'한강벨트' 성동구 공시가 29% 쑥 … 도봉구는 2% 올라

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'한강벨트' 성동구 공시가 29% 쑥 … 도봉구는 2% 올라

입력 : 2026.03.17 17:41

서울 공시가 '초양극화'
강남·동작·광진구 등 한강벨트
집값상승에 공시가 20%대 껑충
노원·중랑·은평 등 서울외곽은
5% 미만 오르며 격차 더 커져

올해 서울 아파트 공시가격 산정 결과에서 가장 두드러진 특징은 자치구별 상승률이 최대 14배까지 벌어지는 극심한 '초양극화' 현상이다. 마포·용산·성동구 등 이른바 '한강벨트'와 강남 3구의 공시가격이 20%대 폭등세를 기록한 반면, 외곽 지역인 도봉구는 2.07% 상승하는 데 그치며 서울 내부에서도 공시가격 디커플링이 가속화하고 있다. 17일 국토교통부에 따르면 성동구의 공시가격 상승률은 29.04%로 서울 25개 자치구 중 가장 높았으며 도봉구의 14배에 달했다. 이어 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 용산구(23.63%), 서초구(22.07%) 등 고가 주택 밀집 지역이 일제히 20%를 상회했다.

특히 강남 3구의 상승세는 '불장'으로 불렸던 2021년보다도 더욱 가팔라졌다. 매일경제가 2021년 당시 공시가격 변동률과 올해 수치를 비교 분석한 결과 서초구(13.53%→22.07%), 강남구(13.96%→26.05%), 송파구(19.22%→25.49%) 등 강남권 전역에서 올해 상승폭이 2021년 수준을 크게 웃돌았다. 5년 전 서울 전역이 동반 상승했던 것과 달리 올해는 핵심지 위주로 매수세가 몰리며 자산 격차가 더욱 벌어진 셈이다.

정우진 국토부 토지정책관은 이날 정부세종청사에서 열린 백브리핑에서 "서울은 고가 아파트가 밀집한 강남 3구와 성동·용산구 등 한강 인접 자치구의 공시가 상승이 두드러졌다"며 "어느 구간이 많이 올랐느냐에 따라 격차가 벌어지는데 올해 격차가 컸다는 것은 그만큼 고가 주택이 많이 올랐다는 의미"라고 설명했다. 이어 정 정책관은 "올해 서울 공시가격 변동률은 2007년과 2021년에 이어 역대 세 번째 수준"이라고 덧붙였다.

실제로 구간별 변동률을 보면 자산 격차가 극명히 드러난다. 공시가격 6억원 이하 주택은 4.72% 상승하는 데 그치며 재산세 부담이 비교적 낮을 것으로 예상되지만, 9억원을 넘어서는 구간부터는 변동률이 20%를 상회했다. 30억원 초과 주택은 28.59%에 달했다. 특히 종합부동산세 과세 대상인 12억원 초과 주택은 서울에서만 41만4896가구로 전년 대비 48%나 급증했다. 정 정책관은 "종부세 구간은 과세표준 상한이 없고 세율도 누진 적용되기 때문에 공시가격 상승률보다 세 부담이 더 높게 나오는 효과가 있을 것"이라고 내다봤다.

현장 전문가들은 이러한 급격한 변동이 조세 저항으로 이어질 것이란 우려도 나타냈다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "한국부동산원 통계상 서울 아파트값 상승률은 9% 내외인데 세금 기준인 공시가는 18.67%로 나왔다"며 "공식 지표보다 과표가 훨씬 높게 산정되면서 '내 세금이 정당한가'에 대한 이의신청이 늘어날 가능성이 있다"고 분석했다. 특히 은퇴 후 별다른 소득이 없는 고령층에게는 수백만 원씩 불어난 보유세가 생계 압박으로 다가올 전망이다.

