공실 지옥서 강남 핫플로 부활한 이곳…임장 가보니 “살아날 만하네”

“1990년대에 X세대를 중심으로 성장한 압구정 로데오 상권은 일시적으로 쇠퇴기를 겪었지만, 지금은 MZ세대가 북적이는 곳이 됐습니다”

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 지난 9월 30일 서울 강남구에서 자사 VIP 고객을 대상으로 ‘압구정 로데오 상권 필드 트립’을 진행하며 이같이 밝혔다. 이날 현장 답사엔 젊은 고액 자산가 5인도 함께 했다. 우 전문위원은 “이곳은 침체기를 겪은 후 다시 살아난 몇 안 되는 상권인 데다 상권 종류도 의류와 식당 등으로 다양해 투자뿐 아니라 상권 분석을 공부하기에도 적합하다”라며 이번 현장 답사 선정 이유를 설명했다.

쇠퇴기 겪고 다시 패션·문화 중심지로

압구정 로데오는 1990년대부터 성장했다가 쇠퇴기를 겪은 뒤 2010년대 후반부터 다시 살아난 상권이다. 1988년 맥도날드 1호점과 더불어 나이키와 아디다스 등 해외 의류 브랜드가 입점하며 당시 젊은이들을 끌어모았다. 유학생을 비롯해 이전 세대보다 자유로운 사고방식을 가진 X세대들이 압구정 로데오에서 쇼핑과 데이트를 즐기며 이곳 상권이 커졌다.

하지만 지나친 임대료 상승으로 젠트리피케이션 현상이 심해졌고, 맥도날드 1호점까지 폐점하는 등 침체기를 겪었다. 당시 압구정 로데오의 명성은 인근의 ‘가로수길’이 차지했다. 상권의 쇠퇴를 두고 볼 수만은 없던 일부 건물주들이 2010년대 후반부터 합심해 상권 활성화 추진위원회를 만들었다. 임대료를 낮추고, 5~10년 동결하는 등의 노력과 가로수길의 임대료 급상승 등이 맞물려 압구정 로데오 상권은 다시 활기를 찾을 수 있었다.

우 전문위원은 “상권이 성장하면 필연적으로 대기업 프랜차이즈들이 들어오는데, 통상 대기업들이 들어오면 그 상권은 끝이라는 말도 있다”면서 “하지만 압구정 로데오 상권은 젠틀몬스터 등 중견기업이 자리 잡으며 오히려 더 트렌디한 장소로 바뀌었다”고 분석했다.

이제는 평당 2억원↑... 외국인 관광객도 ‘북적’

현재 압구정 로데오 상권은 크게 ‘L자 거리’라 불리는 메인 상권과 갤러리와 오피스 상권, 도산대로 이면 및 극장 상권, ‘한국의 오모테산도(일본 도쿄의 패션·트렌드 중심지)’라 불리는 도산공원 상권 등으로 나뉜다. 모두 도보로 이동할 수 있는 거리지만 상권 특성에 따라 건물 가격도 다르다.

첫 방문 장소는 지하철 수인분당선이 다니는 압구정 로데오역 인근 메인 상권이었다. 각종 음식점과 술집이 즐비한 곳으로, 코로나19 사태 이후 가격이 급격히 올랐다는 특징이 있다. 2021년 3.3㎡당 1억6000만~7000만원 수준이었던 이곳 건물의 가격은 2023년 들어 2억5000만원 수준으로 높아졌다. 대지면적이 40평이라면 건물 가격이 100억원인 셈이다. 압구정로데오역 대로변 인근 건물의 경우 2023년 4월 3.3㎡당 4억5000만원에 거래되기도 했다.

우 전문위원은 “코로나19 사태 당시 클럽이 많았던 홍대와 강남이 매출 하락 직격탄을 맞았다”면서 “압구정 로데오의 경우 상대적으로 저렴한 임대료에 소규모 라운지 바가 입소문을 타 규제에서 상대적으로 자유로웠던 면이 있었다”고 설명했다.

메인 상권 중에서도 현재 가장 핵심 위치는 L자 거리 바로 뒤 아디다스와 런던 베이글, 위글위글 등이 위치한 거리다. 독특한 외관으로 시선을 끄는 건물들이 많아, 평일임에도 이곳엔 사진을 찍는 관광객들로 붐볐다. 상권의 가치가 높아지며 아디다스가 입점한 건물의 경우 2020년 85억원이었는데, 최근 260억원에 매각되기도 했다. 5년 새 가격이 3배 이상 오른 셈이다.

골목마다 다른 분위기가 특징... 연예인 다수도 건물 보유

메인 상권 바로 왼편엔 오피스와 갤러리, 미용실 등이 밀집해 있다. 바로 옆 골목이지만 분위기가 확 달라진다. 시끌시끌한 메인 상권과 달리 이곳은 차분한 편이다. 유동 인구도 상대적으로 적다. 이곳 건물을 3.3㎡당 1억원 후반 수준으로 가수 비와 아이돌 그룹 2PM의 준호 등이 지난해 매입하기도 했다.

압구정 로데오 건물을 둘러보며 우 전문위원은 상대적으로 ‘가성비’ 좋은 건물을 고르는 꿀팁도 전수했다. 그는 “건축법 개정 시기에 따라 같은 지역 건물이라도 용적률이 달리 산정돼 바로 옆 건물보다 더 높게 지어진 것들을 눈여겨 볼 필요가 있다”며 “주 구조도 연와조로만 돼 있는 건물보다는 철근 콘트리트가 있으면 구조 변경 비용이 적게 든다”고 말했다.

상권이 살아나며 압구정 로데오의 경우 서울의 다른 지역보다 상가 공실률도 낮은 편이다. 한국부동산원에 따르면 올 2분기 기준 압구정 중대형 상가의 공실률은 2.79%다. 서울 평균(8.66%)과 강남 평균(8.76%)과 비교해서 훨씬 낮은 수준이다.

마지막으로 방문한 곳은 도산공원 상권이었다. 이곳엔 우영미와 준지 등 국내 디자이너들의 매장과 슈프림, 팔라스 등 해외 브랜드 매장도 있다. 유명 패션 브랜드들이 모인 탓에 건물 외관도 미술관을 연상케 했다. 또 객단가가 높은 식당들도 다수 위치했다는 특징이 있다.

우 전문위원은 “5년 전에도 이곳 건물이 비싸다는 이야기가 많았지만, 상권의 인기가 높아지며 건물의 가치도 더 올라가고 있다”며 “최근 주요 상권의 흥망 주기가 짧아지고 있지만, 압구정 로데오의 경우 한 번 쇠퇴했다가 다시 살아난 곳인 만큼 다른 상권보다도 저력이 있는 편”이라고 말했다.