“종부세 못견뎌 포기”…애물단지 전락한 재건축 ‘1+1’ 분양

재건축·재개발 과정에서 조합원이 두 가구를 분양받는 이른바 ‘1+1 분양’이 최근 철저히 외면받고 있다

특히 최근에는 법원이 1+1 분양자들이 제기한 종합부동산세 과세 취소청구 소송에서 원고 패소를 확정 지으면서 상황이 악화되는 양상이다. 이들이 다주택자로 최종 확정돼 세금 부담이 계속돼 ‘1+1 분양’ 매력은 더 반감될 전망이다.

6일 재건축·재개발 업계에 따르면 대법원은 최근 1+1 분양자들이 세무당국을 상대로 제기한 ‘종합부동산세 등 부과처분 취소청구 소송’에서 1+1 분양자에 대한 다주택자 판단은 정당하다고 결정했다.

1+1 분양은 정비사업 과정에서 큰 지분을 가진 조합원이 대형 한 가구를 받는 대신 중형 가구와 소형 가구로 나눠 두 가구를 받는 방식을 말한다. 2013년 박근혜 정부 당시 소형 주택 공급을 늘리기 위해 도입한 제도다. 정비사업 과정에서 상대적으로 손해를 보는 대형 지분 소유자를 독려하기 위한 목적도 있다.

하지만 문재인 정부 때 다주택자를 겨냥한 부동산 규제를 쏟아내며 1+1 재건축은 무용지물이 됐다. 1+1 분양으로 2주택자가 되면 종합부동산세와 양도세 등 부담이 커지기 때문이다. 1주택자가 받는 ‘경로자 세액공제’(최대 40%)와 ‘장기보유 세액공제’(최대 50%) 등 혜택도 모두 빠진다. 재건축으로 추가 분양받은 소형 주택은 전매제한 때문에 소유권 이전고시 후 3년간 팔 수도 없는 점도 부담을 가중시켰다.

이에 1+1 분양자들이 과도한 차별이라며 소송에 나섰다. 하지만 재판부는 “1+1분양을 1주택으로 취급하면 조세평등주의에 반할 우려가 있다”며 “소형주택을 합산 배제하도록 해석할 근거가 없다”고 했다. 오히려 “2주택을 소유하게 된 데 투기 목적이 아예 없었다고 볼 수 없다”고 지적하기도 했다.

전문가들은 이번 판결에 따라 1+1 분양을 신청한 재건축·재개발 단지 사이에서 세금 부담 논란이 심해질 것으로 예상하고 있다. 같은 단지에서 같은 분담금을 내더라도 대형 한 가구를 받은 조합원과 1+1 분양을 받은 조합원의 세금 부담이 완전히 달라지기 때문이다. 정비업계 관계자는 “서초구의 한 재건축 아파트의 경우 펜트하우스를 받은 조합원의 한 해 종부세가 1100만원인데 전용면적 84㎡와 59㎡를 받은 조합원의 종부세가 4600만원에 달하는 경우도 있다”고 말했다

상황이 이렇게 되면서 1+1 분양에 관한 인기는 더 떨어질 것으로 전망된다. 실제로 강남권 재건축 단지 중에서 상당수가 1+1 분양을 포기하는 사례가 속출하고 있다. 예를 들어 반포주공1단지 1·2·4주구 조합은 2023년 관리처분계획을 변경하며 조합원 분양을 다시 받았다. 그러자 ‘1+1 분양’을 원했던 조합원 절반이 중대형 한 채로 바꿨다. 그 결과 전체 공급 가구 수는 5335가구에서 5002가구로 줄었다.

서울 서초구 잠원동 ‘신반포21차’ 재건축 조합도 ‘1+1’ 분양을 포기하면서 재건축 단지 규모를 275가구에서 251가구로 줄이는 방향으로 사업 계획을 변경했다. 인근 ‘신반포15차’ 아파트 재건축 조합도 1+1 분양을 신청했던 조합원 57명이 철회 의사를 밝혀 중간에 사업계획을 수정했다. 두 단지 모두 1+1 분양을 받는 조합원이 ‘종부세 폭탄’을 맞을 수 있다는 우려 때문에 이 같은 결정을 내린 것으로 알려진다.

하지만 전문가들은 제도 개선을 통해서라도 ‘1+1 분양’의 명맥을 유지시켜야 한다고 주장했다. 1+1 분양이 완전히 사라질 경우 소형 주택 공급 능력이 떨어지는데다 중대형 평형 위주의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더 심해질 위험이 있기 때문이다. 개발업계 관계자는 “세금에서 가능하지 않다면 도시 및 주거환경정비법 개정만으로 가능한 ‘3년간 전매 금지’ 규정이라도 없애 대형 주택 조합원의 정비사업 참여율을 높여야 한다”고 주장했다.

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