‘한강벨트’ 성동구 공시가 29% 쑥…도봉구 상승률의 14배

올해 서울 아파트 공시가격 산정 결과에서 가장 두드러진 특징은 자치구별 상승률이 최대 14배까지 벌어지는 극심한 ‘초양극화’ 현상이다. 마포·용산·성동구 등 이른바 ‘한강벨트’와 강남 3구의 공시가격이 20~30%대 폭등세를 기록한 반면, 외곽 지역인 도봉구는 2.07% 상승하는 데 그치며 서울 내부에서도 공시가격 디커플링이 가속화하고 있다.

17일 국토교통부에 따르면 성동구의 공시가격 상승률은 29.04%로 서울 25개 자치구 중 가장 높았으며 도봉구의 14배에 달했다. 이어 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 용산구(23.63%), 서초구(22.07%) 등 고가 주택 밀집 지역이 일제히 20%를 상회했다.

특히 강남 3구의 상승세는 ‘불장’으로 불렸던 2021년보다도 더욱 가팔라졌다. 매일경제가 2021년 당시 공시가격 변동률과 올해 수치를 비교 분석한 결과 서초구(13.53%→22.07%), 강남구(13.96%→26.05%), 송파구(19.22%→25.49%) 등 강남권 전역에서 올해 상승폭이 2021년 수준을 크게 웃돌았다. 5년 전 서울 전역이 동반 상승했던 것과 달리 올해는 핵심지 위주로 매수세가 몰리며 자산 격차가 더욱 벌어진 셈이다.

정우진 국토부 토지정책관은 이날 정부세종청사에서 열린 백브리핑에서 “서울은 고가 아파트가 밀집한 강남 3구와 성동·용산구 등 한강 인접 자치구의 공시가 상승이 두드러졌다”며 “어느 구간이 많이 올랐느냐에 따라 격차가 벌어지는데 올해 격차가 컸다는 것은 그만큼 고가 주택이 많이 올랐다는 의미”라고 설명했다. 이어 정 정책관은 “올해 서울 공시가격 변동률은 2007년과 2021년에 이어 역대 세 번째 수준”이라고 덧붙였다.

실제로 구간별 변동률을 보면 자산 격차가 극명히 드러난다. 공시가격 6억원 이하 주택은 4.72% 상승하는 데 그치며 재산세 부담이 비교적 낮을 것으로 예상되지만, 9억원을 넘어서는 구간부터는 변동률이 20%를 상회했다. 30억원 초과 주택은 28.59%에 달했다.

특히 종합부동산세 과세 대상인 12억원 초과 주택은 서울에서만 41만4896가구로 전년 대비 48%나 급증했다. 정 정책관은 “종부세 구간은 과세표준 상한이 없고 세율도 누진 적용되기 때문에 공시가격 상승률보다 세 부담이 더 높게 나오는 효과가 있을 것”이라고 내다봤다.

현장 전문가들은 이러한 급격한 변동이 조세 저항으로 이어질 것이란 우려도 나타냈다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “한국부동산원 통계상 서울 아파트값 상승률은 9% 내외인데 세금 기준인 공시가는 18.67%로 나왔다”며 “공식 지표보다 과표가 훨씬 높게 산정되면서 ‘내 세금이 정당한가’에 대한 이의신청이 늘어날 가능성이 있다”고 분석했다. 특히 은퇴 후 별다른 소득이 없는 고령층에게는 수백만 원씩 불어난 보유세가 생계 압박으로 다가올 전망이다.

심리적 거부감을 키우는 또 다른 요인은 공시가격 산정 시점과 실제 집값 사이 시차다. 권대중 서강대 교수는 “이번 공시가는 작년 하반기 시세를 기준으로 매겨졌으나, 현재 시장은 대출 규제 여파로 고점 대비 가격이 빠지는 단지가 많다”며 “집값은 내려가는데 세금은 작년 꼭대기 기준으로 내야 하니 조세 저항이 거세질 수밖에 없다”고 설명했다.

강남 등 초고가 지역은 보유세 부담에 급매물이 나오며 가격이 꺾이고 있는 반면, 강북 외곽 지역은 전세 수급난에 밀린 실수요자들이 매매로 돌아서며 하방 경직성을 확보하고 있다. 고 원장은 “인위적인 정책 압박에 따른 풍선 효과로 하반기에는 강남보다 강북이나 경기 외곽 저가 단지의 상승률이 더 높게 나타나는 대체 효과가 발생할 수 있다”고 전망했다.

정 정책관 역시 보유세 과세 기준일인 6월 1일 전후의 시장 변화에 대해 “그때가 되면 소유자들이 체감하는 세 부담이 있기 때문에 그에 따라 일부 영향을 미칠 수 있지 않을까 예상한다”고 말했다. 다만 서울 내 규제지역 해제 가능성에 대해선 “최근 경향을 보면 그런 지역에 매수세가 몰린다는 보도도 적잖이 나오고 있어 상황을 더 예의 주시해야 한다”며 “해제를 검토할 단계는 아니다”고 선을 그었다.

주택 소유주들의 세금 부담이 무주택 서민층의 주거비 부담으로 전가될 것이라는 우려도 깊다. 늘어난 보유세를 보전받으려는 집주인들이 임대료를 올리는 ‘조세 전가’ 현상이 나타날 수 있기 때문이다. 권 교수는 “다주택자를 무조건 투기 세력으로 몰아 세금을 강화하면 빌라 월세 등으로 노후를 충당하는 생계형 임대업자들이 피해를 보고, 그 부담이 다시 세입자에게 옮겨갈 수 있다”고 경고했다.

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