“강남 한복판도 공실날까 겁나는데”…자산가들 물 건너까지 임장가는 이곳은

“쓰키지 시장에 5만명을 수용할 수 있는 스타디움을 포함해 9개 건물이 들어섭니다. 인근에는 새로운 지하철역도 생기고요. 긴자와 가깝다는 입지도 무시 못합니다.”

3월 첫 주말 일본 부동산을 사려는 한국 투자자 3개 팀이 도쿄 주오구 옛 쓰키지 시장 터 인근 지역을 방문했다. 이곳은 ‘도쿄의 부엌’으로 불리며 한때 도쿄뿐만 아니라 전국에 농수산물을 공급했던 일본 최대 도매 시장이 있었던 곳이다. 지난해부터 토지비용을 제외하고 순수 개발비용만 9000억엔(약 8조9000억원)이 투입되는 도쿄 최대 규모 재개발 사업이 진행 중이다.

개발 호재가 생기자 부동산 가격이 꿈틀거리고 있다. 매매가격뿐만 아니라 임대료도 상승 추세다. 최근 도쿄 부동산에 관심을 갖는 한국 사람들이 자주 찾는 곳도 옛 쓰키지 시장 주변이다.

부동산 전문가의 설명은 쓰키지 시장 주변에서 인근 주오구 핫초보리와 가야바초 쪽으로 이어졌다. 상업지역이라 사무실과 주거지가 같은 공간에 밀집돼 있고, 도쿄역 등 시내 중심부와 가까워 투자 매력도가 높은 곳으로 꼽힌다.

투자자들을 안내한 일본 부동산 전문가 조민수 주리얼에스테이트 대표는 “격주로 2~3개 팀이 도쿄를 방문해 많으면 5개까지 부동산을 둘러보고 간다”며 “투자 금액에 따라 사무실부터 고층맨션까지 관심이 다양하다”고 말했다.

한국에서 브라이빗뱅킹(PB)센터 등의 소개로 국내 투자자들이 관심을 갖는 투자 대상은 1억~3억엔(10억~30억원)대 도쿄에 위치한 주거용 타워맨션, 사무용 빌딩, 원룸 빌딩 등으로 전해졌다.

부동산 매물이 인기 있는 지역은 도쿄의 ‘강남 3구’로 통하는 미나토·지요다·주오구다. 여기에 신주쿠·시부야구를 합쳐 ‘도쿄 주요 5구’로 불린다.

이 지역 부동산은 최근 가격이 고공 행진을 하고 있다. 닛케이부동산마켓정보에 따르면 2015년 평당 273만엔이던 도심 주요 5구 부동산 가격은 10년 만에 517만엔으로 두 배 가까이 올랐다.

더 놀라운 것은 아자부·아카사카·아오야마 등 최고 부유층 주거지역의 평당 가격이 한때 1000만엔까지 치솟았고, 지금도 800만 엔에 육박한다는 점이다. 도쿄 미나토구에 2023년 11월 대형 복합시설인 아자부다이힐스가 문을 열었는데, 이후 인근 지역 아파트 가격을 죄다 끌어올렸다.

이 때문에 최근 2~3년간 미나토구에 집중적인 관심을 보였던 한국인들은 최근에는 주오구와 지요다구, 신주쿠구 등으로 관심의 범위를 넓히고 있다.

부동산 전문가들은 일본 부동산의 매력을 세 가지로 꼽는다. 우선 금리 차이다. 지난 1월 일본은행이 기준금리를 0.25% 올리기는 했지만 여전히 2% 초반대에서 대출이 가능하다. 한국과 비교하면 절반 이하다. 대출 한도는 거래금액의 50%까지 책정된다. 다만 외국인이 대출을 받기 위해서는 현지에 법인을 세워야 하고, 영업이력도 1년 이상이어야 안정적인 대출이 가능하다.

환차익을 기대할 수 있는 측면도 있다. 조대수 대표는 “지난해 도쿄에 부동산을 구입한 투자자들은 대부분 100엔당 원화값이 800원대일 때 집중적으로 거래했다”며 “지금 당장 팔아도 환차익으로만 10% 이상 이익을 거둔 것”이라고 말했다.

안정적인 임대수익도 장점으로 꼽힌다. 부동산시장정보에 따르면 도쿄 주요 5구의 지난 1월 사무실 공실률은 평균 3.83%로 코로나19 이후 처음으로 3%대로 낮아졌다. 요즘 한국인에게 인기 있는 지요다구는 2.13%로 5구 중에서 가장 낮다.

도쿄 주요 5구 아파트는 대부분 100% 임대 상황이다. 임대료도 15개월 연속 직전 연도 같은 시점보다 높다. 관련 통계를 집계한 이래 최장기간 상승세다. 미나토구는 지난해 12월 평당 임대료가 월 2만1795엔에 달한다. 임대 관리도 위탁업체를 통해 비교적 용이하게 할 수 있다. 주거용 부동산은 임대료의 5%가량을 관리 수수료로 지불하면 현지 전문 업체에서 임대관리 서비스를 제공한다.

이 같은 장점이 부각되며 지난해에 일본 부동산 투자가 부쩍 늘어났다. 김웅 하나은행 부동산투자센터 팀장은 “고액자산가들이 포트폴리오 다변화를 목적으로 국내 부동산 뿐만 아니라 미국, 일본 등 해외 부동산 투자에 관심을 보이고 있다”면서 “일본은 미국 등과 비교해 물리적으로 가깝다는 이점이 있어 자산을 안전하게 저장하는 ‘애셋 파킹’의 개념으로 접근하고 있다”고 소개했다. 조 대표도 “기업 경영자나 전문직 종사자들이 특히 일본 부동산에 관심을 많이 보이고 있다”고 전했다.

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