집 빌리고 리모델링까지 3억 … 게스트하우스 수익 괜찮네

여행 시장은 2025년을 맞아 다양한 변화와 성장을 예고하고 있다. 여행객은 단순한 즐거움을 넘어 개인의 성장과 웰빙을 추구하는 방향으로 나아가고 있다. 또 디지털 여행 기업 부킹닷컴이 최근 전 세계 33개국 여행객 2만7000명 이상을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 여행객 중 약 48%가 밤에 관광할 계획이라고 응답했다.

이에 따라 숙소 역시 야간 여행객이 선호하는 상권에 입지 선정을 할 필요가 있다. 단순한 잠자리 개념보다는 야간 휴식과 이벤트를 묶어 상품화해야 한다. 그런 면에서 게스트하우스는 젊은 세대에게 꼭 맞는 숙박 상품이 될 수 있다.

게스트하우스는 외부에서 온 손님들이 하루이틀 묵어가는 저가형 민박 시설이다. 관광진흥법에 그 근거를 두고 있고 법규상 명칭은 '외국인관광 도시민박업'이다. 우리나라로 말하면 시골에서 한양으로 과거를 보러 가는 사람들에게 1박 정도 할 수 있도록 부담 없이 내줬던 사랑방이 국산 게스트하우스의 원조라고 볼 수 있다.

다른 점은 외국인을 받느냐, 내국인을 받느냐인데 시장에서는 사실상 그 경계선이 무너진 상태다. 공유숙박업 규제 샌드박스(위홈)로 등록하면 내국인도 합법적으로 게스트하우스를 이용할 수 있기 때문이다.

게스트하우스는 외국 관광객 중 배낭여행객이 주로 투숙하는 중저가형의 민박집이다. 따라서 대규모로 하기보다는 살고 있는 주택이나 연립, 다세대 등에서 할 수 있는 비교적 소규모의 생계형 숙박업이다. 관광객이 주로 이동하는 지역이나 선호하는 곳을 택해 사업을 하는 것이 좋다.

서울의 경우 종로, 홍대나 압구정 상권, 이대나 신촌 상권, 북촌, 인사동 지역이 유망 입지다. 최근에는 동대문이나 남대문 인근도 외국 손님들이 많이 찾고 있기 때문에 게스트하우스 사업 유망 지역으로 떠오르고 있다.

문화체육관광부는 관광진흥법 시행령 및 시행규칙에 '외국인관광 도시민박업'을 관광편의시설로 추가했다. 이에 따라 도시 지역 230㎡ 이하 단독·다가구·아파트·연립·다세대 등에서 거주하는 자가 외국인 관광객을 대상으로 한국의 주거문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하면 해당 시군구 또는 특별자치도로부터 '외국인관광 도시민박업'으로 지정받을 수 있다.

지방자치단체로부터 등록증을 받기 위해서는 건축물의 용도가 맞아야 한다. 단독주택과 공동주택이면 모두 가능하다. 주의할 점은 공동주택의 경우 다른 가구의 동의를 받아야 한다. 아파트는 위아래 및 옆집, 연립과 다세대의 경우는 같은 동에 거주하는 모든 가구의 동의를 받아야 한다.

이런 이유로 원룸형 다가구나 다중주택, 오피스텔은 게스트하우스를 할 수 없는 건축물로 명시해 놓고 있다. 내가 운영하는 게스트하우스에 내국인을 숙박시키고자 한다면 공유숙박 실증특례제도를 활용하면 된다. 규제 샌드박스로도 알려진 이 제도는 1년 중 6개월간 내국인도 게스트하우스에서 숙박을 할 수 있다.

내부 시설은 호텔처럼 고급스럽지는 않지만 그래도 여행객이 편하게 쉬었다 갈 수 있고 한국 주거문화를 체험할 수 있는 구조로 만들어져야 한다. 화장실과 샤워실, 키친은 공유 형태이고 개별적으로 취침이 가능한 방은 1인실이 원칙이다.

도미토리형인 2층 침대를 선호하는 경향이 높아 많은 게스트하우스가 2층 침대를 만들어 저가형으로 숙소를 제공하고 있다.

역세권인 경우는 스마트폰 지도 앱을 이용해서 찾아오지만 멀리 떨어진 외진 곳에 있는 경우는 픽업 서비스도 해야 한다. 외국어는 능통할 필요는 없다. 일반적인 인사 정도만 하면 된다. 운영 방식은 다양한 형태가 있다. 첫째, 주택을 직접 매수해서 게스트하우스를 운영하는 방법이다. 이 방식은 초기 투자금이 많이 들어간다는 것이 단점이고 지가 상승에 따른 시세차익을 얻을 수도 있다는 것 역시 장점이다. 또 다른 방법으로는 주택을 임차한 후 보증금과 인테리어나 리모델링 비용, 즉 비교적 소액 투자로 게스트하우스를 운영할 수 있다.

[표1]은 주택을 매수해서 게스트하우스를 운영하는 사례 분석이다. 15억원에 게스트하우스 사업을 위한 주택을 취득한다. 인테리어 비용으로 2억원을 지출하고 취득세로 약 3960만원을 지출한다. 그 후에 대출을 통해 10억5000만원을 조달(취득가의 70%)하면 순투자 비용은 6억8960만원이다. 가동률 80%를 반영한 유효수입 1704만원에서 이자 438만원과 경비로 400만원을 빼면 매월 세전 순수익은 867만원이 발생한다. 세전 투자수익률은 10%가 되는 셈이다.

둘째, 주택을 임차해서 게스트하우스를 운영하는 방법이다. [표2]는 임차권으로 투자할 때 수지 분석이다. 임차보증금 1억원과 시설 비용으로 2억원을 합쳐서 총 3억원을 투자한다. 세전 투자수익률은 24%다. 소유권 방식과 임차권 방식의 수익률 차이는 14%인데 임차권 수익률이 높아야 하는 것은 당연하다. 소유권 투자는 초기 투자 비용이 많은 관계로 수익률이 낮을 수밖에 없고 임차권은 초기 투자 비용이 적고 시설비 회수 기간이 짧아야 하므로 세전수익률이 높게 나오는 것이 정상적이다.

투자 시 주의점은 지역에 따라 숙박료 차이가 크기 때문에 적정 숙박료에 대한 시장조사가 필요하다는 것이다. 규모가 큰 호텔이나 호스텔과 숙박료 차별화 전략은 필수다. 지역 특성에 맞는 틈새 상품을 만들어서 운영하거나 특화된 숙박 상품 개발로 경쟁력을 확보할 수도 있다.

[고종옥 코쿤홀딩스 대표]