곧 꺼내 드는 ‘최후의 수단’...부동산 세금 어떻게 바뀔까? [뉴스 쉽게보기]

요즘 국내 경제는 정말 마음을 놓고 지켜보기 힘들 정도로 큰 변화를 겪고 있어요. 인공지능(AI) 발전에 따라 반도체 산업이 초호황을 맞았고 주식시장도 폭등세를 보였지만, 짧은 기간에 급하게 오른 만큼 변동성도 엄청나게 커졌어요. 주식 투자에 적극적인 사람들조차 ‘마치 도박장을 보는 것 같다’고 말할 정도죠.

부동산 시장은 어떨까요? 주식시장처럼 극적으로 시세 변화가 보이지 않아서 그렇지, 만만치 않게 불안한 흐름을 보이고 있어요. 이런 상황을 염두에 둔 듯 이재명 대통령은 지난 8일 취임 1주년 기자회견에서 강력한 추가 부동산 정책을 시사하는 발언을 했어요. 곧 우리나라 부동산 세제 또한 큰 변화를 맞이할 것으로 보여요.

잠깐, 부동산이 그렇게 불안해?

맞아요. 서울을 중심으로 아파트 가격이 빠르게 오르면서, 내 집 마련을 꿈꾸는 이들을 불안하게 만들고 있어요. 사실 15억원 이상 고가 주택의 주택담보대출을 강하게 제한하는 정부의 규제로 고가 아파트의 가격 상승세는 주춤했지만, 상대적으로 중저가에 해당하는 아파트의 가격은 가파르게 올랐어요.

서울 아파트 전체를 가격 순서로 늘어놨을 때, 딱 중간에 해당하는 가격을 ‘중위가격’이라고 하는데요. KB부동산에 따르면 올해 5월 서울 아파트 중위가격은 12억 3833만원으로 집계됐어요. 1년 전에는 10억 833만원이었던 가격이 2억 3000만원이나 오른 거예요. 특히 15억원 이하 아파트의 가격이 올라서 중간 가격대의 아파트값을 끌어올렸다고 해요. 물론 이러한 상승세는 서울과 일부 수도권에 국한됐어요. 같은 기간에 전국 아파트 중위 가격은 990만원 상승하는 데 그쳤어요.

대통령이 무슨 말을 했는데?

이 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 “우리나라 보유세는 대체로 낮다”며 “서구 선진국처럼 보유 부담을 주는 게 맞겠다”라고 강조했어요. 우리나라 주택 보유세 부담이 상대적으로 적고, 이런 특성이 부동산 투기 수요를 부추긴다는 인식이 담겼다고 볼 수 있어요. 사실 청와대는 보유세 개편을 ‘최후의 수단’이라고 말해왔어요. 곧 최후의 수단을 꺼내 드는 셈이에요.

보유세는 집을 가지고 있는 동안 매년 내야 하는 세금이에요. 집을 사고팔 때 내는 세금인 ‘취득세’나 ‘양도세’와는 다르게, 재산을 소유하고 있다는 이유만으로 계속 부과되는 세금인 거예요. 이 대통령은 ‘땅이나 집을 사 모으면 돈이 된다는 믿음을 해결해야 한다’고 여러 차례 말해왔어요. 보유세를 강화하면, 당연히 부동산을 투자 목적으로 많이 보유한 사람들의 수익률이 낮아지겠죠.

그런데 이 대통령은 단순히 다주택자만을 겨냥해 발언하지는 않았어요. “거주용이 아닌 주택 부담을 늘려 시장에 팔게 할 것”이라고 말했거든요. 집을 한 채만 가지고 있더라도, 거주하지 않고 투자 목적으로 보유한 집이라면 세금을 더 내게 할 수 있다는 뜻을 내비친 셈이에요. 전문가들은 앞으로 대한민국 부동산 세금 정책은 ‘실제로 거주하는 집’을 중심으로 크게 바뀔 거라고 전망해요.

달라지는 점이 뭐야?

정부가 준비 중인 부동산 정책은 단순히 세금 제도 하나만 바꾸지 않고, 집을 사고파는 전 과정의 세금을 모두 건드리는 개편안일 것으로 예상돼요. 집을 살 때 내는 취득세, 가지고 있는 동안 내는 보유세, 팔 때 차익의 일부를 내는 양도소득세(양도세)까지 모두 개편을 검토할 가능성이 큰 거죠. 그리고 그 중심에는 ‘실거주 우대’라는 분명한 기준이 자리할 것으로 보여요.

세금은 어떻게 개편될까요? 전문가들이 예상하는 핵심 대책을 정리해 보면 다음과 같아요. 한 달 전쯤 디그에서 조금 정리해 드렸지만, 대통령이 대책을 예고한 만큼 한 번 더 짚어볼게요.

① 보유세 인상-공정시장가액비율

보유세란 주택 소유자에게 정기적으로 부과하는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 말해요. 주택을 보유하는 동안 계속 내게 되는 세금이죠. 집값이 비쌀수록 더 높은 세율이 매겨지고, 종부세의 경우 다주택자에게는 더 높은 세율을 적용해요. 정부는 이 세율도 아직 낮다고 보는 거고요.

