코람코더원리츠, 하나증권과 5년간 임대차 연장 확정

하나증권 2030년 12월까지 재계약…임대료, 약 20% 인상
오는 11월 2920억 리파이낸싱 예정…금융비용 절감 예상
대신증권 목표주가, 22% 상향한 6600원…투자의견 '매수'

[이데일리 김성수 기자] 코람코자산신탁이 운용 중인 상장 리츠(부동산투자회사·REITs) ‘코람코더원리츠’는 주요 임차인 하나증권과 향후 5년간 장기 임대차 재계약을 체결했다고 18일 밝혔다.

이번 계약으로 수익성과 안정성을 모두 확보하고, 기준금리 인하 기조로 리츠의 금융비용 절감 기대감도 커져 투자 매력이 한층 높아지고 있다.

여의도 하나증권빌딩 (자료=코람코더원리츠)

코람코더원리츠와 하나증권과의 임대차 재계약에 따라 오는 12월 계약종료를 앞두고 시장에서 제기됐던 공실 불확실성도 해소됐다. 당초 하나증권이 인천 청라로 이전한다는 얘기가 있어서 공실 우려가 제기됐었다.

그러나 하나증권은 여의도 하나증권빌딩 내 16개 층(총 임대면적 약 1만1856평)을 향후 5년간 재임차하기로 최근 확정했다. 임대료는 평당 10만2000원에서 매년 3.5%씩 인상된다.

매년 1개월의 무상임대(렌트프리) 조건을 포함해도 연평균 실질임대수익(E.NOC)이 임대차기간 5년 평균 약 30만원 수준이다.

현재 여의도 업무지구(YBD) 인근 주요 오피스의 평균 E.NOC가 27만원 중반인 것과 비교하면 상대적으로 높은 수익성을 확보했다.

또한 이번 계약으로 코람코더원리츠의 가중평균 임대차잔여기간도 4.2년으로 확대돼 리츠의 운용 안정성도 크게 높아졌다.

이혜진 대신증권 연구원은 보고서를 통해 “이번 재계약 체결로 내년 순영업이익(NOI)이 전년 대비 17.3% 상승할 것으로 보인다”며 “임대료 인상에 따른 수익 증가도 예상된다”고 전망했다.

한국은행의 기준금리 인하 기조에 따라 오는 11월 예정된 총 2920억원 규모의 차입금 리파이낸싱도 4% 내외 금리 수준에 가능할 것으로 보인다.

이에 따라 대신증권은 코람코더원리츠에 대한 투자의견을 ‘매수’로 유지하면서 목표주가를 기존 5400원에서 6600원으로 22.2% 상향 조정했다. 전일 종가(5250원) 대비 약 26% 상승 여력이 있다는 판단이다.

또한 대신증권은 올해 예상 배당수익률을 6.81%, 내년 6.87%, 오는 2027년 7.02%로 추정하면서 점진적 수익률 상승도 함께 전망했다.

코람코더원리츠는 매 분기 연 4회 배당을 실시하는 분기배당 리츠다. 연 2회 배당이 일반적인 상장 리츠 시장에서 희소한 상품으로, 최근 리츠 투자자들이 요구하는 정기적이고 예측 가능한 수익 구조에 부합한다.

코람코더원리츠 총괄운용역인 이장혁 코람코자산신탁 상무는 “하나증권과의 재계약으로 임대료가 시장 수준으로 높아져 수익성이 개선된데다, 5년 장기 계약으로 배당 안정성도 강화했다”며 “하나증권 빌딩은 여의도 국제금융중심지구 정중앙에 위치해서 향후 여의도 발전과 함께 큰 폭 가치 상승도 기대할 수 있는 자산”이라고 말했다.

이어 “코람코더원리츠의 가치(주가)도 함께 상승하게 될 것”이라고 덧붙였다.