HUG ‘대항력 포기’ 물건, 법원 허가 등 확인을

HUG는 우선변제권만 주장해 경매 명세서-권리관계 잘 살펴야 고준석의 실전투자 연세대 상남경영원 주임교수 회사원 김모 씨는 내 집 마련을 위해 경매로 빌라를 알아보고 있다. 마음에 드는 물건을 찾았지만, 권리관계를 확인해 보니 대항력 있는 임차인이 있었다. 낙찰을 받으면 임차인의 보증금까지 떠안아야 하는 것은 아닌지 걱정이다. 그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기했다는 내용이 적혀 있다. 정말 보증금을 인수하지 않아도 되는지 궁금하다. 경매에서 가장 경계해야 할 것 중 하나는 대표적인 것이 대항력 있는 임차인이다. 대항력이란 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 의미한다. 경매로 임차권은 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다. 즉 임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못하면, 남은 금액은 매수인이 물어줘야 한다는 뜻이다. 특히 전세가율이 높은 빌라와 오피스텔이 문제다. 시세보다 보증금이 많은 이른바 깡통전세는 몇 번 유찰돼도 주인을 찾기 어렵다. 이 문제를 풀기 위해 등장한 것이 ‘임차인 인수조건 변경부 경매’다. 전세보증금반환보증에 따라 HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급하면, HUG는 임차인의 보증금 반환채권을 양수하고 우선변제권도 승계한다. 이후 HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 법원에 제출한다. 이 결과로 HUG는 배당 순위에 따라 받을 만큼만 받는다. 낙찰 후 임차권등기도 소멸된다. 못 받은 돈은 매수인이 아니라 원래 채무자인 임대인에게 구상권을 행사해 회수하게 되는 구조다. 매수인은 보증금 인수 부담 없이 입찰할 수 있고, HUG 입장에서는 유찰을 막아 채권 회수를 앞당기는 것이다. 다만 입찰 전 반드시 확인할 것이 있다. 우선 법원의 허가 여부다. HUG가 대항력 포기를 요청했다고 해서 매각조건이 자동으로 바뀌지는 않는다. 특별매각조건은 법원이 허가해야 효력이 생긴다. HUG가 홈페이지에 공개한 목록과 법원이 실제로 허가한 물건이 다를 수 있고, 허가 시점이 늦어져 매각기일 직전에 조건이 바뀌는 경우도 있다. HUG 목록에 있다는 사실만 믿고 입찰해서는 안 된다. 둘째, 매각물건명세서를 확인해야 한다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 특별매각조건으로 명시돼 있는지 대한민국법원 경매정보에서 직접 확인해야 한다. 매각...