쇠뿔도 단김에…정부가 만드는 ‘재건축 지원 펀드’ 규모가 무려

정부는 5개 1기 신도시 재건축 선도지구를 발표하면서 신속한 후속 절차 진행을 위한 보완 방안도 내놨다. 금융 지원이 대표적이다. 앞서 지난 8·8 부동산 대책때 밝혔던 총 12조원 규모의 ‘미래도시펀드’ 구체안을 마련했다. 올해 구조 설계를 완료하고 내년 중 모펀드를 조성하면 오는 2026년 재건축 초기 사업비부터 정부 자금을 지원할 수 있다는 것이다.

이 펀드 지원금은 시공사의 자금 조달 어려움을 낮춰 공사비를 줄이는 용도로 쓰인다. 국토교부 관계자는 “모펀드 투자 방안이 중요한 만큼 현재 연기금 등 관련 운용 기관과 협의 중”이라며 “내년 3월부터 투자 설명회를 시작할 것”이라고 설명했다.

아울러 정부는 내년까지 노후계획도시 통합정비를 위한 ‘특화보증’ 상품도 내놓기로 했다. 초기 사업비부터 보증받을 수 있도록 보증 시기를 앞당기고 총 사업비 산정 땐 공사비를 적극 포함해 주택도시보증공사(HUG) 보증 한도 안에서 필요 자금을 충분히 조달할 수 있도록 지원한다. 지방자치단체가 채무 부담 없이 기반 시설 비용을 조달할 수 있도록 공공기여금 유동화 지원 프로그램도 가동한다.

전문가들은 1기 신도시 재건축 사업 투자자가 정부 보증으로 위험 요소를 관리하는 건 대체로 바람직한 방향이라고 분석한다. 신도시 재생 사업에 새로운 자금 조달 방식으로 선례를 남길 수 있다는 평가도 나온다. 권영선 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 “정부 보증에 따른 펀드인 만큼 엄격히 운용될 가능성이 크다”고 말했다.

다만 이번 금융 지원 방안도 조합원 입장에선 결국 대출이고 일반분양을 통해 회수해야 한다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “사업성이 높은 곳은 펀드 자금이 들어가도 무방하지만 그지 않은 곳엔 아무리 정부가 보증을 선다고 해도 투자자 수익성까지 보장하긴 어렵다”며 “공사비가 올라 공사가 지연되고 소송 등이 발생하면 금융비용은 순식간에 불어날 수 있다”고 지적했다.

금융 지원과 함께 사업 지연 요인을 사전에 제거하는 ‘적극 행정’ 필요성도 제기되고 있다. 국토부도 이날 관련 방안 중 하나로 학교 문제를 거론했다. 정부는 그간 재건축 때마다 불거지는 학교 문제를 사전에 해소하기 위해 국토부와 교육부, 경기도교육청 간 업무협약에 따라 1기 신도시 모든 정비 과정에서 지원하기로 했다.

추정 분담금 산정 결과에 대한 공신력 문제로 주민 간 갈등을 줄이기 위해 부동산 가격 조사 전문 기관인 한국부동산원이 이 업무를 보조한다. 또 정비 사업 추진 때 반복되는 동의서 작성이나 검증 과정이 원활하게 이뤄지도록 내년 3월부터 전자동의 방식을 시범 실시한다. 이는 스마트도시 규제 샌드박스를 통해 도입하기로 했다. 한국국토정보공사가 관련 플랫폼 구축 용역에 곧 착수할 예정이다.

국토부와 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원이 마련·운영 중인 미래도시지원센터는 국토부, 지방자치단체, 주민과 협력체를 꾸린다. 이 기구가 주민 상담과 갈등 조정 창구 역할을 맡는다. 12월에는 1기 신도시 주민을 상대로 통합정비와 공공기여를 설명하는 가이드라인 책자가 배포된다. 이를 보면 단지 간 임원진 분배 방식이나 분양 원칙, 공공기여 세부 산정 기준과 절차를 알 수 있다.

국토부는 다음달부터 이번에 선도지구로 지정된 단지를 직접 찾아가 통합정비 제도 설명회를 열고 주민 의견도 듣기로 했다.

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