“이제 분양권 사고 팔아서 재미 못 볼 껄”…프리미엄 노렸다간 세금폭탄 맞는다

정부가 과열됐던 분양권 시장 옥죄기에 나섰다. 분양권 거래 때 활용되는 속칭 ‘손피거래’ 관련 양도세를 대폭 높이기로 한 것이다. 손피란 ‘손에 남는 프리미엄’의 약칭으로, 매도자가 내야 할 양도소득세를 매수자가 대신 부담하는 조건의 거래를 말한다. 분양권 프리미엄을 그대로 매도자의 손에 쥐어주는 거래로 불법은 아니다.

국세청은 기획재정부의 해석 변경에 따라 손피거래 양도가액 산정 방식이 변경됐다고 25일 밝혔다. 가령 일반 분양권 거래에선 12억원 분양권을 1~2년 보유했다가 17억원에 파는 경우 매도자가 매각차익인 5억원에 대해 양도세 3억2800만원(양도세 중과세율 66%)를 부담한다.

하지만 손피거래로 진행돼 매수자가 양도세 부담을 지게 되면 세금이 더 커진다. 양도소득세를 양도가액에 합산한 금액 기준으로 다시 한번 양도소득세를 산출하기 때문이다. 부모가 미성년자녀에게 증여하며 자녀가 내야하는 증여세 부담을 대신 지면 세금이 추가되는 것과 유사한 구조다.

따라서 위와 동일한 액수의 거래라면 매수자는 분양권 매각 차익 5억원에 대한 1차 양도세 3억2800만원과, 3억2800만원에 다시 양도세율 66%를 적용한 2차 양도세까지 해서 약 5억4500만원을 부담하게 된다. 이에 따라 매수자가 이 분양권을 매입하는데 드는 비용은 모두 22억4500만원에 이른다.

신규 주택 공급 탓에 분양권 수요가 워낙 많다보니, 이같은 비용 부담에도 손피거래가 적잖았다.

하지만 이번 정부의 손피거래 과세 방식 변경으로 매수자가 부담해야할 양도세 부담이 2배 가량 늘게 돼 분양권 시장에 타격이 적잖을 전망이다. 바뀐 계산 방식에선 매수자가 대신 부담하는 양도세 전부를 양도가액에 계속 합산하도록 했기 때문이다. 다시 말해서 2차 양도세까지 더한 양도가액에 66%의 세금을 부과하면 양도세는 6억8800만원으로 또 늘어나고, 이 과정을 양도세가 실질적으로 ‘0’이 될때까지 십수차례 반복하면 매수인이 부담해야 하는 양도세와 지방세는 9억6600만원까지 늘어나게 된다. 종전보다 2배 가량 증가한 액수다.

앞서 정부는 지난해 경제정책방향을 발표하며 1년 미만 보유한 분양권의 양도소득세율은 70%에서 45%로, 1년 이상에 매기는 60% 중과세율은 폐지하겠다고 발표했다. 하지만 이번 손피거래 산정 방식 변화는 이같은 방침에 역행하는 것이어서 세수 부족으로 정부가 세율 완화 추진을 중단했다는 뜻으로 해석된다.

이번 손피거래 양도소득세 계산방법 변경으로 ‘다운 거래’ 같은 불법 거래가 늘 수 있다는 우려도 나온다. 매수자가 부담해야 할 양도세 부담이 커지면서 직거래를 통해 계약서상 매매가를 낮추고, 별도로 돈을 건네는 방식으로 양도세를 회피할 수 있다는 것이다. 국세청은 이같은 다운거래의 경우 부당 가산세가 부과될 수 있다고 경고했다. 국세청 관계자는 “신고하지 않은 세액의 40% 해당하는 가산세가 부과되게 된다”고 밝혔다.

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