젊고 거주 짧으면 '부부 공동명의' 고령·실거주 길면 '1주택 특례' 유리

경제 > 경제 정책 李정부 첫 세제개편안 젊고 거주 짧으면 '부부 공동명의' 고령·실거주 길면 '1주택 특례' 유리 달라진 종부세 셈법실거주 공동명의땐 18억 공제비거주 공동명의 8억으로 축소65세 이상 종부세 납부 유예소득 요건 적용하지 않기로 종합부동산세 세액공제 한도가 신설되고, 비거주 1주택자의 기본공제액이 줄어들게 되면서 앞으로 종부세를 납부할 때 '부부 공동명의 일반과세'와 '1가구 1주택 특례' 중 어떤 방식을 선택할지 셈법이 복잡해질 전망이다. 부부가 1채를 공동명의로 보유하면 부부가 각자 지분에 대해 과세받는 '일반과세'와 부부 중 한 사람을 1가구 1주택자로 보는 '특례' 가운데 유리한 방식을 선택할 수 있다. 현행 공동명의 일반과세는 부부가 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있다. 다만 고령자·장기보유 세액공제는 받을 수 없다. 반면에 1가구 1주택 특례는 기본공제가 12억원으로 줄지만 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있었다. 하지만 종부세 개편 이후에는 '실거주' 여부가 핵심 변수가 된다. 실거주 1가구 1주택의 기본공제는 14억원으로 늘어나고, 실거주 공동명의는 기존처럼 부부 합산 18억원을 공제받는다. 장기보유공제는 장기거주공제로 바뀌기 때문에 5년 이상 거주하면 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%를 적용한다. 따라서 연령대가 젊거나 거주 기간이 짧은 실거주 부부는 지금처럼 공동명의를 선택하는 것이 대체로 유리하다. 기본공제액이 4억원 더 많고, 과세표준도 부부 지분별로 나뉘어 높은 누진세율을 피할 수 있기 때문이다. 반면 고령자공제와 장기거주공제를 합쳐 60~80%의 공제율을 적용받는 경우 공시가격 19억~31억원 구간에서는 1가구 1주택 특례가 유리할 수 있다. 다만 고령·장기 실거주자라도 공시가격이 약 31억원을 넘으면 공동명의가 다시 유리해질 가능성이 높다. 1가구 1주택 세액공제가 2028년부터 최대 600만원으로 제한되는 반면, 공동명의는 기본공제 18억원과 과세표준 분산 효과가 계속 유지되기 때문이다. 실제로 거주하지 않는 1주택자는 상황이 또 다르다. 비거주 1가구 1주택자는 내년부터 9억원을 공제받지만, 해당 주택을 부부 공동명의로 보유하며 일반과세를 선택하면 4억원씩 총 8억원만 공제받는다. 이에 따라 비거주 1주택은 가격이 낮거나 소유자가 고령일수록 1가구 1주택 특례가 유리하다. 고령자 공제를 받지 못하는 60세 미만은 공시가격 약 15억800...