부동산 상속, 방법 따라 수억 아낀다

상속을 준비할 때 부모가 보유한 부동산을 그대로 물려줄지, 생전에 팔아 현금으로 나눠줄지를 고민하는 경우가 많다. 부동산으로 상속하면 하나의 자산에 여러 자녀의 지분이 나뉘어 들어간다. 어떤 상속인은 빨리 팔아 현금화하길 원하지만, 다른 상속인은 보유하며 시세 상승을 기대할 수 있다.

이런 갈등을 피하기 위해 부모가 생전에 부동산을 처분하고 현금으로 상속하려는 사례도 적지 않다. 다만 세금 문제를 간과해서는 안 된다. 부동산을 생전에 매도하면 먼저 양도소득세가 발생하고, 세금을 낸 뒤 남은 현금에 다시 상속세가 부과된다.

반대로 부동산을 그대로 상속한 뒤 상속인이 처분하면 양도소득세 부담이 적거나 없을 수 있다. 상속세와 취득세는 내야 하지만, 상속받은 부동산의 취득가액이 상속개시일 현재 평가액으로 다시 정해지기 때문이다. 양도와 상속의 순서만 바꿔도 전체 세 부담이 달라지는 것이다. 예를 들어 다른 재산이 없는 상황에서 시가 30억원, 취득가액 5억원, 보유기간 30년인 상가를 자녀 3명에게 상속한다고 가정해보자. 배우자는 먼저 사망한 상태다. 이 부동산을 생전에 매도하면 약 7억9000만원의 양도소득세가 발생한다. 이후 남은 약 22억1000만원에 다시 약 4억3000만원의 상속세가 부과된다. 총 세 부담은 약 12억2000만원이다.

반면 부동산을 팔지 않고 그대로 상속하면 상속세와 취득세를 합한 부담은 9억원 수준이다. 상속인들이 상속개시일로부터 6개월 이내에 해당 부동산을 시가 30억원에 매도하면 사실상 양도소득세 없이 현금화할 수 있다. 상속개시일 전후 6개월 이내 매매가 있으면 그 매매가액이 상속재산 평가액으로 인정될 수 있고, 이 경우 상속인의 취득가액도 30억원이 된다.

결국 상속인 입장에서 최종적으로 현금을 나눠 갖는 결과는 같더라도 ‘양도 후 상속’과 ‘상속 후 양도’는 3억원 이상의 세금 차이를 만들 수 있다.

조기환 하나은행 상속증여센터 팀장