“입주권, 줄래 말래 줄래 말래”…갈길 먼 재건축 단지, 상가 갈등에 발목 잡혀

서울 강남권과 한강변의 주요 재건축 단지에서 상가와 조합 사이 소송이 사업 향방에 큰 변수로 떠오르고 있다. 상가 소유주들에게 아파트 입주권을 줄지를 놓고 소송이 자주 발생하면서 재건축 사업 속도에 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

서초무지개 아파트(현 서초그랑자이)와 한강맨션에서는 상가 소유주들이 조합을 상대로 제기한 소송에서 잇달아 승소했지만, 방배6구역 등에서는 상가 소유주들이 패소하는 등 결과도 상황 따라 모두 다르다. 재건축 추진 초기에 조합이 사업에 속도를 내기 위해 아파트 분양 등 과도한 보상을 약속한 경우가 많아 문제는 더 커질 것으로 전망된다.

30일 정비업계에 따르면 서초구 서초동의 대장주 아파트인 서초무지개 아파트 상가 소유주들은 “조합정기총회 결의는 무효”라며 재건축 조합을 상대로 제기한 대법원 소송에서 지난달 최종 승소했다.

조합과 상가 소유주들은 아파트 입주권 배정 문제로 수년째 법정 공방을 벌여왔다. 상가 조합원 20여 명은 아파트를 받기로 정관에 명시한 채 재건축에 참여했다. 하지만 이 과정에서 정관에 권리 비율을 정하지 않아 권리 비율이 1 이상인 2명만 아파트를 분양받고, 나머지 18명은 받지 못했다. 상가 측은 조합이 약속을 뒤집었다며 소송에 나섰다.

1심에서는 조합 측이 승소했지만 항소심과 대법원은 모두 상가 소유주의 손을 들어줬다. 이에 따라 조합이 보유 중이던 보류지 아파트 14채의 매각도 중단됐다. 법원은 “소송이 끝나기 전 보류지를 팔면 상가 소유주들이 입을 피해가 크다”며 입찰절차 중지 가처분 신청도 인용했다.

한강변 최대 규모 재건축 단지로 꼽히는 한강맨션에서도 비슷한 판결이 나왔다. 이 단지의 상가 소유주 8명은 “조합이 토지 가격 정산 기준을 일방적으로 바꿔 상가 측에 부담을 떠넘겼다”며 2023년 소송을 제기했다. 법원은 1심에 이어 지난해 말 2심에서도 상가 소유주의 손을 들어줬다.

한강맨션 조합과 상가는 재건축 과정에서 발생하는 손익을 별도로 계산하는 독립정산제를 선택했다. 이 때문에 아파트와 상가는 재건축 후 바뀔 토지 위치와 비율 등을 고려해 지분을 먼저 정산했다. 하지만 일부 상가 소유주가 “상가 토지 가격이 저평가됐다”고 주장하면서 소송전으로 이어졌다. 법원은 조합이 정산 방식을 조합원들에게 유리한 방식으로 바꿔 90억원 가까운 비용을 상가 소유주에게 추가로 부담시켰다고 판단했다.

이와 반대로 조합과 상가 소송에서 조합이 유리한 위치에 선 판결도 있다.

대법원은 지난해 서초구 방배6구역 재건축에 대해 조합원 전원 동의 없이는 상가 조합원에게 아파트를 분양할 수 없다며 총회 무효 판결을 내렸다. 방배6구역은 상가 권리비율을 0.2로 정관에 명시했는데, 조합원 전원 동의가 없었다는 부분이 문제가 됐다. 신반포2차에서도 지난해 비슷한 문제로 소송이 제기됐는데, 1심에서 방배6구역과 같은 맥락의 판결이 나왔다.

최근 재건축 사업지에서 아파트와 상가 사이 소유주 갈등은 빈번하게 일어나고 있다. 원칙적으로 상가 소유주는 새로 짓는 상가만 분양받을 수 있지만, 조합이 새 상가를 건설하지 않는 등 ‘일정 조건’을 갖춘 경우에는 입주권을 받을 수 있다. 이 같은 모호한 규정 탓에 이해관계가 복잡하게 얽히면서 강남3구 등 사업성이 좋은 재건축 사업지에선 아파트와 상가 소유주 간 대립이 반복되고 있다.

백준 제이앤케이도시정비 대표이사는 “정비사업 추진 초기 단계에서 조합이 신속하게 사업을 진행하기 위해 상가 소유주들에게 후한 보상을 약속하는 경우가 있다”며 “하지만 최근 공사비 상승 등으로 사업성이 악화하면서 이 같은 약속이 부담으로 작용하는 모양새”라고 진단했다.

이 같은 상황으로 재건축 사업이 늘어지면 조합원과 일반분양자 모두 재산권 행사를 제약받는 사태가 발생할 수 있다. 2023년 입주한 동작구 흑석자이는 조합 청산이 늦어지면서 아직도 소유권 이전을 못하고 있다.

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