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[이데일리 김성수 기자] 한국교직원공제회가 올해 연말부터 전국 지방회관 8곳에 대한 매각 작업을 진행한다.
다만 매수자 입장에서는 오피스를 사옥이 아닌 투자 목적으로 매입한다면 서울시내 3대 권역 등 주요 업무권역을 벗어난 자산의 투자 매력도가 크게 떨어진다. 지방 부동산경기도 고려해야 하는 만큼 매각금액이 어느 정도에서 형성될지는 불확실하다.
부산·인천·대구 등 전국 8곳 지방회관 유동화 리츠
31일 금융투자업계에 따르면 교직원공제회는 올해 하반기 지방회관 8곳 매각을 위한 주관사를 선정한다. 올해 연말부터 매각을 진행하기 위해서다.
매각 예상금액은 현재로서는 알 수 없다. 각 지방회관의 준공연도, 위치 등이 다 다르고 각 지역의 부동산경기 등 고려할 부분이 많아서다. 지방회관 8개는 경남, 강원, 대전, 부산, 인천, 광주, 대구, 전북에 있다.
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| (자료=교직원공제회) |
앞서 교직원공제회는 작년 12월 23일 이 자산들을 유동화하기 위해 ‘더케이구조화제1호위탁관리부동산투자회사(이하 더케이구조화제1호리츠)’에 현물출자했다.
더케이구조화제1호리츠가 지방회관 8개를 취득한 시점도 동일하다. 교직원공제회는 해당 리츠의 보통주 100%를 보유하고 있으며, KT투자운용이 자산운용회사(AMC)를 맡고 있다.
리츠(REITs·부동산투자회사)는 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 모아 빌딩·물류센터 등 부동산을 사들이고 이후 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 투자회사다.
각 회관의 세부 위치는 △부산회관(복합형) 부산 동구 초량동 1205-1 △인천회관(오피스) 인천 남동구 간석동 172-1 등 △대구회관(복합형) 대구 수성구 범어동 177-4 △광주회관(복합형) 광주 서구 농성동 417-37 등 △전북회관(복합형) 전북 전주시 완산구 서신동 769-1 △강원회관(오피스) 강원 춘천시 온의동 513 등 △경남회관(복합형) 경남 창원시 성산구 중앙동 93-2 △대전회관(복합형) 대전 서구 탄방동 700 등이다.
또한 각 회관의 장부가액은 △부산회관(복합형) 289억5400만원 △인천회관(오피스) 280억9300만원 △대구회관(복합형) 396억600만원 △광주회관(복합형) 394억5000만원 △전북회관(복합형) 300억4000만원 △강원회관(오피스) 180억1200만원 △경남회관(복합형) 314억200만원 △대전회관(복합형) 581억8900만원이다.
“오피스, 서울시 주요 업무권역 아니면 투자매력↓”
위 건물들은 모두 중심상업지역, 일반상업지역, 준주거지역에 위치해 있으며 지난 1985년~2002년 사용승인을 받았다.
리츠의 자산총액은 2735억9300만원며, 현금 보유액은 443억3000만원, 기타 자산 93억7600만원이다.
작년 말 기준 재무상태표를 보면 건물 및 기타유형자산에 감가상각누계액을 반영한 결과 리츠에 결손금(4170만7848원)이 발생했다.
이에 따라 동일한 금액이 영업손실 및 당기순손실로 집계됐으며, 자기자본수익률이 -0.07%로 집계됐다. 수익률은 회계적 자기자본이익률(ROE)로서 연단위로 환산한다.
이 리츠가 교직원공제회의 요구수익률을 충족하려면 향후 리츠 수익률이 개선돼야 할 것으로 보인다.
앞서 교직원공제회는 작년 5월 지방회관 리츠 자산관리회사(AMC)를 모집할 때 운용기간을 ‘설정일로부터 5년’, 기준수익률(IRR)을 ‘순 내부수익률(IRR) 기준 6.2%’로 제시했었다.
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| (자료=교직원공제회) |
IRR이란 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율을 말한다. 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율이다.
또한 지방회관들이 인천 또는 지방에 있어서 매각금액이 어느 정도에서 형성될지는 불확실하다. 지방 부동산 경기 상황도 고려해야 한다.
상업용 부동산업계 고위 관계자는 “오피스의 경우 매수자가 사옥이 아니라 투자 목적으로 매입한다면 주요 업무권역을 벗어났을 때 투자 매력도가 크게 떨어진다”며 “이 때 주요 업무권역이란 서울시내 3대 업무권역(도심, 여의도, 강남)과 판교, 상암 등 기타권역을 말한다”고 말했다.
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