[MK 세무교육] 2026 증여·상속의 모든 것 14기, 이제 주택은 증여밖에 없다

5월9일이 지났다. 이제부터는 다주택자가 조정지역내 주택을 양도하면 어마어마한 양도세폭탄을 맞아야 한다. 버티는 사람들도 있다고 하는데, 이들은 무섭게 조여오는 종부세의 부담을 견뎌야 한다. 다주택자의 경우 이제는 종부세를 내면서 견디든지 아니며 자녀들에게증여를 하든지 선택할 수밖에 없다.

임대한 주택을 자녀에게 증여한다면 부담부증여에 해당한다. 부담부증여는 임대보증금이나 대출금 등 채무에 해당하는 금액은 증여가 아니라 매매에 해당하므로 양도세를 내야하며 당연히 양도세 중과세대상이 된다. 따라서 전세보증금에 해당하는 금액만큼에 대해서는 양도세가 중과세되고 나머지 금액에 대해서는 증여세를 내야하므로 양도세 중과세를 완전히 피해갈 수는 없다.

그래서 또 다른 방법을 고민해봐야 한다. 가족간 거래는 제3자와의 거래와 달리 소유권 이전형태 중 다양한 방법을 선택할 수 있으므로 선택 가능한 방법들을 비교 분석하여 각자의 사정에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요하다.

자녀에게 주택을 넘겨주는 방법으로는 크게 3가지 방법을 고려해볼 수 있으며 이 3가지 방법 중 부모와 자녀의 세부담, 그리고 자녀의 자금부담, 또는 자녀의 향후 계획 등을 고려하여 가정 적합한 방법을 선택하면 된다.

첫번째 부담부증여

첫번째 방법은 수증자인 자녀가 세입자가 임대종료 후 퇴거할 때 변제해주어야 하는 채무인 임대보증금을 수증자인 자녀가 변제해주기로 하고 부모의 채무를 인수하는 부담부증여다.

이 경우 임대보증금에 상당하는 금액은 양도로보아 양도세가 과세된다. 5월9일 이후에 계약된 부담부 증여계약이라면 임대보증금 부분에 대한 양도세에 대해서는 중과세를 물어야 한다.

취득세는 임대보증금에 해당하는 금액에 대해서는 매매취득세율이 적용되고 그 외 금액은 증여취득세율이 적용된다.

한가지 또 주의하여야 할 점은 조정지역내 주택으로서 주택고시가액이 3억원이상인 주택의 증여 취득세는 4%가 아니라 12.4%(또는 13.4%)를 물어야 한다.

그리고 일부지만 부담부는 매매로 취급하기 때문에 토지거래허가를 받아야 하며, 반드시 일정시점까지 그 집에 입주를 하여야 한다.

두번째 전부증여

두번째 방법은 자녀의 자금부담을 조금 완화해주는 방법으로써 부담부증여가 아니라 전부 증여를 하는 방법이다. 즉, 세입자의 임대보증금은 증여자인 부모가 부담하고 자녀는 주택 전체 가액을 증여로 취득하는 방법이다. 이렇게 하면 증여자인 부모는 언젠가 임차인이 퇴거를 할 때 임대보증금을 반환해주든지 아니면 증여당시에 세입자에게 즉시 반환을 하고 세입자는 새로운 소유자인 수증자에게 임대보증금을 지급하는 방법을 선택할 수 있다.

만약 즉시반환하고 새롭게 수증자인 자녀가 임대보증금을 수령하게 된다면 자녀는 보증금이라는 현금이 생겨서 이 자금으로 증여세와 취득세를 납부할 수 있게 된다.

세번째 완전증여

세번째 방법은 완전증여이다. 이 방법은 증여자인 부모가 수증자인 자녀가 부담하여야 할 세금과 임대보증금까지 전부 부담하는 방법이다. 위 첫번째, 두번째 방법은 자녀가 주택을 부모로부터 증여를 받았지만 실제 그 주택에 입주하기 위해서는 세입자에게 임대보증금을 반환해주어야 하는 막대한 자금부담을 안게 된다. 결국 그 자금을 마련하지 못하면 증여 받은 집에 입주가 불가능하거나 주택을 처분하여야 하는 상황에 놓이게 된다.

그러나 세번째 방법은 부모가 임대보증금을 직접 반환한 이후에 자녀가 입주할 수 있는 상태에서 자녀가 부담하여야 할 증여세와 취득세 까지도 증여를 하는 방법으로서 자녀들에게는 가장 행복한 방법이지만 부모는 주택을 증여하면서도 막대한 현금을 임대보증금의 반환과 세금납부자금의 증여에 사용하여야 한다.

증여는 하고 싶다고 해서 언제든지 할 수 있는 건 아니다. 가족의 총 세금 부담, 자녀의 세금 부담, 자녀의 자금출처증 따져봐야 할 내용이 많기 때문에 여러 가지 상황을 시뮬레이션해서 가정 적합한 방법을 선택해야 한다.

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