심리적 거부감을 키우는 또 다른 요인은 공시가격 산정 시점과 실제 집값 사이 시차다. 권대중 서강대 교수는 "이번 공시가는 작년 하반기 시세를 기준으로 매겨졌으나, 현재 시장은 대출 규제 여파로 고점 대비 가격이 빠지는 단지가 많다"며 "집값은 내려가는데 세금은 작년 꼭대기 기준으로 내야 하니 조세 저항이 거세질 수밖에 없다"고 설명했다.

강남 등 초고가 지역은 보유세 부담에 급매물이 나오며 가격이 꺾이고 있는 반면, 강북 외곽 지역은 전세 수급난에 밀린 실수요자들이 매매로 돌아서며 하방 경직성을 확보하고 있다. 고 원장은 "인위적인 정책 압박에 따른 풍선 효과로 하반기에는 강남보다 강북이나 경기 외곽 저가 단지의 상승률이 더 높게 나타나는 대체 효과가 발생할 수 있다"고 전망했다.

정 정책관 역시 보유세 과세 기준일인 6월 1일 전후의 시장 변화에 대해 "그때가 되면 소유자들이 체감하는 세 부담이 있기 때문에 그에 따라 일부 영향을 미칠 수 있지 않을까 예상한다"고 말했다. 다만 서울 내 규제지역 해제 가능성에 대해선 "최근 경향을 보면 그런 지역에 매수세가 몰린다는 보도도 적잖이 나오고 있어 더 예의 주시해야 한다"며 "해제를 검토할 단계는 아니다"고 선을 그었다.

[홍혜진 기자 / 박소은 기자]

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올해 서울 아파트 공시가격은 자치구별로 최대 14배의 상승률 차이를 보이며 극심한 '초양극화' 현상이 나타났다.

특히 강남 3구와 한강벨트 지역의 상승률이 20%를 초과한 반면, 외곽 지역인 도봉구는 2.07%에 그쳤다.

전문가들은 이러한 급격한 가격 변동이 조세 저항으로 이어질 수 있으며, 특히 은퇴 고령층에게는 보유세 증가가 심각한 생계 압박 요소로 작용할 것으로 우려하고 있다.

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서울 집값 양극화, 공시가 상승률 '초양극화'로 이어지며 격차 더욱 벌어져 📉

Key Points

2026년 3월 17일 발표된 서울 아파트 공시가격 산정 결과, 자치구별 상승률이 최대 14배까지 벌어지는 '초양극화' 현상이 뚜렷하게 나타났어요. 💥
한강벨트 지역(성동, 용산 등)과 강남 3구의 공시가격이 20%대 이상 폭등한 반면, 도봉구 등 외곽 지역은 2%대에 그치면서 지역 간 격차가 더욱 심화되었어요. 📈
특히 30억원 초과 주택의 공시가격 상승률이 28.59%에 달하고, 종합부동산세 과세 대상인 12억원 초과 주택 가구 수가 전년 대비 48% 급증하며 고가 주택 보유자들의 세금 부담이 크게 늘어날 전망이에요. 💰
전문가들은 작년 하반기 시세 반영 시점과 현재 시장 상황 간의 시차, 그리고 높은 공시가격으로 인한 조세 저항 및 생계 압박 가능성을 제기하고 있으며, 이는 향후 부동산 시장에 새로운 변수로 작용할 수 있어요. 🤔

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

2026년 3월 17일, 올해 서울 지역 아파트 공시가격 산정 결과가 발표되었는데, 자치구별 상승률이 최대 14배까지 벌어지는 극심한 '초양극화' 현상이 두드러지게 나타났어요. 📈 성동구는 무려 29.04% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했고, 그 뒤를 이어 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 용산구(23.63%), 서초구(22.07%) 등 이른바 '한강벨트'와 고가 주택이 밀집한 지역들의 공시가격이 20% 이상 크게 올랐어요. 🚀

반면, 도봉구는 2.07% 상승에 그치며 외곽 지역과의 공시가격 상승률 격차가 더욱 벌어졌어요. 📉 이러한 현상은 2021년 '불장' 때보다도 더 가팔라진 것으로, 핵심 지역에 매수세가 몰리면서 자산 격차가 더욱 커졌다는 것을 보여줘요. 🏡 국토교통부 관계자는 고가 아파트가 밀집한 지역의 공시가 상승이 두드러졌으며, 이는 곧 고가 주택의 가격이 많이 올랐다는 의미라고 설명했어요. 🤔

