다가구 밀집지역 묶어 재개발…'블록형 주택' 단기간 대량공급 선봉장

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다가구 밀집지역 묶어 재개발…'블록형 주택' 단기간 대량공급 선봉장

◆ 주택공급 총력전 ◆

정부가 저층 다가구 밀집지역을 '블록' 단위로 묶어 중층 건축물로 개발하는 '도심 블록형 주택' 도입을 검토하고 있다. 단독·다세대 주택과 대단지 아파트의 중간 형태로, 타운하우스 단지와 유사한 새로운 주거 유형이다.

8일 관가에 따르면 국토교통부와 국가건축정책위원회는 도심 블록형 주택 모델을 검토 중이다. 김윤덕 국토부 장관은 최근 "도심 블록형 주택과 같은 새로운 형태의 주택 공급을 고민하고 있다"며 "전세시장 안정에 도움이 될 수 있다"고 밝혔다.

현행 제도상 다가구·다세대 주택은 층수와 면적, 가구 수 제한 때문에 개별 재건축만으로는 공급 확대에 한계가 있다. 이에 여러 필지를 합쳐 하나의 블록으로 개발하고, 중밀도 주택을 공급하겠다는 구상이다.

국토연구원이 최근 발간한 보고서에는 공공과 민간 필지를 결합해 블록 단위로 개발하는 모델도 제시됐다. 민간 단독 개발이 어려울 때 인접한 국공유지와 통합 개발하거나 공공이 사유지를 수용해 사업을 추진하는 방식이다. 지하에는 주차장을, 상부에는 주거·업무·상업 시설을 배치해 기존 주거지와 조화를 이루는 것이 목표다. 예를 들어 기존 4개 필지에 공영주차장, 공공 건축물, 민간 건축물 등이 있다면 이를 정부가 수용해 하나의 블록으로 구성하고 하부에는 지하주차장을, 상부에는 주거·업무·상업 시설 등이 들어서는 건물을 마련하는 것이다.

업계에서는 도심 블록형 주택을 두고 윤석열 정부 때 추진한 '뉴빌리지 사업'과 유사하다는 분석도 나온다. 뉴빌리지 사업은 빌라 밀집지역 가운데 아파트로 재개발이 불가능한 곳들을 새 빌라나 타운하우스 등으로 재개발하는 주택 공급 모델이다. 정부가 편의시설 설치를 지원하고 용적률도 법정 상한의 120%까지 완화했다.

하지만 이 같은 주택 유형을 개발한다고 해도 아파트보다 사업성이 낮아 실제로는 토지 소유주들의 선호도가 떨어질 것이라는 지적이 나온다. 전세사기 우려에 임대사업자 규제까지 겹치며 비아파트 시장은 위축되고 있기 때문이다. 하지만 인허가 절차가 간단하고 공사기간도 짧아 정부 주도 임대주택으로 공급한다면 단시간에 대량공급을 할 수 있다는 전망이 나온다.

정부는 인공지능(AI)과 스마트 건설기술을 접목해 젊은 세대의 선호도를 높이는 방안을 검토 중이다.

[위지혜 기자]

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Key Points

• 정부가 다가구·다세대 주택 밀집 지역을 '블록' 단위로 묶어 중층 건축물로 개발하는 '도심 블록형 주택' 도입을 검토하고 있어요. 🏘️
• 이는 단독·다세대 주택과 대단지 아파트의 중간 형태 주거지로, 여러 필지를 합쳐 하나의 블록으로 개발하고 지하에는 주차장, 상부에는 주거·업무·상업 시설을 배치하는 방식이에요. 🅿️🏢
• 정부는 이 블록형 주택에 AI 및 스마트 건설 기술을 접목해 젊은 층의 선호도를 높이는 방안도 모색 중이에요. 💡🤖
• 업계에서는 인허가 절차가 간편하고 공사 기간이 짧아 정부 주도로 공급 시 단기간에 대량 공급이 가능할 것으로 전망하지만, 아파트보다 사업성이 낮다는 점이 관건이 될 수 있어요. 🤔💰

