다주택 양도세 중과 D-30…급매냐 증여냐 ‘출구 전략’ 분주

매물 5.7만→7.7만…강남3구·한강벨트 핵심지 ‘선별매도’ 뚜렷
5월 9일 이후 세금·대출 규제 본격화…관망세 짙어질 듯

서울시 송파구의 한 공인중개사 사무소 앞에 다주택 급매 안내문 등이 붙어 있다. 2026.4.1 뉴스1

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 한 달 앞으로 다가오면서 서울 주택 시장이 막판 ‘출구 전략’을 고심하는 분위기다. 한 달간 일부 급매와 증여를 중심으로 거래가 이뤄질 가능성이 높다. 이후 매물 잠김과 거래 위축이 이어질 것이라는 관측이다.

양도세 중과 앞두고 강남3구·한강벨트 선별 매도 러시

9일 부동산 빅데이터 아실에 따르면 올해 1월 1일 5만 7001건이었던 서울 아파트 매매 물건은 7만 7010건으로 35.1% 증가했다. 성동구(86.7%)를 비롯해 강남3구인 송파구(76.4%), 서초구(65.3%), 강남구(43.8%)의 증가율이 특히 높았다.

강남3구와 한강벨트 핵심지에서 매물이 빠르게 늘면서 다주택자가 시세 차익이 큰 지역과 상품부터 선별적으로 내놓는 흐름이 뚜렷하다는 분석이다.

이재명 대통령은 최근 국무회의에서 토지거래허가구역 내 다주택자가 주택을 팔 때 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 양도세 중과 유예를 인정하는 방안을 검토하라고 지시했다. 비거주 1주택자의 실거주 의무를 완화해 전세를 준 집도 매도할 수 있게 하는 방안도 함께 주문했다. 규제에 묶였던 보유 주택을 시장에 풀어 양도세 중과 매물의 ‘마지막 창구’를 넓히겠다는 취지다.

앞서 정부는 유예 종료 방침을 유지하되 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 잔금과 등기를 최장 4∼6개월까지 허용하는 보완책을 내놨다. 여기에 토지거래허가 ‘신청 시점’만으로도 유예를 인정하는 방안을 시행해 납세자의 예측 가능성과 행정 혼선을 줄이겠다는 구상이다. 이번 보완이 5월 9일 전후 짧은 기간에만 작동하는 ‘한시적 출구’라는 평가가 나오는 이유다.

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 한강변 아파트 단지. 뉴스1

급매·증여 선반영 뒤 남은 건 ‘똘똘한 한 채’와 버티기뿐시장에선 세 부담을 피하면서 ‘똘똘한 한 채’를 남기려는 움직임도 두드러진다. 지난달 서울 집합건물 증여 건수는 1345건으로 3년 3개월 만에 최대치를 기록했다. 강남3구와 마포·광진 등 고가 단지를 중심으로 70대 이상 고령 다주택자가 30·40대 자녀 가구에 자산을 넘기는 흐름이 뚜렷하다는 게 현장 설명이다.

강남의 한 공인중개사는 “양도세·보유세 부담이 커지다 보니 다주택자들이 ‘더 버티느니 세대별로 한 채씩 정리하자’는 식으로 움직이고 있다”며 “특히 학군과 입지가 좋은 아파트를 중심으로 미리 물려주고 한 채만 남기려는 문의가 눈에 띄게 늘었다”고 전했다.

상당수 급매·증여가 이미 선반영된 만큼 남은 기간 추가로 나올 물량은 시장 기대보다 제한적일 것이란 시각도 있다.

심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “이미 급매는 상당 부분 소화된 만큼 시한 연장으로 추가로 나올 매물은 크지 않을 것”이라며 “한 달이 채 안 되는 기간에 1주택자와 다주택자가 의사 결정을 내리기에는 시간이 너무 촉박해 시장 영향은 제한적일 것”이라고 말했다.

서울 시내 은행 대출 창구 모습. 뉴스1

5월 9일 이후 세금·대출 ‘핀셋 압박’…버티기 장세 본격화

5월 9일 이후에는 세제와 대출을 이용한 ‘핀셋 압박’이 강화되며 다시 관망세가 짙어질 가능성이 크다.

금융당국은 투기성 비거주 1주택자를 겨냥해 수도권·규제지역 공적 전세대출 보증을 제한하는 방안을 검토 중이다. 전세·정책대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 편입 범위를 넓히는 방안까지 논의하고 있다. 이 경우 그동안 규제 사각지대에 놓여 있던 전세 레버리지를 활용한 추가 매수 여력은 크게 위축될 수밖에 없다.

재정당국도 종부세 공정시장가액비율 상향 등 보유세 인상 카드를 고민하고 있어 고가 주택의 세 부담이 더 무거워질 수 있다. 다주택자 입장에선 세 부담을 피하기 위한 증여·지분 분할 등 다양한 ‘우회카드’를 모색할 유인이 더 커질 수 있다.

다주택자의 출구 전략과 정부의 핀셋 압박이 맞물리면서 서울 주택 시장은 당분간 ‘단기 분출 후 장기 관망’이라는 불안한 균형 속에서 방향을 모색할 것이란 전망이다. 레버리지 축소와 보유세 부담 증대가 동시에 진행되면서 똘똘한 한채로의 압축과 비핵심 자산 정리는 더욱 가속하고 나머지 지역은 거래 절벽 리스크에 직면할 수 있다는 분석도 제기된다.

(세종=뉴스1)