“담보 잡았는데 아파트 철거되면?”…재건축 때 근저당권 어디로 [집과법]

철거 작업이 진행 중인 아파트. 재건축 과정에서 기존 아파트가 철거되더라도 설정된 근저당권이 곧바로 사라지는 것은 아니다. 사진은 기사 내용과 직접적인 관련 없음. 게티이미지뱅크 재건축을 앞둔 아파트 거래에서는 매도인이 매매대금 일부를 나중에 받는 대신 집에 근저당권을 설정하는 경우가 있다.소유권은 매수인에게 먼저 넘겨주되 아직 받지 못한 매매대금은 해당 아파트를 담보로 확보하는 이른바 ‘매도인 금융’ 방식이다.그런데 매매대금을 모두 받기 전에 재건축이 본격화돼 아파트가 철거된다면 어떻게 될까. 담보로 잡아둔 집 자체가 사라지는 만큼 근저당권도 함께 없어질 것 같지만 그렇지 않다. 재건축이 어느 단계에 있는지, 새 아파트를 받는지 등에 따라 담보권의 행방이 달라진다.엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 재건축 아파트의 담보권은 재건축이 어느 단계까지 진행됐는지, 조합원이 새 아파트를 분양받는지 현금청산 대상이 되는지 등에 따라 달라진다고 설명했다. 새 아파트를 받는다면 기존 담보권이 새 부동산으로 이어질 수 있지만, 현금청산 대상이 되면 담보 대상과 채권 확보 방법이 달라진다.● 집 팔고 돈 나중에 받아도 될까매도인이 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고 소유권을 먼저 넘기는 대신 해당 아파트에 근저당권을 설정하는 것은 법적으로 가능하다. 금융기관뿐 아니라 개인도 매매계약에서 발생한 잔금채권을 근저당권으로 담보할 수 있기 때문이다.엄 변호사는 “민법은 근저당권의 피담보채권을 금융기관의 대출채권으로 제한하지 않는다”며 “매매계약에서 발생한 잔대금채권 역시 근저당권으로 담보할 수 있다”고 설명했다.일반적인 부동산 매매에서는 매수인의 잔금 지급과 매도인의 소유권이전등기가 동시에 이뤄진다. 잔금을 받지 못했다면 매도인은 소유권을 넘기지 않을 수 있다. 하지만 매매대금 일부를 나중에 받기로 하고 소유권을 먼저 넘길 경우에는 근저당권을 설정해 남은 채권을 담보할 수 있다.일단 근저당권 설정등기가 이뤄지면 개인인 매도인도 등기 순위에 따른 우선변제권과 임의경매 신청권을 갖는다.엄 변호사는 “매도인이 가진 가장 강력한 수단은 잔금을 받기 전에는 등기를 넘기지 않는 것”이라며 “등기를 먼저 넘기는 방식에서는 그 자리를 근저당권으로 대체하는 구조”라고 말했다.● 재건축으로 아파트 철거되면 근저당권도 사라질까재건축 사업이 시작됐다고 기존 아파트의 소유권이나 근저당권이 곧바로 사라지는 것은 아니다. 이전고시 전까지 종전 토지와 건축물...