공시가격 급등에…'재건축 초과이익' 부담 커지나

서울 공동주택 공시가격이 5년 만에 최대 폭으로 상승하면서 재건축 시장에도 후폭풍이 불고 있다. 공시가격이 상승한 만큼 재건축초과이익 환수액 산정의 핵심 기준이 되는 ‘종후 자산 가격’이 올라 부담금이 늘어날 수 있어서다. 건물 가치가 낮은 재개발 사업은 보유세 부담에서 상대적으로 자유로워 반사이익을 볼 수 있다는 기대도 나온다.

◇트리니원 등 재초환 부과 앞둬

8일 정비업계에 따르면 20년 가까이 미뤄진 재건축초과이익 부담금이 연내 부과될 가능성이 크다. 서울 강남 주요 아파트 공시가격이 50% 가까이 올라 재건축 부담금이 수천만원에서 억원대까지 더 늘어날 수 있다는 분석도 나온다.

시장에서 가장 관심이 큰 단지는 오는 8월 준공을 앞둔 서초구 반포래미안트리니원(옛 반포1단지 3주구)이다. 당초 조합원 1인당 평균 부담금이 7억원 이상으로 추정됐지만, 공시가 상승으로 최대 10억원까지 늘어날 수 있다는 관측도 제기된다. 이 단지는 2020년 서초구로부터 1인당 4억200만원의 예정 부담금을 통보받았다.

재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 얻은 이익이 조합원당 8000만원을 넘으면 초과 이익의 최대 50%를 국가가 거둬들이는 제도다. 재건축 준공 인가일인 종료 시점 가액에서 개시 시점(조합 설립 승인일) 가액과 정상주택 가격 상승분, 개발 비용 등을 뺀 금액이 기준이 된다. 종료 시점의 가액이 클수록 부담금도 늘어나는 구조다. 래미안트리니원 인근 래미안원베일리 전용면적 84㎡ 공시가격은 작년 34억3600만원에서 올해 45억6900만원으로 33.0% 올랐다.

최종 부담금 산정과 관련이 있는 시세 반영률, 인근 비교 단지 선정의 적절성 등은 정부가 구성한 ‘부동산가격공시위원회’에서 깊게 관여한다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “위원회가 시세를 높게 인정하면 초과이익이 커지고 부담금도 늘어난다”며 “높은 공시가 상승률은 부담금을 많이 징수할 수 있는 근거가 된다”고 말했다.

강남권에서는 서초구 반포현대(현 센트레빌아스테리움)와 방배동 신성빌라(방배센트레빌인더포레) 등이 준공해 부과를 앞두고 있다. 정부 관계자는 “공시가격이 오르면 종후 자산 가격만 오르는 게 아니라 정상주택 가격 상승분도 커진다”며 “최종 부담금 증가 여부는 단지 상황에 따라 달라질 수 있다”고 말했다.

◇보유세 부담 낮은 재개발 ‘관심’

업계에서는 재건축 부담금 부과가 본격화할 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 2006년 도입 이후 여러 차례 유예 과정을 거친 재건축초과이익환수제는 2019년 헌법재판소의 합헌 결정을 받았다. 지방자치단체가 대상 단지에 ‘예정 부담금’을 통지한 경우는 있지만 실제 준공 후 ‘확정 부담금’을 납부한 사례는 없다. 조합원 반발에 더해 정권이 바뀔 때마다 법이 완화될 수 있다는 기대도 작용했다. 지난달 김윤덕 국토교통부 장관은 “(재건축초과이익환수제 폐지 가능성에 대해) 국토부 차원에서 논의된 바가 전혀 없다”고 선을 그었다.

공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가와 재건축 부담금 부과 리스크로 재개발 시장이 반사이익을 볼 것이란 기대도 나온다. 재개발 구역 내 빌라(연립·다세대주택)는 건물 가치가 거의 인정되지 않아 아파트 대비 공시가격이 낮게 형성되기 때문이다. 성동구 성수지구 내 S빌라 전용 21.3㎡는 올해 공시가가 7억3700만원으로 지난해(4억8900만원)보다 50.1% 뛰었다.

용산 한남뉴타운 내 J공인 관계자는 “재개발 후 시세 50억원 아파트로 바뀔 빌라의 공시가격이 10억원 내외”라며 “추가 분담금을 감안해도 보유세 상승 우려가 크지 않다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com