EOD 극복한 이지스…'신도림 디큐브시티 리모델링' 다음달 첫 삽

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 이지스자산운용의 '신도림 디큐브시티 리모델링' 프로젝트가 기한이익상실(EOD) 위기를 극복하고 다음달 '첫 삽'을 뜬다.

이 사업은 올해 초 리파이낸싱(차환) 난항을 겪었지만, 4900억원 규모의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 성공하면서 정상화에 속도를 내고 있다.

사업지 바로 앞 신도림역에 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선 개통이 예정된 만큼 이 사업이 이지스자산운용의 대표 밸류애드 프로젝트로 자리매김할지 주목된다.

옛 현대백화점, 복합오피스로 변신

17일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용이 추진 중인 신도림 디큐브시티 복합시설 리모델링 사업은 다음달 착공을 앞두고 있다. 준공은 내년 7월을 목표로 삼고 있다.

신도림 디큐브시티 (자료=이지스자산운용)

이번 사업은 서울 구로구 경인로 662에 위치한 신도림 디큐브시티 내 옛 현대백화점 점포를 상업시설과 업무시설이 결합된 복합 오피스로 탈바꿈시키는 프로젝트다.

현대백화점 철수로 공실이 발생하는 디큐브시티를 대대적으로 리모델링하는 것이다. 리모델링 이후 건물은 저층부(지하 2층~지상 1층, 지상 2층 일부)와 별관, 지상 6층을 기존처럼 상업시설로 운영한다.

당초에는 지하 2층~지상 1층에 신세계그룹의 도심형 쇼핑몰 브랜드 '스타필드 빌리지'를 조성할 예정이었다. 그러나 주민들이 원하는 수준의 리테일 시설 비율과 외관 변경 불가 요청 등을 수용하다보니 스타필드 빌리지가 들어오지 않게 됐다.

또한 지상 3~5층은 업무시설로 전환돼 오피스 기능이 강화된다. 종전에는 업무시설을 지상 2~6층에 구성할 예정이었지만, 주민들이 판매시설을 더 늘려줄 것을 요구해서 업무시설 비중이 줄어들었다.

새로 들어설 업무시설은 '그라운드 스크래퍼' 형식으로 지어진다. '그라운드 스크래퍼'는 수평으로 넓게 펼쳐진 업무공간을 말한다.

높은 건물에 층마다 사람들이 분리돼 들어가는 '스카이 스크래퍼'와 대조적으로 넓은 면적을 활용해서 업무 효율과 협업을 극대화하는 데 중점을 둔다.

애플 신사옥 '애플파크' (자료=포스터 앤드 파트너스)

실제로 구글, 애플, 아마존 등은 그라운드 스크래퍼 건축물을 사옥으로 채택하고 있다. 디큐브시티의 오피스 1개층 전용면적은 최대 약 4600㎡(약 1400평)다. 리모델링이 완료되면 층당 300명 이상이 일할 수 있는 글로벌 수준의 오피스 공간이 마련될 예정이다.

새 건물의 정식 명칭은 아직 확정되지 않았다. 다만 이지스자산운용의 오피스 브랜드 '타임워크(Timewalk)'를 적용한 '타임워크 웨스트(Timewalk West)'라는 가칭으로 불리고 있다.

타임워크 웨스트는 신도림역 바로 앞에 위치해 있다. 신도림역은 지하철 1·2호선 환승역이자 향후 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선 개통이 예정된 광역 교통 요충지다. 풍부한 배후 주거 수요와 업무 수요를 모두 갖추고 있다.

GTX-B노선은 작년 상반기에 착공을 시작해서 오는 2031년 8월 개통을 목표로 본공사가 진행 중이다. GTX-B가 개통되면 송도국제도시에서 신도림까지 약 15분 만에 이동할 수 있게 된다. 신도림이 송도에 위치한 생명공학, 테크, 첨단기술 기업들의 임차 수요를 흡수할 수 있게 된다.

또한 서울역 및 용산국제업무지구 개발로 서울역~용산~여의도~신도림까지 연결되는 업무지구 벨트가 형성될 것으로 기대된다.

(자료=이지스자산운용)

'4900억 본PF 조달'로 사업 정상화

신도림 디큐브시티 복합시설 리모델링 사업은 타임워크웨스트 기업구조조정부동산투자회사(이하 리츠)가 주도하고 있다. 해당 리츠의 출자자는 보통주 76.7%, 전환우선주 23.3%를 보유한 이지스일반사모부동산투자신탁제468-2호다.

리츠는 서울 구로구 신도림동 692번지 일원의 6234㎡ 및 그 지상 건물 등을 보유하고 있다. 또한 이지스자산운용과 자산관리계약을 체결해서 부동산의 취득·관리·개량 및 처분, 부동산 개발 및 임대차 등으로 자산을 투자·운용해 얻은 수익을 주주에게 배당한다.

이 프로젝트는 올해 초만 해도 금융시장 불안과 차환 난항으로 기한이익상실(EOD) 위기에 직면했었다.

앞서 리츠는 지난 2월 20일 공시를 통해 신도림 디큐브시티 복합시설 담보대출의 기한이익상실 금융사고가 발생했다고 밝혔다. 기존 대출 만기일인 지난 2월 19일까지 리파이낸싱이 이뤄지지 못하면서 대출 원리금을 상환하지 못한 것이다.

당시 시장에서는 사업 지연 가능성에 대한 우려도 적지 않았다. 하지만 이후 리츠는 대주단들과 대출기한에 대한 연장 합의를 통해 지난 5월 19일까지 대출기한을 연장시켰다.

또한 리츠는 기존 대출원리금 상환과 필수 사업비 확보를 위해 우선수익권 등을 담보로 신규 자금 조달에 나섰고, 결국 본PF를 성사시키며 사업 정상화에 성공했다.

지난 5월 체결된 대출약정에 따라 리츠는 복수 금융기관으로부터 총 4900억원 한도의 PF 대출을 조달했다. 만기는 오는 2028년 1월 19일까지다.

대출 구조는 △트랜치A 약정금 3560억원 △트랜치B 약정금 1200억원 △트랜치C 약정금 140억원으로 구성됐다. 상환 우선순위 역시 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 순으로 설정됐다.

특수목적법인(SPC) 허삼신도림제일차는 트랜치A 대주로 참여해 830억원 규모 대출을 실행했다.

해당 대출을 기초자산으로 유동화증권이 발행되고 있다. 허삼신도림제일차는 유동화증권의 상환능력을 높이기 위해 지난 5월 삼성증권과 '사모사채 인수 및 대출채권 매입 등에 관한 확약서'를 체결했다.

업계에서는 이번 사업이 단순한 리모델링을 넘어 서울 서남권 핵심 입지의 복합자산 재생 사례가 될 것으로 보고 있다. 특히 신도림역은 향후 GTX-B노선이 개통될 경우 수도권 광역교통의 핵심 거점으로 부상할 가능성이 높다.

한 부동산금융업계 관계자는 "최근 오피스 시장이 양극화되고 있지만 교통 접근성이 뛰어난 핵심 입지 자산은 여전히 경쟁력 있다"며 "신도림 디큐브시티는 상업시설과 오피스를 결합한 복합자산으로 재탄생하면서 새로운 수요를 흡수할 수 있을 것"이라고 말했다.