주택 가격 구간별로도 명확한 차이가 나타났어요. 공시가격 6억원 이하 주택은 4.72% 상승했지만, 9억원을 넘어서는 구간부터는 변동률이 20%를 상회했고, 30억원 초과 주택은 28.59%까지 올랐어요. 💰 특히 종합부동산세 과세 대상인 12억원 초과 주택 가구는 전년 대비 48%나 급증하며 세 부담 증가에 대한 우려도 커지고 있어요. 😟 전문가들은 이러한 급격한 공시가격 상승이 실제 집값과의 시차, 그리고 세금 부담 증가로 인해 조세 저항으로 이어질 수 있다고 지적하고 있어요. 🧐

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 발표된 2026년 서울 아파트 공시가격 산정 결과는 여러 지역 간의 큰 가격 상승률 차이, 즉 '초양극화' 현상을 보여주고 있어요. 📈 마치 서울이라는 큰 시장 안에서도 '부자 동네'와 '그렇지 않은 동네'의 격차가 더 벌어지고 있다는 점을 여실히 드러내는 결과라고 할 수 있죠. 😮

이번 공시가격 상승률을 보면, 성동구(29.04%)를 비롯해 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 용산구(23.63%), 서초구(22.07%) 등 흔히 '한강벨트'로 불리거나 고가 주택이 많은 지역은 20%를 훌쩍 넘는 상승률을 기록했어요. 💰 반면, 도봉구(2.07%)와 같은 외곽 지역은 상대적으로 훨씬 낮은 상승률을 보였답니다. 이러한 현상은 단순히 집값이 올랐다는 사실을 넘어, 서울 내에서도 경제적 격차가 벌어지고 있음을 시사해요. 📊

구체적으로 살펴보면, 2021년 '불장' 때보다도 강남 3구의 공시가격 상승세가 더 가팔랐다는 점이 눈에 띄어요. 이는 당시와 달리 올해는 특정 핵심 지역으로만 매수세가 몰리면서 자산 격차가 더욱 심화되었음을 보여주죠. 📈 국토교통부의 설명을 들어보면, 이러한 상승률 격차는 곧 고가 주택의 가치가 그만큼 많이 올랐다는 것을 의미한다고 해요. 🤔 또한, 공시가격이 9억 원을 넘는 구간부터 상승률이 20%를 상회하고, 30억 원 초과 주택은 28.59%나 올랐다는 점은 자산 규모가 클수록 공시가격 상승에 따른 세금 부담도 훨씬 커진다는 것을 보여줍니다. 💸

전문가들은 이러한 공시가격의 급격한 상승이 조세 저항으로 이어질 수 있다고 우려하고 있어요. 실제 집값 상승률보다 공시가격이 더 높게 산정되면서 '내 세금이 정당한가' 하는 의문이 제기될 수 있다는 것이죠. 😥 특히 소득이 일정하지 않은 은퇴하신 분들에게는 크게 늘어난 보유세가 생계에 부담이 될 수도 있다는 지적도 나옵니다. 😟 더불어, 공시가격 산정 시점과 현재 시장 상황 간의 시차도 조세 저항을 키울 수 있는 요인으로 꼽혀요. 작년 하반기 시세를 기준으로 산정된 공시가격이 현재 실제 집값 하락세와 맞물려 조세 저항을 불러일으킬 수 있다는 분석이에요. 📉

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2024년 09월

서울 지역 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 4106만원으로 1년 전보다 96만원 상승했어요. 서초구는 3.3㎡당 7774만원으로 가장 비쌌고, 도봉구는 2179만원으로 가장 낮아 서초구와 도봉구 간의 아파트값 격차가 3.57배까지 벌어졌어요. 이는 작년보다 더 심화된 양상이에요. 📈🏠
2025년 01월

