세청은 다주택자들이 부담부증여를 활용해 세금을 회피하는 움직임에 제동을 걸었어요. 증여 대상자가 채무를 인수하는 형식으로 증여세를 줄이는 방식을 전산 추적하고 관리하겠다고 밝혔습니다. 이는 세금 회피 행위에 대한 엄격한 관리 의지를 보여줍니다. 🔍⚖️
2026년 4월 9일

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 임박함에 따라, 주택 증여 건수가 전년 동기 대비 94.4% 급증하는 현상이 나타났어요. 국세청장은 세금 회피 목적의 편법 증여에 대해 40% 가산세 부과 가능성을 경고하며, 합리적인 세금 신고를 당부했습니다. 🚨🏠
2026년 4월 29일

임광현 국세청장은 다주택자 중과 유예 종료를 앞두고 주택 증여가 늘어나는 상황에 대해 공식적으로 경고했습니다. 서민에게 상실감을 주는 편법 증여 사례, 예를 들어 부모가 대출을 대신 상환하거나 주택을 실제 시가보다 낮게 평가해 증여하는 행위에 대해 국세청이 철저히 검증할 것이라고 밝혔습니다. 🧐💰

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

최근 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 주택 증여가 급증하면서, 소비자들의 주택 매매 심리에도 영향을 미칠 수 있어요. 💰 특히 부모로부터 자녀에게 주택을 증여하는 과정에서 편법 증여 사례가 적발될 경우, 단순 증여세 외에 40%의 가산세가 부과될 수 있다는 점은 주의해야 할 부분이에요. 🧐 이는 부동산 시장 전반에 대한 불안감을 조성할 수도 있으며, 향후 주택 거래 패턴에도 변화를 가져올 수 있답니다. 📈

또한, 부동산 가격 하락이나 정부 정책 변화 등으로 인해 보유세 부담이 커지는 상황에서, 자녀에게 주택을 증여하는 것이 절세 방안으로 고려될 수 있어요. 🏡 하지만 이 과정에서 저가 평가나 대출 상환 대행 등 편법적인 방법이 동원될 경우, 국세청의 철저한 검증 대상이 될 수 있다는 점을 명심해야 해요. 🚨 합법적이고 정당한 증여는 존중받지만, 세금 회피 목적의 편법 증여는 엄격하게 제재될 것이라는 점을 임광현 국세청장이 분명히 했답니다. ⚖️

부동산 시장에서 다주택자의 주택 증여가 급증하면서 관련 산업 및 기업들에게도 다양한 영향을 미칠 수 있어요. 📈 증여 과정에서 발생하는 부동산 관련 서비스, 법률, 세무 상담 등의 수요가 일시적으로 증가할 수 있답니다. 🤝 특히 부동산 매매 시장의 위축과 증여 시장의 활성화는 건설사, 중개업소, 금융권 등 부동산 생태계 전반에 걸쳐 거래량 및 수익 구조 변화를 야기할 수 있어요. 🏢

정부의 편법 증여 단속 강화는 부동산 시장의 투명성을 높이는 데 기여할 수 있지만, 동시에 과도한 세금 부담으로 인해 시장이 위축될 가능성도 배제할 수 없어요. 📉 기업들은 이러한 시장 환경 변화에 맞춰 리스크 관리 전략을 세우고, 법규 준수를 최우선으로 하는 경영 활동을 펼쳐야 할 것으로 보여요. 💡 또한, 변동성이 커지는 부동산 시장에 대한 면밀한 분석을 통해 새로운 사업 기회를 모색하는 것도 중요할 수 있답니다. 📊

국세청의 다주택자 편법 증여 경고와 더불어 급증하는 주택 증여 현상은 정부와 시장 당국에 중요한 과제를 안겨주고 있어요. 🚨 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 세금 부담을 회피하려는 움직임이 감지되면서, 시장의 불안정성을 관리하고 공정 과세 원칙을 확립하는 것이 중요해졌답니다. ⚖️ 국세청은 철저한 검증을 통해 편법 증여를 막고, 납세자들이 합리적인 판단을 할 수 있도록 안내와 상담을 제공하겠다고 밝혔어요. 📞

한편, 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 양도세 중과에서 제외되는 조치는 시장의 특정 시점 쏠림 현상을 완화하려는 의도로 볼 수 있어요. 🤔 하지만 이러한 정책들이 부동산 시장에 미치는 장기적인 영향과 세수 확보 방안 등에 대한 면밀한 검토가 필요할 것으로 보여요. 📊 시장 참여자들은 정부의 정책 변화와 단속 강화 움직임을 주시하며 신중한 대응이 요구될 것으로 예상됩니다. 🧐

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 편법적인 증여 행위에 대해 강경 대응을 예고하고 있어요. 🏠 임광현 국세청장이 2026년 4월 29일, 세금 회피 목적의 편법 증여는 하지 않는 것이 좋겠다고 경고한 것은 이번이 처음은 아니에요. 🚨 과거에도 부동산 정책 변화 시점에 맞춰 증여가 늘어나는 현상이 반복되어 왔는데, 이번에도 2026년 5월 9일 중과 유예 종료를 앞두고 2026년 1분기 서울 주택 증여가 전년 대비 94.4% 급증하는 추세를 보이고 있어요. 📈 이는 다주택자들이 양도세를 회피하기 위해 증여를 선택하는 전략을 쓰면서, 결과적으로 시장에 매물이 잠기는 현상을 심화시킬 수 있다는 점을 보여줘요. 📉

