'K컬처' 업고 진화하는 서울 호텔시장…초럭셔리 전쟁 시작

로즈우드 등 럭셔리 브랜드, 서울 진출 본격화
객실 평균요금 상승…호텔시장 질적 성장 예고
K컬처 기반 고부가 관광 확대…AI로 운영 혁신
핵심 입지 호텔, 희소성 여전…자산가치 ''견조''

[이데일리 마켓in 김성수 기자] K-팝과 K-드라마를 중심으로 한 K컬처 열풍이 이어지면서 서울 호텔시장이 새로운 성장 국면에 진입하고 있다.

글로벌 최상위 럭셔리 호텔 브랜드들이 잇따라 서울 진출을 추진하는 가운데, 공급 부족과 외국인 관광객 증가가 맞물리면서 호텔 자산 가치도 상승세를 이어갈 것으로 전망된다.

객실 평균요금 상승…호텔시장 질적 성장 예고

15일 글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 서울 호텔시장은 글로벌 럭셔리 브랜드 진출과 K컬처를 기반으로 한 관광 수요 확대가 맞물리면서 초럭셔리 중심으로 재편될 것으로 예상된다.

쿠시먼앤웨이크필드는 향후 서울 호텔시장의 핵심 키워드로 △럭셔리 △인공지능(AI) △고부가 관광을 제시했다.

로즈우드 호텔 브랜드가 도입되는 '더파크사이드 서울' 투시도 (자료=일레븐건설)

우선 로즈우드, 아만, 만다린 오리엔탈 등 글로벌 최상위 호텔 브랜드의 서울 진출이 객실 평균요금(ADR)의 상단을 끌어올리고 시장의 질적 성장을 이끌 것으로 예상된다.

단순 객실 공급 확대보다 차별화된 브랜드 경쟁력과 운영 효율성, 안정적인 수요 기반이 호텔 자산의 가치를 결정하는 시대가 열리고 있다는 이유에서다.

예컨대 '로즈우드' 브랜드는 서울 용산 유엔군사령부(UN사) 부지에 들어서는 초고급 복합개발 프로젝트 '더파크사이드 서울'에 도입된다. 더파크사이드 서울 입주민들은 럭셔리 호텔 브랜드 '로즈우드 호텔 앤 리조트'가 직접 운영하는 커뮤니티 시설을 이용하게 된다.

또한 럭셔리 호텔·리조트 그룹 '만다린 오리엔탈'은 서울역 북부역세권 복합개발 사업의 호텔 파트너로 선정됐다. 한화는 작년 9월 만다린 오리엔탈과 운영 계약을 체결했다.

이처럼 글로벌 최상위 호텔 브랜드들이 잇따라 서울에 들어서면 기존 5성급 호텔들도 경쟁력 강화를 위해 시설과 서비스를 고도화할 수밖에 없다. 이에 따라 4성급 호텔까지 객실료 인상 여력이 확대될 것이라는 분석이 나온다.

서울 호텔 성급별 객실 평균요금(ADR) 추이 (자료=쿠시먼앤웨이크필드)

서울 호텔시장 성장의 핵심 동력으로는 K컬처가 꼽혔다. K-팝과 K-드라마, 의료 관광(메디컬 투어리즘)을 결합한 관광 수요는 계절적 변동성이 낮고 체류 기간이 길며, 1인당 소비 규모가 큰 고부가가치 수요기 때문이다.

한국 문화에 대한 관심이 일시적 유행을 넘어 글로벌 소비문화로 자리잡으면서 호텔 수요도 장기적으로 확대될 것으로 전망된다.

핵심 입지 호텔, 희소성 여전…자산가치 '견조'

중장기적으로는 호텔 간 경쟁력을 가르는 차별화 요소로 '인공지능(AI) 활용 수준'이 부상할 것으로 예상된다.

호텔에 △스마트 에너지 관리 시스템 △다국어 AI 컨시어지 △다이내믹 프라이싱(수요 기반 가격 책정) 등 AI 기술 도입이 확산되면 호텔 운용사들은 급격한 인건비 상승과 인력난에 대응하는 동시에 운영 효율성을 높일 수 있다는 분석이다.

시장에서는 오피스와 리테일 자산을 호텔로 전환하려는 움직임도 이어지고 있다. 다만 쿠시먼앤웨이크필드는 층고와 배관, 건물 구조 등 용도변경의 물리적 제약이 커서 이같은 호텔 전환이 공급 부족을 해소하는 주요 수단이 되기 어려울 것으로 평가했다.

연도별 호텔 공급 및 멸실 객실수, 순증감 추이 (자료=쿠시먼앤웨이크필드)

이에 따라 핵심 입지의 우량 호텔은 희소성이 지속되면서 기존 자산 가치도 견조하게 유지될 것으로 전망된다.

투자시장에서도 호텔에 대한 관심은 더욱 커질 것으로 보인다. 서울이 단순 관광지가 아닌 '라이프스타일 경험 목적지'로 자리매김하면서 강남, 명동, 홍대, 성수 등 주요 상권 인근 호텔의 수요 기반이 한층 강화될 것으로 분석됐다.

특히 공급이 제한된 상황에서 글로벌 브랜드 호텔이 잇따라 들어서면 호텔 자산의 투자 매력도는 더욱 높아질 것이라는 전망이다.

쿠시먼앤웨이크필드 관계자는 "서울은 아시아 주요 도시 가운데서도 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드의 진출 여력이 큰 시장"이라며 "핵심 입지의 공급이 제한적인 만큼 우량 호텔 자산의 희소성과 투자 매력은 더욱 높아질 것"이라고 말했다.

이어 "향후에는 AI를 활용한 운영 혁신과 의료 관광, K컬처 기반의 체류형 관광이 서울 호텔시장의 성장을 이끄는 핵심 동력이 될 것"이라고 덧붙였다.