"LH 개발, 나쁘지 않네"…'미니신도시급' 변신 시동 건 성남

정비사업을 통해 미니신도시급 신축 단지로 변화를 추진하고 있는 경기도 성남시 구시가지 개발에 관심이 커지고 있다. 서울 아파트 가격이 급등한 데다 신흥1구역과 수진1구역 등 ‘대어급’ 단지들이 속속 속도를 내고 있어서다.

강남 접근성과 높은 노후도 등 개발압력이 큰 지역이지만, 공사비 인상과 사업성 문제, 비대위 등으로 답보상태인 구역도 적지 않다. 공사비가 늘면서 추가 분담금이 예상보다 늘어날 수 있는 것도 주의해야 한다고 전문가들은 조언한다.

속도 내는 LH 주도 순환재개발

22일 정비업계에 따르면 성남 구시가지 개발 가운데 한국토지주택공사(LH)가 참여하는 순환정비방식이 속도를 내고 있다.

성남시의 자체적인 개발로드맵인 성남 2030-1단계에는 수진1, 신흥1구역이 포함돼 있다. 신흥1구역은 지난해 12월 사업시행인가를 받았다. 신흥동 4900번지 일대 19만6693㎡의 부지를 지하8~지상17층 아파트 3754가구 및 부대복리시설로 개발할 계획이다.

경로당과 어린이집, 주민운동시설 등 부대복리시설을 비롯해 근린생활시설과 판매시설도 함께 들어선다. 1만2493.1㎡ 규모의 공원과 공영주차장도 조성돼 지역주민들이 공유할 수 있도록 할 방침이다.

신흥1구역은 지하철 8호선 수진역과 신흥역에 인접해 있다. 수인분당선 모란역과 태평역을 5분 이내에 이용할 수 있는 역세권 입지다. 강남과 송파 등 주요 지역으로의 대중교통 접근성이 우수하고 분당·수서고속화도로 진출입도 용이해 교통 여건이 뛰어나다. 내년 이주를 거쳐 2028년 착공을 목표로 잡고 있다.

신흥1구역과 나란히 붙어 있는 수진1구역은 지난 7일 총회에서 관리처분계획 수립안건이 통과됐다. 수정구 수정남로60번길 29-1 일원 261,831.4㎡를 개발하는 사업으로 수진역과 인접해 있다. 건폐율 32.34%와 용적률 240.98%를 적용해 아파트 4844가구(임대 882가구, 분양 3962가구)와 오피스텔 216실 및 부대복리시설을 공급할 예정이다.

성남시는 원주민의 재정착률을 높이고 세입자의 주거 안정을 도모하기 위해 LH를 사업시행자로 한 순환정비방식의 재개발 방식을 활용하고 있다. LH가 보유한 임대주택을 이주단지로 활용해 이주 부담을 줄이고, 원주민 재정착률을 높이면서도 사업 기간을 단축할 수 있도록 한 공공참여형 방식이다.

고도 제한 완화 등 '개발 호재'

2030-2단계에는 신흥3(15만3218㎡·3041가구), 태평3((12만4989㎡·2847가구), 상대원3구역(42만7629㎡, 8790가구)이 있다. 신흥1구역과 수진1구역을 포함해 5곳 모두 LH가 참여하는 민관합동개발 방식으로 진행되고 있다.

‘신흥3구역’은 시공사 선정을 끝내고 사업시행인가를 진행 중이며 ‘태평3구역’은 시공사 선정을 추진하고 있다. 지난해 2월 주민대표회의 승인을 받은 상대원3구역은 일대에서 가장 규모가 큰 재개발로 꼽힌다.

구도심 지역의 숙원이었던 군 공항 고도 제한 규제가 완화되면서 수진1·2구역, 신흥1·3구역 태평3구역 등 군공항 인근 정비사업이 탄력을 받을 것이란 기대가 커진다. 성남시는 조만간 수진2, 태평2·4, 산성, 단대, 상대원1·3구역 등 5곳의 재개발 정비계획 수립을 위해 용역을 진행할 예정이다. 성남동 현대아파트, 단대동 미도아파트, 삼익상대원아파트 등이 정밀안전진단을 실시하고 재건축 추진이 될 수 있도록 한다는 방침이다.

초기사업장, 진입장벽 낮지만 리스크 多

성남 구시가지는 위례와 붙어 있는 데다 지하철 8호선을 이용해 서울 잠실 등 이동이 쉽다. 지리적 이점 대비 저평가돼 있다는 점에서 시장의 관심도 크다. 다만 대부분 재개발이다 보니 이해관계가 복잡하고 사업성이 낮은 곳도 많아 지구별, 단계별로 선별적인 접근이 필요하다고 전문가들은 강조한다.

8호선 단대오거리역과 인접한 초역세권인 ‘도환중2구역’인 도시환경정비사업으로 추진되고 있지만 비대위와의 갈등에 속도를 내지 못하고 있다. 성남시가 2023년 9월 조건부 조합설립 인가를 하고 시공자 선정 절차까지 밟았지만 갈등이 지속되고 있다.

도환중2구역과 인접해 있는 중4구역과 중2구역은 정비구역에서 해제됐다. 2021년 국토교통부 소규모주택정비 관리지역 선도사업 후보지로 선정됐지만 주민 반대와 사업성 문제 등으로 답보상태인 것으로 전해졌다.

상대원 2구역은 조합장 교체 및 교회 보상 등의 진통을 겪으며 표류해 왔다. 이후 DL이앤씨를 시공사로 선정하면서 이주 및 철거 단계까지 왔지만 하이엔드 브랜드 문제 등으로 시공사 교체를 추진하며 다시 진통을 앓고 있다. 업계 관계자는 “LH가 아닌 주민이 직접 밑그림을 그리는 유연한 개발이 늘어나면서 이해관계를 조정하는 게 더 복잡해졌다”며 “사업성을 가르는 결정적인 요소가 될 수 있는 만큼 고도 제한 완화에 따른 규제변화에도 예의주시해야 한다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com