[ET단상] 다주택자 양도세 중과, 소급 적용은 정당한가

이제 본격적으로 다주택자 양도세 중과가 적용되는 시기가 다가오고 있다.

2026년 5월 10일 이후 양도분부터 1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 기본세율 6~45%에 20%를 추가과세하며, 1세대 3주택자는 기본세율 6~45%에 30%를 추가과세된다. 양도소득세 중과가 적용되면 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

다만 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하고, 계약일로부터 서울시 강남구·서초구·송파구·용산구의 경우 4개월 이내, 그 밖의 조정대상지역의 경우 6개월 이내에 매도하면 양도세 중과를 적용하지 않는다.

2주택 이상이면 모든 주택에 양도세 중과가 적용될까?

아니다. 1세대 3주택자인 경우 소득세법 시행령 제167조의3, 1세대 2주택자인 경우 소득세법 시행령 제167조의10에서 양도세 중과배제주택을 열거하고 있는데, 장기임대주택 등 해당 주택을 매도할 때는 양도세 중과가 적용되지 않는다. 하지만 일반적으로 다른 주택을 매도할 때는 주택수에 산입하여 양도세 중과세율을 적용한다.

다른 주택을 매도할 때 양도세 중과 주택수에 산입하지 않는 주택도 있을까?

그런 주택이 있다. 첫째, 수도권·광역시·세종특별자치시 외 소재 저가주택이다. 저가주택이란 서울, 광역시의 군지역을 제외한 지역, 경기도의 읍·면지역을 제외한 지역, 세종시의 읍·면지역을 제외한 지역 외의 지역에 소재하면서 양도 당시 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억 원 이하인 주택을 말한다.

예를 들어 아산시 소재 주택은 기준시가가 3억 원 이하이면 주택수에 포함되지 않지만 3억 원을 초과하면 주택수에 포함된다. 따라서 아산시에 공동주택가격 3억 원 이하 주택을 소유하고 있다면 다른 집을 팔 때 양도세 중과는 아산시 주택이 없는 것처럼 계산된다.

둘째, 소형주택이다. 소형주택이란 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 일정한 요건을 갖춘 소형 신축주택을 말한다.

구체적으로는 전용면적이 60제곱미터 이하이고, 취득가액이 수도권 소재 주택의 경우 6억 원 이하, 수도권 밖의 주택의 경우 3억 원 이하이며, 같은 기간 중에 준공된 것이어야 한다. 또한 도시형 생활주택인 아파트를 제외한 일반 아파트에 해당하지 않아야 한다.

셋째, 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 취득하는 준공 후 미분양주택, 그리고 2026년 1월 1일 이후 취득하는 인구감소지역 또는 인구감소관심지역 소재 주택으로서 일정한 요건을 갖춘 주택이다.

양도세 중과가 적용되면 양도소득세와 지방소득세를 합쳐 최대 82.5%가 부과된다. 이것은 약탈이나 다름없다.

또한 국가가 펼치는 정책을 위해 법 시행 이후 취득하는 사람에게 강화된 세법을 적용할 수는 있으나, 양도세 중과가 시행되기 전인 2015년에 주택을 보유했던 사람에게조차 최대 30% 중과가 적용되는 것은 선뜻 이해가 되지 않는다. 양도세 중과에 대한 시각이 좀 더 따뜻해졌으면 좋겠다.

양경섭 세무법인 온세 대표세무사 apluslover@hanmail.net