60대 여성, 7억짜리 시골땅 물려 받았다가…'날벼락' [세테크]

경기 이천시 소재 농지를 부친에게서 물려받은 A씨(60대·여)는 해당 농지(취득가 1억원, 양도가 7억원)를 처분하려다가 양도소득세로만 2억원을 내야 한다는 세무사의 설명을 듣고 고민에 빠졌다. 아버지와 A씨가 그동안 농사를 직접 짓지 않고, 주변 사람들에게 맡기면서 토지가 비사업용으로 분류돼 세금 부담이 커졌다는 설명이었다.

경기 성남시 위례신도시의 793㎡(약 240평) 규모 땅을 40억원에 매입한 B씨(70대·남)도 걱정이 태산이다. 대기업이 들어올 것이란 말에 땅 위에 건물을 올려 임대료를 받을 생각이었는데, 없던 일이 됐기 때문이다. 매입 때보다 토지 가격이 오르긴 했지만 비사업용 토지로 분류되는 바람에 처분하자니 양도세 부담이 컸다.

국내외 증시가 오르자 부동산 일부를 처분해 금융상품에 투자하려는 자산가들의 수요가 늘고 있다. 하지만 비사업용 토지는 양도세 부담이 크기 때문에 사업용으로 전환하는 등 절세 수단을 활용할 필요가 있다고 전문가들은 조언했다.

토지 양도세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 차익에 1년에 2%씩의 장기보유특별공제(최대 30%)와 기본공제 250만원을 차감해 과세표준을 구한다. 여기에 6~45%인 세율을 곱해 계산한다. 단 토지를 용도에 맞지 않게 사용하다가 매각하면 비사업용 토지로 분류돼 기본세율에 10% 중과세율이 적용된다.

사업용 토지의 판단은 농지·임야 등 용도에 맞춰 사용하는지에 따라 갈린다. 전체 보유 기간 중 60% 이상(양도일 직전 3년 중 2년 이상)을 용도에 맞게 사용해야 한다. 농지는 소유자가 해당 농지 소재 지방자치단체나 30㎞ 안에 거주하며 직접 경작해야 한다. 대지는 일반적으로 건물을 짓고, 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

다만 근로소득(총급여)이나 사업소득(부동산 임대소득 제외)이 3700만원 이상일 경우 경작 기간으로 간주하지 않는다. 또 시 이상 지역의 주거·상업·공업지역 내 농지는 직접 거주하며 농사를 지었어도 사업용 토지로 인정받을 수 없다.

결국 양도세를 줄이려면 비사업용 토지를 사업용으로 전환할 필요가 있다는 설명이다. 농지는 한국농어촌공사에 8년 이상 임대하면 사업용으로 인정받을 수 있다. 건축물을 세운 후 양도하는 것도 사업용 토지로 전환할 수 있는 방법이다. 손광해 미래에셋증권 선임매니저는 “일반 건축물은 건물 가액이 토지 가액의 2%에 미달하면 바닥 면적을 제외한 부분을 나대지로 보기 때문에 토지 공시지가에 따른 건물의 규모를 따져야 한다”고 말했다.

고정삼 한경닷컴 기자 jsk@hankyung.com