MZ 힙스팟으로 떠오른 이곳...코인부자, 영앤리치들 관심갖는 까닭

서울 강남의 핵심 상권이자 ‘노른자땅’으로 꼽히는 도산대로, 그 중에서도 특히 도산공원 상권이 전성기를 맞이하고 있다.

도산 안창호 선생의 호에서 이름이 유래한 도산대로는 신사역에서 영동대교 남단 교차로까지 일직선으로 이어지는 3.2㎞ 길이의 광폭 도로다. 신사동, 청담동, 압구정동, 논현동 등을 아우른다.

도산대로 안에서도 도산공원 상권은 MZ세대의 발길이 이어지고 유수 브랜드의 ‘플래그십스토어’가 문을 여는 등 ‘힙스팟’으로 떠오르고 있다는 분석이다.

7일 종합부동산기업 BSN(빌사남)은 기업과 셀럽들이 일대 건물을 매입하는 등 건물 투자처와 유수의 브랜드가 모여드는 서울의 상업지의 핵심으로 도산 상권이 떠오르고 있다고 분석했다.

1990년대 오렌지족의 핫플레이스로 불렸던 인근 압구정로데오 상권과의 시너지 효과로 당분간 도산거리의 전성시대가 이어질 것이라는 전망이다.

BSN은 “특히 도산대로 내에서도 핵심 상권 무게추가 청담 명품 거리와 신사 가로수길에서 도산상권으로 넘어가고 있다”고 전했다.

도산 ‘힙스팟’ ① 패션·뷰티의 중심지로

도산공원 주변은 최근 몇 년 사이 새로운 패션·뷰티의 중심지로 떠올랐다.

한국 패션을 대표하는 3대 디자이너 브랜드이자 파리패션위크의 단골로 자리 잡은 송지오, 우영미, 준지가 이곳에 플래그십 스토어를 운영한다.

글로벌 스트리트 패션을 대표하는 슈프림, 스투시, 팔라스도 잇따라 매장을 열었다.

도상공원 상권은 압구정 로데오와 연계 효과가 크다.

2000년대 압구정 로데오가 젠트리피케이션을 겪었던 압구정로데오 상권이 최근 회복하기 시작했고 도산공원 상권은 역시 반사 효과에 힘입어 최신 트렌드를 주도하는 동네로 거듭나고 있다는 설명이다.

특히 도산상권은 특유의 ‘럭셔리’와 ‘트렌디함’으로 포지셔닝하면서 자연스럽게 사람들을 끌어들이는 공간으로 인식되는 분위기다.

도산 ‘힙스팟’ ② 기업·브랜드 주목 효과

기업들도 도산대로에 주목하고 있다.

선글라스로 유명한 글로벌 패션브랜드 젠틀몬스터 운영사 아이아이컴바인드는 지난 9월 신사동 649-8 소재 지하 3층 지상 5층, 대지면적 646.2㎡(195.5평) 건물을 686억원에 매입하는 계약을 체결했다. 토지 평(3.3㎡)당 3억 5000만원 수준의 가격에 거래가 이뤄진 것이다.

도산공원 중심 상권의 건물을 평당 3억원을 훌쩍 넘기는 도산공원 인근 상업용 부동산 매매 중 평당 최고가 가격에 매입한 것이라 부동산 업계에서 화제가 됐다.

해당 건물은 2021년부터 젠틀몬스터가 임차인으로 입주해 ‘젠틀몬스터 하우스 도산’이라는 이름의 플래그십 스토어를 운영해온 곳이다. 임대해 사용하던 건물을 직접 매입한 것이다.

이곳은 예술과 패션의 경계를 허문 독특한 공간 구성이 특징이다. 갤러리부터 제품 전시장, 베이커리까지 아우르는 복합문화공간으로 운영되고 있다. 젠틀몬스터와 함께 계열사 브랜드인 탬버린즈, 누데이크도 이곳에 입점해있다.

아이아이컴바인드는 도산공원 일대 부동산을 공격적으로 사들이고 있다. 회사는 지난해 11월과 올해 3월에도 이 건물에서 약 20m 거리에 있는 건물 두 곳을 총 625억원에 매입했다. 당시에도 평당 2억 8000억원대의 높은 가격을 감수하면서 거래를 성사시켰다.

㈜신세계는 청담동 97-5번지와 97-24번지에 지하 4층 지상 15층 연면적(바닥 넓이 합) 1만3969㎡(4225평) 규모의 빌딩을 신축 중이다. ㈜신세계는 2010년 4월 715억원을 들여 해당 부지를 매입했다.

도산 ‘힙스팟’ ③ ‘미식의 거리’로 인식

도산공원 인근은 전통적으로 F&B(식음료업) 가게들이 많이 위치한 상권이기도 하다.

특히 한남동 등에서 활동하는 유명 ‘오너셰프’들이 임대료가 조금 더 낮은 도산대로로 이동하면서 도산공원 상권은 젊은 세대를 중심으로 ‘미식의 거리’로 인식되고 있다.

글로벌 상업용 부동산 서비스 회사인 쿠시먼앤드웨이크필드가 발간한 ‘도산공원 상권 분석 보고서’에 따르면 도산공원 상권에 위치한 식음료업 매장은 코로나19 이후 전과 비교해 60% 가까이 성장한 것으로 나타났다.

이 일대는 다른 국내 주요 상권과 비교해 주말과 주중 소비 비중이 가장 균등하게 나타나는 상권이다. 주중에는 인근에 위치한 소규모 뷰티·패션 기업 직장인 수요가 풍부하다.

또 압구정 현대아파트, 한양아파트 등 고가 아파트들이 도보권에 위치해 주말에도 수요가 뒷받침되는 것으로 분석된다.

도산대로의 경우 신사역, 압구정과 비교해 임대료가 상대적으로 다소 낮다는 점도 상권 형성에 장점으로 작용했다. 한국부동산원에 따르면 지난 2분기 기준 도산대로 상권 중대형 상가의 3.3㎡(평)당 임대료는 15만4176원으로 신사역(28만7694원), 압구정(17만5164원)에 비해 낮은 편이다.

도산 ‘힙스팟’ ④ 스타들의 안목·수퍼리치 관심

BSN은 도산대로 상권에 안목있는 셀럽들의 관심과 투자가 이어지고 있는 점에 주목했다.

BSN 조사에 따르면 월드스타 이정재와 정우성은 2002년 청담동에 위치한 빌딩을 2020년 330억원에 매입했다. 해당 건물의 현재 예상 시세는 540억원에 달한다는 설명이다. ‘코리안특급’ 박찬호도 신사동에 위치한 건물을 샀는데 현재 예상 가격이 576억원에 달한다고 BSN은 분석했다.

정성문 BSN 팀장은 “도산공원은 인근 압구정 상권의 트렌드와 청담 상권의 럭셔리가 만나 새로운 정체성을 형성하면서 탄탄한 소비력을 보유한 30·40대가 주요 소비층인 핵심 지역으로 떠오르고 있다”면서 “코인으로 막대한 돈을 번 자산가가 투자를 하는 등, 앞으로도 수퍼리치들의 주목을 받을 것으로 예상된다”고 말했다.

도산대로 상권이 주목받으며 공실률은 낮아지는 추세다. 지난 2분기 기준 이곳 상권의 공실률은 2.52%로 2023년 3분기(17.08%)에 비해 크게 낮아졌다.