특히, 이번 국세청장의 경고는 단순히 '정상적인 증여'와 '편법 증여'를 구분하겠다는 의지를 넘어서, 대출을 끼고 주택을 증여한 뒤 부모가 대신 상환하거나, 시가보다 낮게 평가하여 증여하는 등 구체적인 편법 사례들을 지목하고 철저히 검증하겠다는 점이 주목할 만해요. 🔍 만약 이러한 편법 증여가 적발될 경우, 원래 납부해야 할 세금에 더해 40%에 이르는 가산세까지 부과될 수 있다는 점은 납세자들에게 상당한 부담으로 작용할 수 있어요. 💸 이는 앞으로 다주택자들의 부동산 자산 관리에 있어 세무 리스크를 더욱 면밀히 고려해야 함을 시사해요. 🤔

또한, 2026년 5월 9일 당일까지 토지거래허가를 신청하면 양도세 중과에서 배제되는 조치는, 이미 토지거래허가 신청 증가와 심사 소요 기간 등을 고려하여 다주택자들이 5월 초까지 허가 여부가 불확실한 상황을 감안한 정책적 배려로 보여요. 🤝 하지만 이러한 예외 조치 역시 편법적인 활용 가능성을 열어두고 있어, 국세청의 면밀한 관리감독이 더욱 중요해질 것으로 예상돼요. 🧐 결국 이번 사태는 부동산 시장에서 세금 회피를 위한 각종 편법 행위에 대한 정부의 단속 의지를 강화하고, 향후 부동산 거래 및 증여 시장에 대한 규제 및 감독이 더욱 깐깐해질 수 있음을 보여주는 중요한 신호라고 할 수 있어요. ⚖️

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 국세청장의 경고와 함께 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)를 앞두고 주택 증여가 일시적으로 증가하는 현상이 이어질 것으로 보여요. 📈 하지만 국세청이 편법 증여에 대한 검증을 철저히 하겠다고 밝힌 만큼, 일반적인 증여는 큰 변화 없이 진행될 가능성이 높아요. '정당한 증여는 존중되고 보호받아야 한다'는 임광현 국세청장의 발언처럼, 세법 테두리 안에서의 합리적인 증여는 계속될 것으로 예상돼요. 🏠
영향력 확대 및 가속 시나리오

다주택자의 주택 증여가 세금 회피 수단으로 더욱 확산될 경우, 정부의 규제 강화 움직임이 가속화될 수 있어요. 🚀 관련 기사(<연관뉴스 1>, <연관뉴스 5>)에서 보듯, 과거에도 세 부담 역전 현상으로 인해 증여가 증가했고, 이에 정부는 취득세 인상, 이월과세 규정 강화 등 대응책을 검토해왔어요. 만약 편법 증여 사례가 더 많이 발각되거나, 증여를 통한 자산 이전이 부동산 시장의 매물 잠김 현상을 심화시킨다고 판단될 경우, 국세청의 검증 강화와 더불어 법 개정 등의 조치가 이어질 수 있어요. ⚖️
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 거시 경제 충격이나 정부의 정책 기조 변화 등이 발생할 경우, 현재의 증여 증가 흐름이 제동이 걸릴 수 있어요. 🎢 예를 들어, 부동산 시장 전체가 급격히 침체되거나, 정부가 다주택자 규제 완화 등 새로운 부동산 정책을 발표한다면, 증여를 통한 자산 이전의 유인이 줄어들 수 있어요. 또한, 국세청의 철저한 검증 과정에서 예상보다 훨씬 더 많은 편법 증여 사례가 적발될 경우, 사회적 논란이 확산되며 정부의 강력한 대응을 촉발할 가능성도 배제할 수 없어요. 🤔

[주요 용어 해설 (Glossary)]

다주택자 중과유예

주택을 여러 채 보유한 사람들에게 부과되는 부동산 관련 세금(주로 양도소득세)의 높은 세율 적용을 잠시 유예해주는 제도예요. 📈 현재 기사에서는 이 중과유예 기간이 곧 종료됨에 따라, 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 주택 증여를 서두르는 현상이 나타나고 있다고 설명하고 있어요. 이 제도는 정부 정책에 따라 변동될 수 있으며, 종료 시점에 맞춰 부동산 시장에 영향을 미치기도 한답니다. 🤔
편법증여

정상적인 세금 납부를 피하기 위해 증여라는 방법을 이용하는 것을 말해요. 💸 예를 들어, 부모가 자녀에게 집을 물려줄 때 실제 가치보다 낮게 평가해서 증여세를 적게 내거나, 대출금을 자녀 대신 갚아주는 방식으로 세금 부담을 줄이려는 행위 등이 이에 해당될 수 있어요. 국세청에서는 이러한 편법적인 증여에 대해 엄격하게 관리하고 있으며, 적발될 경우 높은 가산세가 부과될 수 있다고 경고하고 있답니다. 🚨
토지거래허가

특정 지역의 토지를 거래할 때, 해당 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 제도예요. ✍️ 주로 개발 가능성이 높거나 투기 우려가 있는 지역에서 토지 거래를 투명하게 하고 난개발을 막기 위해 시행되고 있어요. 현재 기사에서는 다주택자 양도세 중과유예 종료일(5월 9일)까지 이 토지거래허가를 신청하면 중과에서 제외된다는 내용이 언급되어 있어요. 이는 허가 처리 시차 등을 고려한 조치로, 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위한 수단으로 활용될 수 있다는 점을 시사해요. 🏠
이월과세

재산을 증여한 후 일정 기간 내에 그 재산을 다시 매각할 때, 처음 증여할 때의 취득가액이 아닌 원래 소유자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하는 제도예요. 📈 이 제도는 특수관계자(가족 등) 간에 시세 차익에 대한 양도세를 회피하려는 편법을 막기 위해 만들어졌답니다. 현재 기사에서는 이월과세 적용 기간을 늘리는 방안을 검토하여 다주택자의 증여 유인을 줄이려는 움직임이 있음을 보여주고 있어요. 🔄