서울 25개 자치구 중 15곳의 주택 가격이 2014년 강남구의 평당 가격(3.3㎡당 2912만원)을 넘어섰어요. 하지만 소득은 그만큼 늘지 않아 부의 격차가 더욱 커졌어요. 작년 기준 연소득 1위인 용산구(1억5379만원)와 최하위인 강북구(6527만원)의 격차는 8852만원에 달했어요. 📊💰
2025년 12월

서울 아파트 평균 가격 격차가 최대 5배까지 벌어졌어요. 2015년 서초구의 평균 아파트 가격은 9억3000만원이었고, 가장 낮은 노원구는 2억7000만원으로 3.5배 차이였어요. 올해는 서초구가 24억2000만원, 도봉구가 5억원을 기록하며 격차가 4.9배로 확대되었어요. 🌇💔
2026년 03월 17일 (기준 시점)

올해 서울 아파트 공시가격 산정 결과, 성동구가 29.04%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 용산구(23.63%), 서초구(22.07%) 등 한강벨트와 강남 3구의 공시가격이 20% 이상 급등했어요. 이는 2021년 집값 상승기보다도 가파른 수치예요. 반면 도봉구는 2.07% 상승하는 데 그쳐 자치구 간 공시가격 상승률 격차가 최대 14배에 달하는 '초양극화' 현상이 나타났어요. 📈⚖️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 서울 아파트 공시가격 산정 결과, 특히 '한강벨트'와 강남 3구 등 고가 주택 밀집 지역의 공시가격이 20% 이상 급등하면서 해당 지역 거주자들의 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 보여요. 📈 특히 종합부동산세 과세 대상인 12억원 초과 주택 보유자는 전년 대비 48%나 급증했다고 하니, 재산세와 종부세 부담 증가가 상당할 것으로 예상돼요. 💰 더불어 공시가격 산정 시점과 실제 집값 시차 때문에, 집값이 하락세인데도 작년 고점 기준으로 세금을 내야 하는 상황이 조세 저항으로 이어질 수 있다는 우려도 나오고 있어요. 😥

반면에 공시가격 6억원 이하 주택의 경우 4.72% 상승에 그쳐 상대적으로 세금 부담 증가가 크지 않을 것으로 예상돼요. 🏡 이는 소득이 많지 않은 개인이나 은퇴 후 소득이 없는 고령층에게는 큰 다행일 수 있지만, 고가 주택 보유자들에게는 상당한 경제적 압박으로 다가올 수 있어요. 😓

이번 공시가격 상승은 부동산 시장 내에서 자산 격차를 더욱 벌리는 요인이 될 수 있어요. 💰 특히 고가 주택 밀집 지역의 공시가격 급등은 해당 지역의 부동산 매수 심리를 위축시킬 가능성이 있어요. 📉 또한, 부동산 투자쏠림 현상이 심화될 경우, 기업들이 생산적인 투자나 기술 혁신보다는 부동산 투자에 자금을 집중하게 되어 경제 전반의 활력을 떨어뜨릴 수 있다는 분석도 있어요. 🏢

하지만, 부동산 가격 상승이 이어지는 지역에서는 건설 및 부동산 관련 기업들에게는 긍정적인 영향을 줄 수도 있어요. 🏗️ 그러나 전체적인 경제 성장으로 이어지지 못하고 부동산에만 자금이 쏠리는 현상은 장기적으로는 '모래성'과 같은 불안정한 경제 구조를 만들 수 있다는 우려도 제기되고 있어요. ⏳

정부는 이번 공시가격 상승률 격차가 고가 주택이 많이 오른 결과라고 설명하고 있지만, 이로 인한 세금 부담 증가는 사회적으로 조세 저항을 불러일으킬 수 있어요. 🧐 특히 집값은 하락하는데 세금은 고점 기준으로 부과되는 상황은 시장에 혼란을 줄 수 있어요. ⚖️ 정부는 6월 1일 보유세 과세 기준일 전후 시장 변화를 예의주시하며 규제 지역 해제 여부를 신중하게 검토할 것으로 보여요. 🧐

