은마 4.6억·반포 2.2억…재초환 부담에 재건축 공급 우려 ↑

서울 46곳 예상 부담금 2조 1690억원착공 전 재건축 175곳·20만 7184가구용적률 완화에도 재초환 부담…공급 차질 우려 등록 2026-11-08 오후 2:18:51 수정 2026-11-08 오후 9:52:10 가 가 (그래픽=이데일리 문승용 기자)[이데일리 이다원 기자] 정부가 서울 도심 주택 공급을 늘리기 위해 재건축 용적률 상향을 추진하고 있지만 정작 재건축 현장에서는 수억원대 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 사업 추진의 변수로 떠오르고 있다. 공사비 상승으로 조합원 분담금이 늘어난 상황에서 재초환 부담까지 더해지면서다. 신규 택지 확보가 어려운 서울에서 재건축이 주요 주택 공급 수단으로 꼽히는 만큼 제도 개선이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 서울 강남의 은마아파트 일대 전경(사진=연합뉴스) 6일 정비업계에 따르면 서울 강남구 은마아파트 재건축조합은 최근 조합원 1인당 평균 4억 6334만원의 재초환 부담금 예정액을 통지받았다. 은마아파트는 지난 7월 사업시행계획인가를 받았으며 기존 4424가구를 최고 49층, 5850가구로 재건축하는 사업을 추진하고 있다. 아직 관리처분계획인가와 이주·철거, 착공 등 주요 절차가 남아 있지만 조합원에게 수억원대 부담금이 예고된 것이다. 재건축을 마친 단지에서도 부담금 부과가 현실화하고 있다. 서초구는 9일 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축조합에 재초환 부담금을 사전통지할 예정이다. 2021년 준공된 이 단지는 강남권에서 억대 부담금 부과 절차가 본격화하는 첫 사례가 될 전망이다. 조합원 1인당 평균 부담금은 2억 2000만원대로 추산된다. 향후 의견 제출과 자료 검토를 거쳐 1억원 초반대로 줄어들 가능성도 거론된다. 재초환 부담은 일부 강남 재건축 단지에 국한된 문제가 아니다. 조은희 국민의힘 의원실이 공개한 ‘재건축 초과이익 부담금 현황’에 따르면 지난 8월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 46곳으로, 예상 부담금 총액은 2조 1690억원에 달한다. 서초구 반포3주구를 재건축한 래미안 트리니원은 예상 부담금이 5149억 4844만원으로 조합원 1인당 평균 약 3억 2000만원 수준이다. 용산구 이촌동 한강맨션은 총 4722억 5528만원으로, 조합원 1인당 약 6억 8000만원이 예상된다. 영등포구 신길10구역도 예상 부담금이 1435억 8029만원에 이른다. 재초환은 재건축으로 발생한 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 환...