국내 첫 헬스케어 리츠, 동탄 실버타운 땅 샀다…3년 내 착공

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국내 최초 ‘헬스케어 리츠’ 엠디엠위탁관리부동산투자회사(엠디엠리츠)가 경기도 화성시 동탄 실버타운(노인복지주택) 개발사업에 본격 ‘시동’을 걸었다. 최근 한국토지주택공사(LH)로부터 토지를 매입하는 계약을 체결한 것.

토지매매계약 체결 후 3년 이내 착공하고, 착공 후 5년 이내 준공하는 일정이다. 정부가 초고령화 시대를 맞아 노인 주거문제가 발생하는 것을 막기 위해 실버타운 관련 ‘규제 완화’에 나선 만큼 사업이 순조롭게 진행될 것으로 보인다.

엠디엠리츠, LH와 토지계약 체결…계약금 지급

31일 부동산업계에 따르면 엠디엠리츠는 경기도 화성시 목동 산 89-2번지 일원 18만6487㎡(약 5만6412평) 규모 토지를 매입하는 계약을 지난 19일 한국토지주택공사(LH)와 체결했다.

화성 동탄2지구 토지이용계획도 및 동탄 실버타운 사업지 위치 (자료=LH)

매매대금은 3990억8218만원이다. 엠디엠리츠는 지난 18일 임시 주주총회에서 토지매매에 대한 결의를 진행했고, 이튿날 LH와 토지매매계약 체결 및 계약금(10%)을 지급했다. 자기자본 및 외부 조달(대출)로 매매대금을 마련할 예정이다.

엠디엠리츠는 계약금 지급 후 6개월마다 거래금액의 22.5%씩 4번 나눠서 지급할 예정이다. 다만 이는 사업 진행과정상 변동될 수 있다. 잔금을 오는 2026년 12월 14일 지급한 다음 소유권이 이전될 예정이다.

부지의 용도지역은 의료복지시설 용지며, LH가 조성공사를 진행 중이어서 지번 등이 아직 확정되지 않았다. 향후 엠디엠리츠는 이곳에 노인복지주택(실버타운), 오피스텔 등을 개발하고 분양 및 임대수익을 창출할 예정이다.

엠디엠 자회사 엠디엠플러스는 경기 화성시 동탄2신도시에 국내 최초로 ‘헬스케어 리츠(부동산투자회사)’ 사업을 추진 중이다. ‘헬스케어 리츠’란 다수의 투자자 자금으로 시니어 레지던스를 개발·운영하고, 배당 수익을 분배하는 투자 회사를 말한다.

헬스케어 리츠 (자료=기획재정부, 보건복지부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계 부처가 2024년 7월 합동으로 발표한 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’)

정부가 지난 7월 발표한 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’ 자료를 보면 미국에서는 헬스케어 리츠의 시가총액 규모가 약 125조원에 이른다.

엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 문주현 회장도 지분 4.76%를 갖고 있다.

엠디엠플러스는 지난 17일 엠디엠리츠에 497억원(보통주 198만8000주)을 출자했다. 엠디엠리츠가 운영자금 조달을 위해 진행한 유상증자에 엠디엠플러스가 참여하는 방식을 통해서다.

엠디엠리츠가 매입한 토지는 화성 동탄2신도시에 해당한다. 앞서 LH는 지난 2023년 12월 화성동탄2 의료복지시설 용지에 국내 최초로 시니어타운 건설·운영 등 ‘헬스케어 리츠’ 사업을 수행할 민간사업자를 공모했었다.

헬스케어리츠 공모지침서를 보면 민간사업자(엠디엠리츠)는 사업에 필요한 건축 관련 인허가에 대한 책임을 진다.

또한 엠디엠리츠는 토지매매계약 체결 후 3년 이내에 착공하고, 착공 후 5년 이내에 모든 계획 건축물을 준공해야 한다. 이 기간을 그대로 적용하면 오는 2027년 12월 19일 이전까지 착공하고 2032년 이내 준공해야 한다는 뜻이다.

부득이한 사유로 착공 및 준공이 지연되는 경우 LH와 상호 합의에 의해 기한을 연장할 수 있다. 이밖에도 엠디엠리츠는 사업계획 변경시 LH와 사전에 합의해야 한다.

예컨대 △건축물 연면적 또는 사업비의 5% 이상 변경 △건축물의 높이 및 용도 변경 △건축물 외관 디자인 및 단위 세대·주동배치의 변경 △조경계획 및 단지 내 시설물 변경 △건축물 성능에 관계되는 사항 등이다.