서울시의 극심한 공시가격 양극화는 자산 불평등을 더욱 심화시키고, 이는 사회적 이동성을 저하시키는 문제로 이어질 수 있다는 지적이 있어요. 📈 부동산 쏠림 현상이 심화되면 생산적인 투자보다는 부동산에 자금이 묶여 경제 활력이 떨어질 수 있어, 정부의 정책적 대응이 중요해지고 있어요. 💡

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 공시가격 산정 결과는 서울 내 자치구별 아파트 공시가격 상승률이 최대 14배까지 벌어지는 '초양극화' 현상을 뚜렷하게 보여주고 있어요. 📈 이는 단순히 집값 상승의 차이를 넘어, 지역별로 세금 부담과 자산 가치 인식의 간극을 더욱 벌려놓을 것으로 보여요. 특히 '한강벨트'와 강남 3구 등 고가 주택 밀집 지역의 공시가격 급등은 종합부동산세 과세 대상 가구 급증으로 이어져, 해당 지역 주민들의 조세 저항을 불러일으킬 가능성이 있어요. 🏘️

또한, 공시가격 산정 시점과 현재 시장의 집값 하락세 간의 시차가 조세 저항을 더욱 키우는 요인이 될 수 있다는 점도 주목해야 해요. 📉 작년 하반기 시세를 기준으로 책정된 공시가격이 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못하면서, 집값은 떨어지는데 보유세는 오히려 늘어나는 현상이 발생할 수 있기 때문이에요. 이는 특히 은퇴 후 소득이 없는 고령층에게 상당한 경제적 부담으로 작용할 수 있답니다. 👵👴

결과적으로 이러한 공시가격의 양극화 심화는 서울 내에서도 지역별 자산 격차를 더욱 벌리고, 부동산 시장의 불안정성을 증대시킬 수 있어요. 📊 이는 향후 보유세 부담에 대한 논의를 촉발하고, 정부의 부동산 정책 방향에도 영향을 미칠 수 있는 중요한 변화라고 할 수 있답니다. 🧐