정부가 보유세를 올릴 땐 법을 바꿔서 각 세금의 세율을 올릴 수도 있지만, 이건 법 개정안이 국회를 통과해야 해요. 절차가 복잡해지고, 아무래도 정치적인 논쟁에 따라 시간도 소요될 수밖에 없어요.

그래서 유력한 첫 번째 방안은 보유세를 부과할 때 공시가격과 함께 주요 변수로 작용하는 ‘공정시장가액비율(공정비율)’을 조정하는 거예요. 주택 보유세 부과의 기준 금액은 ‘공시가격’에 ‘공정비율’을 곱해 정하는데, 정부가 법 개정 없이도 60~100% 범위에서 정할 수 있거든요.

2009년 도입된 공정비율은 오랫동안 재산세엔 60%를, 종부세에 대해선 80%를 적용했어요. 문재인 정부에선 종부세에 적용되는 공정비율을 단계적으로 95%까지 올렸지만, 윤석열 정부는 60%로 다시 인하했어요. 정부는 실제 세율을 건드리지 않고 이 수치만 올려도 보유세를 쉽게 올릴 수 있어요.

② 보유세 인상-공시가격 현실화율

보유세를 인상하기 위한 두 번째 방안은 공시가격 현실화율을 조정하는 방안이에요. 공시가격 현실화율은 세금 부과에 활용되는 기준 가격인 공시가격이 실제로 거래되는 가격과 얼마나 가까운지를 나타내는 비율이에요. 현재 아파트의 공시가격 현실화율은 69% 수준이에요. 10억 원에 거래되는 아파트의 공시가격은 6억 9000만원쯤 되는 거죠.

정부는 이 비율을 시세의 90%까지 높이는 방안을 검토 중이라고 해요. 앞서 언급했듯 주택 보유세 부과의 기준 금액은 공시가격에 공정비율을 곱해서 정해요. 세금 부과의 기준이 되는 공시가격 자체가 올라가면, 당연히 보유세 부담도 함께 커져요.

세율을 건드리지 않고 보유세를 늘릴 수 있는 수단이 될 수 있는 거예요.

③ 장기보유특별공제 혜택 축소

장기보유특별공제는 집을 오랫동안 가지고 있었던 사람에게 양도세 감면 혜택을 주는 제도예요. 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 연 4%씩 세금을 깎아줘요. 최대 10년(40%)씩 인정되고요. 예를 들어 10년 동안 보유한 집에 10년 살았으면, 집을 팔 때 양도세를 80% 감면받을 수 있는 거예요.

정부는 주인이 직접 거주하지 않는 ‘보유 기간’에 주는 양도세 감면 혜택을 줄일 것으로 보여요. 예를 들어 보유 기간에 따른 공제 혜택은 줄이거나 없애고, 거주 기간 혜택을 늘리는 방식으로 바꿀 수 있는 거죠. 이렇게 법이 바뀌면, 거주용 주택을 보유한 이들의 혜택은 많이 줄어들지 않고, 투자용으로 장기간 보유만 함으로써 얻을 수 있는 매매 차익은 확 줄어들게 돼요.

시장은 어떻게 반응할까?

정부의 메시지는 명확해요. 부동산을 투자 목적으로 보유하는 이들에겐 혜택을 주지 않겠다는 뜻이에요. 정부 뜻대로 실거주용 주택만 보유하는 이들이 늘어난다면, 주택 수요가 상대적으로 줄어들 테니까요. 늘어난 보유세 부담을 고려해 다주택자는 매물을 내놓을 수 있죠. 수요는 줄이고 공급은 늘리는 ‘주택 가격 안정 목표’에 딱 맞는 효과예요.

하지만 사람들이 실제로 어떻게 반응할지는 정확히 예측할 수 없어요. 예를 들어 경제 상황에 따라 주택 가격이 상승할 거라고 믿는 사람이 많다면, 집을 팔지 않고 버티는 사람이 많을 수 있어요. 지금까지 상승세가 상대적으로 더 가팔랐던 서울 강남권과 용산구 등 고가 주택 밀집 지역에서는 이런 경향이 더 강할 수 있죠.

보유세가 인상된 후에도 집을 팔지 않고 버티는 사람이 더 많다면, 늘어난 보유세 부담은 세입자에게 전가될 가능성도 존재해요. 집 보유를 위한 세금이 늘었으니, 전세 보증금이나 월세를 조금 더 올려야겠다고 충분히 생각할 수 있잖아요. 결국 전월세 임차인의 부담이 늘어날 수 있다는 거예요.

언제 바뀌는 건데?

아직 정확한 정책 발표나 시행 시점은 발표되지 않았어요. 전문가들은 이르면 다음 달(7월)에 추가 부동산 정책이 발표될 것으로 예상해요. 앞서 언급했던 변화들을 모두 포함한 종합 개편이 될 가능성이 크다는 게 중론이에요.

과연 청와대가 ‘최후의 수단’으로 불렀던 부동산 정책은 어떤 결과를 가져올까요? 주택 시장에서 투자 수요를 덜어내고, 실거주 수요 중심으로 개편하겠다는 정부의 강력한 의지는 성과를 거둘 수 있을까요? 곧 다가올 큰 변화에 관심을 기울여야 할 때인 것 같아요.

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