"펀드·리츠엔 안내고 물류센터엔 임대료 납부"…홈플러스'이중잣대' 논란

홈플러스, 마스턴40호에 ''연 임대료'' 선납 완료
''홈플러스 투자'' 펀드·리츠, 임대료 수취 불확실
케이비사당·케이비평촌 "부실자산 발생할 수도"
펀드·리츠 투자자들, 임대료 하락시 ''이중 손실''
홈플러스 "물류센터 ...

[이데일리 김성수 기자] 홈플러스가 부동산 펀드, 부동산투자회사(리츠·REITs)에 점포 임대료를 내지 않은 반면 물류센터 관련 임대료는 낸 사실이 알려져 업계에서 ‘이중잣대’라는 반응이 나오고 있다.

홈플러스 관련 펀드, 리츠의 투자자들은 홈플러스의 임대료 지급 불확실성 때문에 임대수익은 물론 매각차익도 기대하기 어려워져 ‘이중’으로 피해를 보고 있어서다.

다만 홈플러스 측은 ‘물류센터 임대료’가 회계장부에 ‘상거래 채권’으로 분류된데다, 해당 물류센터가 연 임대료를 선납하는 구조라서 ‘기업회생 사태’가 터지기 전 미리 선납했다는 입장이다.

홈플러스, 마스턴40호에 ‘연 임대료’ 선납 완료

4일 금융투자업계에 따르면 홈플러스는 마스턴투자운용의 사모 부동산펀드인 ‘마스턴전문투자형사모부동산투자신탁제40호’(이하 마스턴40호)에 임대료를 지급했다.

홈플러스 함안허브물류센터 (자료=마스턴투자운용)

이 펀드는 경남 함안군 칠서면 공단서2길 45 일대 위치한 연면적 10만2480㎡ 규모 ‘홈플러스 함안허브물류센터’를 운용한다. 홈플러스가 연 임대료를 선납하는 구조라서 ‘기업회생 사태’가 터지기 전 마스턴40호 측에 미리 선납 완료한 것.

앞서 마스턴투자운용은 지난 2018년 마스턴40호를 만들어서 함안 칠서일반산업단지에 있는 홈플러스 함안 신선물류센터 건물과 부지를 인수했다.

이 물류센터는 영남, 호남의 홈플러스 마트와 홈플러스 익스프레스 매장 총 51곳에 냉장식품을 공급하는 역할을 한다. 당시 이 펀드에 메리츠증권·화재·캐피탈 등 메리츠금융그룹 계열사들이 투자했다.

이후 홈플러스는 지난 2020년 ‘포스트 코로나’를 대비해서 자사 물류 효율성을 높이기 위해 함안 상온물류 서비스센터를 증축했다.

반면 홈플러스 점포에 투자한 부동산 펀드, 리츠들은 홈플러스의 기업회생 신청 이후 임대료를 못 받거나 수취에 불확실성이 생긴 상태다.

홈플러스가 책임임차한 점포에 투자한 리츠로는 △신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사 △케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사 △케이비평촌리테일위탁관리부동산투자회사 △제이알제24호기업구조조정부동산투자회사 △대한제21호위탁관리부동산투자회사로 총 5개가 있다.

이 펀드, 리츠들은 홈플러스에서 임대료를 받아서 투자자들에게 배당하는 구조로 운영된다.

이 중 케이비사당리테일리츠, 케이비평촌리테일리츠는 지난달 “임차인(홈플러스)의 매출채권(임대료) 부실 가능성’으로 인해 부실자산이 발생할 가능성이 있다”고 공시했다.

‘홈플러스 투자’ 펀드·리츠, 임대료 수취 불확실

케이비사당리테일리츠는 서울 관악구 남현동에 위치한 ‘홈플러스 남현점’에 투자하고 있다. 이 리츠의 최대주주는 보통주 24.94%를 보유한 한국증권금융(파인아시아전문투자형사모부동산투자신탁2호의 신탁업자)이다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

또한 케이비평촌리테일리츠는 경기 안양시 동안구 비산동에 있는 ‘홈플러스 평촌점’을 보유 중이다. 리츠 최대주주는 보통주 지분 62.69%를 보유한 한화투자증권이다.

제이알제24호기업구조조정리츠도 임대료 매출채권 수취에 불확실성이 생긴 상태다. 제이알제24호기업구조조정리츠는 서울 강서구 등촌동에 있는 ‘홈플러스 강서점’을 보유하고 있다. 리츠 최대주주는 보통주 지분 91% 보유한 디지자산관리다. JR투자운용은 우선주 9%를 보유하고 있다.

심지어 홈플러스를 임차인으로 둔 부동산 자산의 소유주들은 홈플러스가 ‘임대료 인하’를 요구하면 ‘울며 겨자먹기’로 받아들여야 한다.

홈플러스와의 부동산 임대차계약이 해지되면 홈플러스가 내야 할 임대료가 ‘공익채권’이 아닌 ‘회생채권’으로 분류돼서 상환 우선순위에서 밀리기 때문이다. 홈플러스라는 대형 임차인이 나간 자리에 다른 임차인을 구해 넣기도 어려운 상황이다.

홈플러스가 임대차계약 해지권 행사 가능성을 압박하면서 임대료 인하를 요구한다면 임대인은 다른 대안이 없을 경우 받아들일 수밖에 없다. 그 결과 임대료가 낮아지만 임대수익률이 떨어지는 만큼 해당 점포의 매각가치도 하락하게 된다.

홈플러스 관련 펀드, 리츠의 투자자들로선 임대수익은 물론 매각차익도 기대하기 어려워져 ‘이중’으로 피해를 보는 구조다. 이런 상황에서 홈플러스가 물류센터 관련 펀드에 임대료를 지급했다는 소식이 전해져 업계에서 ‘이중잣대’ 아니냐는 반응이 나오는 것이다.

다만 홈플러스 측은 ‘물류센터’와 ‘홈플러스 점포’는 회계장부에서 임대료를 분류하는 개념이 다르다고 설명했다.

홈플러스 관계자는 “물류센터의 경우, 센터에 들어가는 제품과 이를 운반하는 차량 등 여러 항목들이 같이 도급계약이 맺어져 있어서 임대료를 ‘상거래 채권’으로 분류하고 있다”며 “반면 부동산 펀드, 리츠에 지급하는 임대료는 ‘상거래 채권’인지, 아니면 ‘금융채권’인지 여부를 확정하려면 법원의 결정을 기다려야 한다”고 말했다.

기업회생절차에서 상거래 채권은 회사의 정상적 영업을 위해 필요한 거래 관계 유지 등을 위해 우선 변제될 수 있다. 반면 금융채권은 홈플러스 회생계획안이 확정돼야 상환 일정 등을 알 수 있다. 홈플러스의 회생계획안 제출 기한은 오는 6월 12일이다.