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

지금과 같은 공시가격 상승 추세가 계속된다면, 부동산 보유로 인한 세금 부담 증가는 불가피해 보여요. 😔 특히 종부세 대상 주택이 급증하는 현상이 이어지면서, 높은 공시가격을 체감하는 가구 수가 늘어날 것으로 예상돼요. 이는 결국 조세 저항으로 이어질 가능성이 있으며, '내 세금이 정당한가'에 대한 이의 신청이 늘어날 수도 있어요. 📈 또한, 고령층과 같이 소득이 불안정한 가구에게는 보유세 증가가 생계에 직접적인 압박으로 작용할 수 있으며, 젊은 층은 자산 형성의 어려움을 더욱 체감하게 될 수 있어요. 📉
정부의 규제 지역 해제 여부에 대한 신중한 접근과 더불어, 6월 1일 보유세 과세 기준일 전후의 시장 변화에 따라 일부 영향이 있을 수 있지만, 현재로서는 급격한 시장 변화보다는 현 상태가 점진적으로 안착될 가능성이 높아요. 🤔 다만, 이러한 공시가격의 '초양극화'는 단순히 세금 문제를 넘어, 자산 격차 심화와 사회적 이동성 저하라는 더 큰 문제를 야기할 수 있다는 점은 주목해야 할 부분이에요. ⚖️
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 지금의 공시가격 상승세가 특정 지역에 국한되지 않고 서울 전역으로 확산되거나, 상승률이 더욱 가팔라진다면, 부동산 시장의 양극화는 더욱 심화될 거예요. 🚀 예를 들어, '한강벨트'와 강남 3구의 상승세가 다른 지역으로 번지거나, 2021년 '불장' 때보다 더 높은 상승률을 기록하는 지역이 늘어난다면, 이는 자산 격차의 더욱 벌어짐을 의미해요. 💰 또한, 공시가격이 실제 시세와 더욱 큰 괴리를 보이면서, 세금 부담에 대한 불만이 증폭되고 조세 저항이 더욱 거세질 수 있어요. 😠
이러한 상황은 '똘똘한 한 채' 현상을 더욱 부추겨, 핵심 지역의 부동산 쏠림을 심화시킬 수 있어요. 🏙️ 이는 결국 생산적인 투자보다는 부동산에만 자금이 쏠리는 '모래성' 쌓기식 경제 구조를 강화할 수 있으며, 가계 부채 부담 증가, 소비력 약화, 내수 부진 등 거시 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 우려도 제기될 수 있어요. 😥 사회적으로는 세대 간, 지역 간 양극화가 심화되어 사회적 이동성이 크게 저하되는 결과를 초래할 수도 있어요. 🌐
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 외부 변수나 정책 변화가 발생한다면, 현재의 공시가격 상승 흐름이 예상과 다르게 흘러갈 수도 있어요. 🧐 예를 들어, 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 추가적인 세제 개편이나 규제 강화 카드를 꺼낸다면, 급격한 공시가격 상승세가 둔화되거나 조정될 가능성이 있어요. 🏦 또는, 금리 인상, 경기 침체 등 대외 경제 충격이 발생하여 부동산 시장 전반의 수요가 위축된다면, 현재 고가 주택 위주의 상승세가 꺾일 수도 있답니다. 📉
반대로, 급격한 공시가격 상승으로 인한 조세 저항이 예상보다 훨씬 커지면, 정부가 보유세 부담 완화 정책을 검토할 수도 있어요. 💡 또한, 현재 시장이 하락세를 보이는 단지들이 늘어나고 있다는 점을 고려할 때, 공시가격 산정 시점과 실제 시장 가격 간의 시차로 인한 괴리가 커지면서, 이에 대한 이의 신청 증가와 함께 가격 조정 압력이 높아질 수도 있어요. 😥 전문가들이 언급한 것처럼, 하반기에 강북이나 경기 외곽 저가 단지의 상승률이 더 높게 나타나는 '대체 효과'가 발생할 수도 있고요. 🔄

[주요 용어 해설 (Glossary)]

공시가격

정부가 부동산 가격을 조사하여 공시하는 것으로, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금의 부과 기준이 되는 가격이에요. 😉 올해 서울 아파트 공시가격은 '한강벨트'와 강남 3구 등 핵심 지역에서 20% 이상 크게 올랐어요. 이는 집값 상승을 반영하는 지표이지만, 실제 시장 가격과의 시차 때문에 세금 부담에 대한 논란도 있어요. 🏠 tax
초양극화

두 가지의 극단적인 현상이 동시에 나타나면서 그 격차가 매우 커지는 것을 말해요. 📈 현재 서울의 아파트 공시가격 산정 결과에서는 자치구별 상승률이 최대 14배까지 벌어지는 '초양극화' 현상이 두드러지게 나타났어요. 이는 특정 지역의 집값은 급등했지만, 다른 지역은 상대적으로 덜 올랐다는 것을 보여주며 지역 간 부동산 시장의 불균형을 심화시키고 있어요. 🏘️↔️🏢
한강벨트

서울의 한강을 따라서 위치한 지역들을 묶어 부르는 말이에요. 🗺️ 주로 마포, 용산, 성동구 등이 포함되며, 이 지역들은 전통적으로 부동산 가치가 높고 선호도가 높은 곳들입니다. 이번 공시가격 상승률에서도 '한강벨트'에 속한 지역들이 20%대 이상의 높은 상승률을 기록하며 부동산 시장의 핵심 지역으로 다시 한번 주목받고 있어요. 🌉📈
실효세율

실제로 부담하는 세금의 비율을 의미해요. 📊 예를 들어, 보유세 실효세율이 낮다는 것은 부동산을 가지고 있을 때 내는 세금이 상대적으로 적다는 뜻이죠. 기사에서는 국내 보유세 실효세율이 OECD 평균보다 낮아 부동산 투자 수요가 몰리는 원인 중 하나로 지목되고 있다고 설명하고 있어요. 💰