[마켓인]1000억 환정산금 폭탄 현실로…제이알글로벌리츠, 비우량급 강등

한신평, 제이알글로벌리츠 ‘A-’→‘BBB+’ 조정…하향검토 등록
벨기에 자산 감정가 17% 급락에 시장성 차입금 LTV 81.9%
대출 조건 위반으로 ‘자금동결’ 사유 발생…1400억 조기상환 필요

[이데일리 마켓in 이건엄 기자] ㈜제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 제이알글로벌리츠)를 둘러싼 자산가치 하락과 유동성 경색 우려가 결국 현실이 됐다. 핵심 보유 자산의 감정가액이 급락하며 대규모 자금이 묶일 위기에 처하자 신용등급이 일제히 하향 조정되고 '워치리스트(하향 검토)'에 올랐다.

제이알글로벌리츠의 주요 투자자산인 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 컴플렉스. (사진=제이알투자운용)

한국신용평가(한신평)는 20일 제이알글로벌리츠의 기업신용등급(Issuer Rating) 및 무보증사채 신용등급을 기존 'A-'에서 'BBB+'로, 단기사채 신용등급을 'A2-'에서 'A3+'로 각각 하향 조정하고 워치리스트 하향 검토 대상에 등록했다고 밝혔다.

이번 등급 강등의 결정적 타격은 주력 자산인 벨기에 '파이낸스 타워(Finance Tower)'의 가치 하락과 그에 따른 '자금동결(Cash Trap)' 사유 발생이다. 회사 측 공시에 따르면 현지 대주가 제시한 2025년 말 기준 벨기에 자산의 감정가액은 9억2000만 유로(한화 약 1조5937억)로 전년 대비 약 17%나 급락했다.

이를 반영할 경우 회사의 자산가치 대비 차입부채 비율(합산 LTV)은 81.9%까지 치솟게 된다. 회사는 감정평가 무효를 위한 법적 대응에 착수했으나 재무적 충격은 이미 가시화됐다.

현지 대주 측은 최종 감정가액이 확정될 경우 대출 계약상 재무적 준수사항 위반에 따른 자금동결 사유가 발생한다고 회사에 통보한 상태다. 현재 선순위 담보대출 LTV는 약 61% 수준이다.

전세완 한신평 수석애널리스트는 "자금동결 사유가 발생하면 향후 벨기에 자산에서 나오는 임대료 중 필수 비용을 제외한 잔여 금액이 대주 통제 계좌로 이체돼 선순위 대출의 의무적 조기상환에 쓰이게 된다"며 "이로 인해 회사의 현금창출력이 크게 위축될 수밖에 없다"고 진단했다.

실제 자금동결을 즉시 치유(LTV 52.5% 미만 조정)하기 위해 갚아야 할 금액만 약 7830만 유로(약 1400억원)에 달한다. 이는 2025년 벨기에 자산 임대료 수익의 108.5%를 웃도는 막대한 규모다.

설상가상으로 단기 유동성 압박도 최고조에 달하고 있다. 자금동결 사유 발생으로 추가 차입 여력이 제한된 가운데, 당장 이달 27일 만기가 도래하는 400억원 규모의 단기사채를 비롯해 30일 제3-1회 무보증사채 만기 및 주주 배당금 지급, 내달 4일 벨기에 자산 관련 스왑계약 환정산금 등 대규모 자금 소요가 줄줄이 대기 중이다.

회사는 금융기관 차입, 미국 자산(498 7th Avenue) 매각, 벨기에 자산 선순위담보대출 조기 리파이낸싱 등을 통해 급한 불을 끈다는 계획이다.

이에 대해 전 수석애널리스트는 "회사가 다각적인 대응 계획을 세우고 있으나, 실행 여부 및 적기 조달 가능성에는 여전히 불확실성이 존재한다"며 "관련 절차의 진행 경과와 차환 및 단기 자금 소요 대응력을 면밀히 모니터링할 예정"이라고 강조했다.

한편 한신평은 지난달 3일 제이알글로벌리츠의 기업신용등급 및 무보증사채 신용등급을 기존 A-로 유지하면서도 등급 전망을 '안정적'에서 '부정적'으로 변경하며 선제적인 신용도 하락 경고음을 낸 바 있다.