상계주공 5단지 재건축, 정상화 시동…관건은 ‘사업성’

한화 건설 단독 응찰…수의계약 절차 진행
높은 분담금에 조합원 부담 커져…‘보정계수’ 적용은 긍정적

상계주공5단지 전경 ⓒ News1

서울 노원구 ‘상계주공 5단지’ 재건축 사업이 새로운 시공사로 한화(000880) 건설부문을 맞이하며 정상 궤도에 오를 전망이다. 최근 몇 년간 시공사 교체와 소송 등으로 지지부진했던 사업이 본격화되는 모양새다. 다만 높은 조합원 분담금과 추후 공사비 상승 가능성 등은 여전히 불안 요소로 꼽힌다.

7일 업계에 따르면 상계주공5단지 재건축 시행사인 한국자산신탁은 최근 시공사로 한화 건설부문을 선정하고 수의계약 절차를 진행하고 있다.

1987년 준공된 상계주공 5단지는 노원구의 첫 번째 재건축 단지다. 2021년 정비구역으로 지정된 후, 상계주공 재건축 구역 중 추진 속도가 가장 빨랐다.

2023년 1월에는 GS건설(006360)과 공사비 3342억 원(3.3㎡당 650만 원), 공사 기간 48개월 조건으로 시공사 계약을 체결했지만, 공사비를 둘러싼 갈등으로 조합은 계약을 해지했다. 이후 조합은 공사비를 770만 원으로 올려 시공사 선정 절차를 다시 진행했으나, 낮은 사업성으로 인해 시공사들의 관심은 제한적이었다.

1차 입찰에는 HDC현대산업개발(294870), 현대엔지니어링(064540), 한화 건설부문 등 3곳이 참여 의사를 보였으나, 내부 검토 끝에 모두 포기했다. 그중 가장 적극적인 한화 건설부문이 2차 입찰에 단독 응찰하며 현재 수의계약 절차가 진행 중이다.

그러나 높은 조합원 분담금은 여전히 큰 부담으로 작용한다. 상계주공5단지는 다른 단지보다 평균 대지 지분이 적어 조합원 1인당 부담이 클 수밖에 없다. 업계에서는 가구당 평균 분담금이 7억 원에 달할 것으로 추정한다.

현재 GS건설은 시공사 해지의 부당성을 주장하며 60억 원 규모의 입찰보증금 반환을 요구하고 있다. 여기에 건축비, 자재비 상승과 인건비 인상까지 반영될 경우 조합원 부담은 더욱 커질 수 있다.보정계수 도입으로 사업성↑…성패는 사업성에

서울시 도봉구의 한 고층빌딩에서 노원구의 아파트 밀집 지역이 보이고 있다 ⓒ News1

서울시가 최근 도입한 ‘사업성 보정계수’ 제도는 긍정적 변수로 평가된다. 이 제도를 적용하면 기존 10~20% 수준이던 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 확대할 수 있어, 일반분양 물량이 늘어난다. 상계주공5단지 역시 보정계수를 적용받아 일반분양 물량이 101가구 늘어났다. 조합원 부담 완화에 일정한 효과가 있을 것으로 기대된다.

결국 상계주공5단지 재건축 사업의 성패는 ‘사업성’에 달려 있다는 분석이다. 조합원들이 감내할 수 있는 수준의 분담금과 안정적인 공사비 관리가 뒷받침되지 않으면, 사업은 또다시 지연과 갈등을 반복할 수 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “상계주공5단지는 인근 재건축 단지인 ‘포레나 노원’과 비교했을 때 입지상 장점이 있다”며 “하지만 현재 예상되는 분담금이 상당한 만큼, 향후 사업 진행 과정이 어떻게 흘러갈지는 지켜봐야 한다”고 말했다.

(서울=뉴스1)