같은 단지, 동에서도 토허제 적용 갈린다[부동산 빨간펜]

토허제 강남3구·용산구로 확대 지정… 주택법상 연립과 오피스텔은 예외
고급빌라와 주상복합은 규제 피해… 경매 낙찰 시 규제 적용 안 받아
분양단지는 허가 대상 아니지만… 허가구역은 분상제 실거주 의무 있어
분양권 전매 시 토허제 적용

요즘 부동산 시장에선 토지거래허가구역이 뜨거운 감자입니다. 올해 2월 서울 ‘잠삼대청’(송파구 잠실, 강남구 삼성·대치·청담)이 토지거래허가구역에서 풀린 뒤 강남권 집값이 크게 오르자, 서울시와 정부는 지난달 24일부터 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 약 1개월 만에 규제 해제를 번복한 걸 넘어 확대한 데다, 모든 주택에 적용되는 규제가 아니라 혼란스럽다는 반응이 나옵니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 토지거래허가구역에 대해 알아보겠습니다.

Q. 토지거래허가구역 해제 왜 번복했나.

“2월 13일 토지거래허가구역 해제 이후 강남권을 중심으로 집값이 크게 올랐기 때문입니다. 송파구 아파트값 상승률은 해제 직전 2월 둘째 주 0.14%였는데 해제 직후인 2월 셋째 주 0.36%로 뛰었습니다. 1개월 뒤에는 0.79%로 올랐습니다. ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 한강변 집값도 덩달아 오르기 시작했습니다. 이처럼 서울 집값이 과열 조짐을 보이자, 서울시와 정부는 강남 3구와 용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 묶는 초강수를 둔 겁니다. 확대 지정된 대상은 4개구 약 2200개 단지로, 가구 수는 약 40만 채입니다.” Q. 어떤 규제가 적용되나요.

“토지거래허가구역 내 아파트를 매수하려면 세대원 전원이 무주택자거나 기존 주택을 1년 이내 매도해야 합니다. 매매계약 체결 전에 구청장 허가를 받아야 하며, 최소 2년간 실거주 의무가 생깁니다. 결국 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’가 불가능해지는 셈입니다.”

Q. 강남 3구와 용산구에 있는 모든 주택에 규제가 적용되나요.

“토지거래허가제는 대지 면적이 6㎡(주거지역 기준) 이상인 경우에만 적용됩니다. 대지 면적이 6㎡보다 작은 소형 평수는 허가구역에 있어도 규제 대상이 아닙니다. 또 이번 규제 대상은 아파트입니다. 오피스텔과 연립주택은 규제를 적용받지 않습니다. 강남 3구와 용산구에 있는 고급 주상복합과 빌라는 현행법상 아파트가 아니라 규제를 피할 수 있게 된 거죠.” Q. 정말로 같은 단지와 같은 동에서도 규제 여부가 달라지나요.

“흔한 건 아니지만 실제로 그런 단지가 있습니다. 용산구 한남동 한남더힐이 대표적입니다. 한남더힐 32개 동 가운데 11개 동은 아파트가 아니라 연립주택입니다. 주택법 등에 따르면 바닥 면적의 합이 660㎡(약 200평)를 넘고 4층 이하면 연립주택으로 분류됩니다. 앞에서 설명해 드린 대로 연립주택은 허가구역 규제를 받지 않습니다. 한남더힐 연립주택은 북측에 몰려 있는데, 단지 안에서 가장 평수가 큰 전용면적 233∼243㎡로 채워져 있습니다.

한 건물 안에서도 규제 여부가 달라지는 사례로는 강남구 도곡동 타워팰리스 1차가 있습니다. A∼D 4개 동 가운데 D동은 4∼20층은 오피스텔, 22∼42층은 아파트입니다. 같은 엘리베이터를 이용하는 이웃끼리도 몇 층에 사느냐에 따라 적용받는 규제가 달라진 건데요. 그런데 오피스텔과 아파트의 가격 차이는 크지 않아 형평성 논란이 나오고 있습니다. 타워팰리스 1차 오피스텔 전용면적 88㎡는 지난해 9월 24억5000만 원에 팔렸는데, 아파트 전용면적 84㎡는 1월 27억7500만 원에 팔렸습니다.”

Q. 토지거래허가구역 내 아파트를 경매로 낙찰받아도 규제를 적용받나요.

“경매로 매수하면 토지거래허가구역 규제를 적용받지 않습니다. 매수 후 실거주할 필요가 없고 자금 소명을 하지 않아도 된다는 뜻입니다. 보통 경매를 통해 시세보다 싸게 살 수 있다 보니 최근 경매 시장에서 허가구역 내 아파트를 둘러싼 낙찰 경쟁이 치열해졌습니다. 지난달 31일 송파구 잠실동 우성아파트 전용면적 131㎡ 경매에는 27명, 1일 진행된 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 경매에는 20명이 몰렸습니다.

재건축·재개발 조합이 분양하지 않고 남겨둔 물량인 보류지도 규제를 적용받지 않습니다. 보류지는 조합으로부터 직접 아파트를 매수하는 것을 의미합니다. 이달 중 서초구 잠원동 신반포4지구 재건축 조합이 보류지 매각에 나설 것으로 보입니다.”

Q. 분양 아파트도 규제 예외라고 하던데….

“분양 아파트에 토지거래허가구역 규제가 적용되지 않는 건 맞습니다. 그러나 강남 3구와 용산구는 분양가 상한제 지역이라 이에 따른 실거주 의무가 적용됩니다. 즉 토지거래허가구역과는 무관하지만, 준공 후 3년 내 입주해서 2, 3년인 실거주 의무 기간을 채워야 한다는 얘기죠.

여기에도 예외가 있습니다. 분양가 상한제에 따른 실거주 의무는 분양가가 주변 시세보다 낮은 경우에만 부과됩니다. 분양가가 주변 시세보다 비싸면 실거주 의무가 없는 거죠. 간혹 이런 단지가 나오기도 합니다. 서초구 방배동 ‘디에이치 방배’가 대표적입니다. 이 단지 주변에는 신축이 드물어 오히려 분양가가 주변 시세보다 높았고 이 때문에 실거주 의무를 피할 수 있었습니다.

하지만 분양권이나 입주권을 다른 사람에게 매입한 경우라면 토지거래허가구역 규제가 적용됩니다.”

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오승준 기자 ohmygod@donga.com