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나? 🏘️🏠💡

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏘️📈🤔

• 2008년 3월

  정부에서는 서민 주거 안정을 위해 수요가 있는 곳에 주택을 공급하고, 역세권 등을 고밀도로 복합 개발하여 도심 주택 공급을 확대하는 방안을 발표했어요. 🏙️이는 귀중한 토지 자원을 효율적으로 활용하고 교통 수요와 에너지 소비를 줄이는 효과를 기대했어요. 🌳

• 2008년 9월

  정부는 '국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안'을 발표하며, 10년간 150만 가구의 보금자리 주택을 일반 아파트보다 15% 저렴하게 공급할 계획을 내놓았어요. 🏠 또한, 수도권 도심에 뉴타운 15곳을 추가 지정하고 재건축·재개발 규제 완화를 통해 주택 공급을 늘리겠다고 밝혔어요. 🏗️

• 2008년 12월

  서울시는 1~2인 가구 증가에 맞춰 앞으로 10년간 기숙사형, 원룸형, 단지형 다세대, 소규모 블록형 주택 등 신개념 소형·저렴 주택 30만 가구를 공급하는 방안을 발표했어요. 🏢 이는 서민 주거 안정을 꾀하고 주거 유형을 다양화하기 위한 조치였어요. 🧑‍🤝‍🧑

• 2010년 8월

  서울시 서대문구 신촌 일대에 도시형생활주택 등 대학가 주변에 맞는 주거 형태 도입을 위한 블록 개발이 가능해졌어요. 🏫 이를 통해 독신자, 학생 등 1~2인 가구 주택 수요자들에게 다양한 주택 유형을 공급하고 지역 활성화에 기여할 수 있게 되었어요. 🚶‍♀️🚶‍♂️

• 2026년 1월

  정부는 저층 다가구 밀집 지역을 '블록' 단위로 묶어 중층 건축물로 개발하는 '도심 블록형 주택' 도입을 검토하고 있어요. 🏘️ 이는 여러 필지를 합쳐 하나의 블록으로 개발하고, 중밀도 주택을 공급하여 전세 시장 안정에 기여할 것으로 기대하고 있어요. 📈 AI와 스마트 건설 기술을 접목하여 젊은 세대의 선호도를 높이는 방안도 함께 검토 중이에요. 🤖💡

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

• 기본 시나리오 (Base Case)

  정부가 검토 중인 '도심 블록형 주택' 도입이 현실화되면, 저층 다가구 밀집 지역에 새로운 형태의 주택 공급이 가능해질 것으로 보여요. 🏙️ 여러 필지를 묶어 개발하고, 지하에는 주차장을, 상부에는 주거·업무·상업 시설을 배치하는 방식은 기존 도심의 효율적인 공간 활용과 주거 환경 개선에 기여할 수 있어요. 특히, 공공과 민간 필지를 결합하거나 공공이 사유지를 수용하여 사업을 추진하는 모델은 민간 단독 개발이 어려운 지역에서도 사업 추진의 가능성을 열어줄 수 있답니다. 🚀

  이러한 블록형 주택은 인허가 절차가 간편하고 공사 기간이 짧아 정부 주도로 추진될 경우 단기간 내에 대량 공급이 가능하다는 장점이 있어요. 📈 또한, AI와 스마트 건설 기술을 접목하여 젊은 층의 선호도를 높이는 방안까지 검토되고 있어, 새로운 주거 트렌드를 이끌어갈 가능성도 있습니다. 👍

• 긍정적 시나리오 (Bull Case)

  만약 도심 블록형 주택 사업의 수익성이 개선되고, 토지 소유주들의 참여 의지가 높아진다면, 이는 전세 시장 안정화에 더욱 큰 기여를 할 수 있어요. 🏠 '뉴빌리지 사업'과 같이 기존 주택을 정비하고 타운하우스 등 새로운 형태의 주택으로 공급하는 모델이 성공적으로 확산될 경우, 아파트 외의 다양한 주거 선택지가 늘어나면서 주거 안정성이 높아질 수 있습니다. 🌟 또한, 정부가 제시한 대로 지하 주차장과 상부 복합 시설 배치를 통해 도심 내 주차난 해소와 생활 편의 증진 효과까지 기대해볼 수 있어요. 💡

