군용지 개발, 대형 건설사 쏠림, 셔세권 선호… 주목되는 3가지 부동산 키워드

[조영광의 빅데이터 부동산] 반도체 기업 통근 셔틀버스 다니는 경기 남부권 아파트 몸값 높아져 호남권 반도체 클러스터가 들어설 예정인 광주군공항 부지. 동아DB 최근 대한민국 부동산시장은 경제·산업의 구조적 변화에 따른 ‘3대 재편’을 맞았다. 각각 군용지를 새로운 성장동력 토대로 바꾸는 ‘토지 재편’과 건설업계 구조조정에 따른 ‘자본 재편’, 라이프스타일 변화로 인한 ‘삶의 재편’이다. 부동산 지각변동에 힘입어 새로운 부의 물줄기가 흐를 3가지 키포인트를 분석했다. 수도권 상암·수색·덕은 일대 규제 완화 주목 국가안보를 위해 쓰이던 군용지가 부동산시장에서 새로운 화두로 등장했다. 수도권에선 여의도 면적의 8배에 이르는 2200만㎡의 군사보호구역이 지정 해제되거나 규제가 완화됐다. 지방으로 눈을 돌리면 호남권 반도체 클러스터 부지로 여의도 면적 3배 규모인 820만㎡의 광주군공항 부지가 낙점됐다. 글로벌 인공지능(AI) 패권 전쟁이 촉발되자 국가안보 개념이 국가전략산업 육성으로 넓어진 것이다. 군용지에서 산업단지 및 주거지로의 ‘토지 재편’으로 부동산 신분 상승이 예고된 곳은 어디일까. 수도권의 경우 수색비행장 인근 비행안전구역에서 해제된 지역이 눈에 띈다. 서울 마포구 상암동과 은평구 수색동, 경기 고양시 덕은동에 걸쳐 있는 1982만㎡ 면적의 지역이 수혜를 입게 된다. 기존 상암·수색동 일대는 비행안전구역 규제로 건물 높이를 45~60m밖에 올리지 못했는데, 향후 개발과 정비사업에 탄력이 붙을 전망이다. 고양시에선 대화동과 법곳동 일대 군사시설 제한보호구역이 해제돼 일산테크노밸리 개발에 호재로 작용하게 됐다. 경기 남부의 경우 평택 고덕국제신도시에 있는 미군 탄약고 부지 약 133만㎡가 제한보호구역에서 풀렸다. 이곳은 향후 문화공간으로 재탄생해 고덕신도시의 생활 여건을 높일 것으로 보인다. 광주군공항 부지 개발도 도시 전반의 부동산 가치 상승을 가져올 가능성이 크다. 특히 필자는 반도체 클러스터 발표에 앞서 있었던 전남광주통합특별시 출범이 해당 지역 부동산에 큰 영향을 끼칠 것이라고 본다. 앞서 인근 지지체와의 통합으로 시너지 효과를 본 충북 청주(청원과 통합), 경남 창원(마산·진해와 통합)의 전례를 보면 알 수 있다. 청주와 창원 모두 통합 초기에는 중심 지역으로 인구가 쏠리는 ‘빨대효과’가 발생했다. 하지만 점차 외부에서 새로 인구가 유입되며 도시가 확장됐다. 청주는 오창과 오송에 유망 기업이 들어섰고...