또한 LH는 공사가 준공된 후 민간사업자의 사업계획서 이행여부에 대해 별도의 지침에 따라 평가를 수행한다. 이 평가 결과는 LH에서 시행한 타 공모사업 평가에 가·감점으로 활용될 수 있다.

정부, 실버타운 ‘규제 완화’…인허가 기간 ‘단축’

실버타운이란 노령층을 위한 맞춤형 주거 임대시설이다. 입주자가 유료로 입주금 및 월 생활비를 부담한다는 점에서 국가가 재정을 지원하는 양로원이나 요양원과 차이를 보인다.

기획재정부, 보건복지부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계 부처는 지난 7월 합동으로 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’을 발표했다.

정부는 부동산투자회사(REITs·리츠)가 시니어 레지던스 개발사업에 원활하게 진입하게끔 화성동탄2지구를 비롯한 택지를 지원하고, 설립·세제 관련 규제 개선을 추진한다.

프로젝트 리츠의 전문주주 1명이 주식을 50% 넘게 소유하는 것을 허용해서 1인 주식 소유한도(50%) 등 진입 규제를 풀어주는 것이다. 준공 후 5년 내 주식 공모를 할 수도 있다.

(자료=기획재정부, 보건복지부, 국토교통부, 금융위원회 등 관계 부처가 2024년 7월 합동으로 발표한 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’)

또한 기존에는 실버타운 사업을 해본 경험이 있어야 실버타운 위탁 운영이 가능했는데, 앞으로는 이 요건이 폐지된다. 이에 따라 리츠, 장기요양기관, 호텔, 요식업체, 보험사도 실버타운을 운영할 수 있게 된다.

리츠(부동산 소유자)가 실버타운을 설치하고 신탁해서 운영하는 경우 지방세 감면도 적용받는다. 유료 노인복지시설 취득세 25%, 재산세 25% 감면하는 방식을 통해서다. 정부 자료에는 시점이 2026년까지로 적혀있다.

또한 정부는 내년부터 인허가 기간 단축 등을 위한 원스톱 지원시스템을 운영한다. 실버타운 설립시 노인복지법상 인허가 및 건축법상 인허가 기간을 단축하는 것을 검토한다.

이처럼 규제가 완화되는 이유는 현재 실버타운이 수요 대비 공급이 턱없이 부족해서다.

통계청 장래인구추계(작년 12월 공표)에 따르면 국내 65세 이상 고령인구가 총 인구에서 차지하는 비중은 2025년 20.3%로 20%를 넘어선다. 2025년에 국민 5명 중 1명이 ‘고령인구’가 되는 셈이다.

오는 2036년에는 30.9%, 2050년에는 40%를 넘을 것으로 전망된다. 기대수명이 늘어난 반면 출산율이 하락한 영향이다. 고령인구는 2022년 898만명에서 2025년 1000만명을 넘고, 2072년에는 1727만명까지 증가할 것으로 예상된다.

반면 노인 주거시설 숫자는 여기에 크게 못 미치고 있다. 보건복지부에 따르면 노인복지주택은 2018년 35개에서 2022년 39개로, 4년간 4개(11.4%) 증가하는 데 그쳤다.

지난 2015년 이후 실버타운 분양이 금지되자, 민간 참여가 제한되면서 노인복지주택 공급이 둔화한 탓이다. 이같은 노인 주거시설 공급 부족이 쌓이면 향후 노인 주거문제가 불거질 수 있다.

이에 따라 정부는 올해 ‘분양형 실버타운’을 9년 만에 다시 허용했다. ‘분양형 실버타운’은 일반 주택처럼 거주자가 주택 소유권을 가지며, 개인 간에 사고파는 것이 가능하다. 또한 실버타운에서 제공하는 서비스에 대해 매월 서비스 이용료를 운영사에 납부한다.

분양형으로 실버타운 공급이 가능해지면 개발회사 입장에서는 임대형에 비해 투자금 회수기간도 단축된다.

장현주 컬리어스 이사는 “정부가 실버타운 공급을 장려하기 위해 인센티브를 제공해도 실제 공급 속도가 빨라지기는 어려울 것”이라며 “공사비, 금리가 오른 만큼 개발회사들은 어느 정도 수익을 보장하기 위해 고급화 실버타운 모델로 제공할 수밖에 없다”고 말했다.