  관련 기사에서 언급된 것처럼, 역세권 등 직장과 가까운 지역에 대한 고밀도 복합 개발이 더욱 활발해지고, 재건축·재개발 절차 개선과 함께 이러한 새로운 주택 공급 모델이 결합된다면, 도심 주택 공급 확대라는 큰 목표를 더욱 효과적으로 달성할 수 있을 거예요. 🎯

• 부정적 시나리오 (Bear Case)

  도심 블록형 주택이 아파트보다 사업성이 낮다는 지적이 있는 만큼, 실제 개발 과정에서 토지 소유주들의 참여를 이끌어내는 것이 쉽지 않을 수 있어요. 😟 특히, 전세 사기 우려와 비아파트 시장 위축 상황이 지속된다면, 사업 추진 동력이 약화될 가능성이 있습니다. 😥 또한, 민간 단독 개발이 어려운 지역에서 공공이 주도하는 방식으로 진행될 경우, 재정 부담이나 사업의 효율성에 대한 논의가 필요할 수 있어요. 💰

  과거 '보금자리 주택' 공급이나 '뉴타운 사업'과 같은 정책들이 추진되었지만, 시장 상황이나 사업성 문제로 인해 기대만큼의 성과를 거두지 못한 사례들도 있었음을 감안해야 해요. 🤔 따라서, 블록형 주택이 성공적으로 안착하기 위해서는 사업성 확보 방안과 함께 시장의 수요를 정확히 파악하는 것이 중요할 것으로 보입니다. 🧐

[주요 용어 해설 (Glossary)]

• 블록형 주택

  기존의 단독·다세대 주택이나 대규모 아파트 단지와는 다른 새로운 형태의 주거 공간이에요. 🏡 여러 개의 필지를 하나로 묶어서 개발하며, 중층 건축물을 통해 주택을 공급하는 방식이랍니다. 타운하우스와 비슷하게 여러 가구가 함께 거주하지만, 단독 주택의 독립성과 아파트의 편리함을 결합한 형태로 볼 수 있어요. 🏘️ 지하에는 주차장을 확보하고, 위로는 주거, 업무, 상업 시설을 배치하여 기존 도심 환경과 조화를 이루도록 설계하는 것이 특징이에요. 🏢

• 뉴빌리지 사업

  이전에 정부에서 추진했던 주택 공급 모델 중 하나로, 주로 빌라가 밀집해 있지만 아파트로 재개발하기 어려운 지역을 대상으로 했어요. 🏘️ 이러한 지역들을 새 빌라나 타운하우스 같은 형태로 다시 개발하는 것을 목표로 했답니다. 정부에서는 편의시설 설치를 지원하고, 건축물의 용적률을 법정 상한의 120%까지 완화해주는 등 개발 사업을 장려했어요. 📈 이는 낙후된 도심 지역을 개선하고 주택 공급을 늘리려는 노력의 일환이었어요. ✨

• 용적률

  건축물의 연면적(각 층의 바닥 면적을 합한 넓이)을 그 건축물이 세워진 대지의 면적으로 나눈 비율을 말해요. 📏 쉽게 말해, 땅에 비해 건물을 얼마나 높게, 혹은 넓게 지을 수 있는지를 나타내는 지표라고 할 수 있답니다. 예를 들어, 용적률이 200%라면 대지 면적의 두 배까지 연면적을 확보할 수 있다는 의미예요. 🏗️ 이 수치가 높을수록 더 많은 공간을 건축할 수 있어서, 도심 지역에서는 토지 효율성을 높이기 위해 용적률을 완화하거나 상향하는 정책이 자주 논의되곤 해요. 🏙️

• 도시형 생활주택

  1~2인 가구의 증가 추세에 맞춰 새롭게 도입된 주택 유형이에요. 🏠 주로 원룸형, 단지형 다세대, 기숙사형 등 다양한 형태로 공급되며, 도심이나 역세권 등 교통이 편리한 곳에 집중적으로 건설돼요. 🚉 아파트에 비해 비교적 소규모로 지어지며, 개별적인 취사나 세탁 시설을 갖춘 경우가 많아요. 🍳 이는 1인 가구의 주거 편의성을 높이고, 서민층의 주거 안정을 도모하려는 목적을 가지고 있답니다. 💰